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物流地产成新蓝海如何开启入局之路？-仓储大数据云平台

admin2个月前 (09-12)仓库出租信息69

　　物流行业高速发展，物流地产缺口巨大，且物流地产回报率较高。因此入局物流地产成为新蓝海，然而入局物流地产面临诸多难点，该如何开启物流地产入局之路呢？我们一起来看看吧！

　　物流行业快速发展，物流地产缺口巨大

　　随着我国电商经济的发展，物流行业快速崛起，成为经济发展的重要载体。2021年社会物流总额达到了335万亿元，同步增加11.7%，物流总额整体量与增幅同步增加。

　　（1）近年来高标仓增长快速，2018Q2-2020Q2，高标仓面积季度增速平均为 24%。但高标仓占比较低，需求持续增加，需求缺口依然高位，2021年缺口0.7亿㎡。

　　（2）高标仓缺口仍然在高位。根据普洛斯提供的数据，每平方米的现代物流仓储面积能支持约 7 万元电商交易额，2021年全国实物网购金额 10.8 万亿，由此可计算电商仓储高标仓需求预计约 1.54 亿㎡，而根据预计我国当前实际高标仓仅约8000万㎡，因此高标仓缺口或达7000万㎡以上：电商对高标仓需求面积=10.8万亿元/7万元每平方米=1.54亿㎡；电商对高标仓需求缺口=1.54亿平方米－0.8亿平方米（估计值）=0.7亿㎡。

　　物流地产回报率高，可快速构建物流配送网络

　　（1）租金回报。物流地产能够成为下一个投资蓝海的原因还在于其所带来的巨大回报。从资金面上，租金是蕞主要的收入。东方证券的研究报告《物流地产，白银时代弄潮儿》一文中提到，物流地产在目前地产行业内租金回报率蕞高。无论是国外的主要城市还是国内的北京、上海等一线城市，物流地产的租金回报率一般较其他形态的物业高一个百分点以上。此外，客户对于物流地产的租金敏感度相对其他物业形式更低，租金上涨10%对应其物流总费用上升0.5%。

　　（2）物流园区的盈利还来自土地增值、服务费用、项目投资收益等方面。物流用地在国内外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投资者能够从政府手中以低价购得土地，待完成初期基础设施建设后，所投资的地区将产生一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨，对于这一类的园区，一般能够在10-15年收回投资的成本。另一类园区则会选择出租加出售的运营模式。主要赚取前几年的租金回报，等待地价上涨或是运营成熟之后，转让给基金公司，目前市面上较大的物流地产商大多都采用出租加出售的方式来缩短投资回报的时长，增加整体项目的投资回报率。

　　（3）物流网络与未来价值。物流地产多处布局有利于配送网络下沉，体现物流配送优势。

　　物流地产入局面临三大难题，布局难、规划难、竞争大

　　布局又分为外部布局即选址和内部布局即园区规划。外部布局方面：根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户这是物流地产商入局的基本逻辑。可是顾客需求在哪，哪些地方物流地产存在空缺，哪些地方物流地产过于饱和；多个物流地产或仓储网点该如何蕞优化布局；哪些地方仓储用地供应较多、仓储用地价格如何、仓储用地是否有税收优惠等。

　　内部布局则存在招商对象落户难、物流作业空间设计难、服务大厅设计难等问题。

　　即使凭借拿地优势赢取规模上的扩张，并发展成全国网络，但物业地产入局者更深层的分化体现在运营招商环节上，做好物流地产，运营招商是其中一个核心点。可是找不到招商对象、没有明确的招商目标、没有完善的招商策略该如何？作为物流地产的全新玩家，运营能力是开发商的薄弱之处。在运营方面面临没有运营管理经验、不知道物流企业需要哪些服务、不知道运营服务如何创收等问题。

　　玩家众多，市场占有率高。我国物流地产行业呈现“一超多强”格局，2020 年普洛斯市场占有率接近 30%位列头部，万纬、宝湾、宇培分别位列 2-4，市占率分别为 8%、7%、6%；市场前十名市占率高达 73%，集中度较高。中国物流地产在快速发展中，中心城市早已被大型物流地产布局完成，因此目前入局竞争力较大。

　　关于以上难点，物联云仓数字研究院能够给出优质的解决方案。物联云仓数字研究院专注于中国仓储物流市场的数据洞察及研究咨询，依托物联云仓平台海量数据、强大的数据挖掘能力和丰富的仓储物流行业研究经验，围绕仓储市场、物流地产、行业发展、竞争分析等研究方向，不断推出深度洞察报告，同时，围绕物流园区，为客户提供数据服务、市场调研、物流园区规划、产业规划、智慧园区设计、招商代理、建筑规划设计及咨询等服务，助力行业发展和企业升级。

　　我们来看看物联云仓如何助力破局物流地产行业难点：

　　难点破局一：可靠、一手、权威、广覆盖数据破局园区布局难题

　　物联云仓数字研究院推出仓储大数据云平台，该平台为中仓协指定数据合作平台，平台数据已积累了覆盖全国236个城市、8141个园区、总计3.66亿㎡的仓库资源，约占全国通用仓储设施总面积的32%，尤其是高标仓覆盖率占全国95%。数据严格采用业主上传、线上审核、现场认证的方式，通过严格的审查机制与遍布全国的渠道人员，保证数据的一手性与真实可靠性。仓库数据维度多达74项，全方位、多角度定义一个仓库。平台数据每个仓库独立建档，按月度更新，保障数据的准确性与及时性，同时为每个仓库建立档案，保留每次更新记录，让数据可溯源、可预测。

　　物联云仓数字研究院仓储大数据平台可助力企业全方面了解仓储分布、仓储实时价格、仓储空置率情况等，助力企业在仓储布局、租金定价、招商方面等作出决策。物联云仓数字研究院规划咨询服务支持市场报告定制服务，多个权威专家对仓储数据进行分析、预测，并给出有效建议。

　　难点破局二：全面、及时的全国土地信息，助力拿地规划

　　物联云仓数字研究院仓储大数据云平台中涵盖土地供应数据、土地成交数据、土地分布数据、拿地政策（支持定制分析）等，助力企业拿地、规划相关难题。可为企业提供当地市场调研、政府走访、产业分析等，做出园区可研报告，赢得拿地机会。

　　难点破局三：先进物流咨询理论为指导，进行园区规划，以系统科技及物联网技术为基底，助力打造智慧园区，提升竞争力

　　物联云仓数字研究院多位物流行业专家以先进物流咨询理论为指导，开展项目背景分析、需求分析预测、选址分析、定位规划、投资估算、效益分析、风险防控等可行性研究和相关策划，提高项目决策的科学性和针对性。同时，以系统科技及物联网技术为基底，围绕园区物业管理、资产管理、能耗管理、客户服务四个方面，为智慧园区提供全方位的设计、实施与改造，助力园区内部建立起标准化、规范化的管理机制，对外为客户提供便捷、高效的园区管理运营模式，打造区域标杆，提升行业竞争力。