近日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，指出优先支持基础设施补短板行业，试点范围中包括仓储物流、高科技产业园区、特色产业园区等概念。

　　REITs（不动产投资信托基金Real Estate Investment Trust）通过发行证券的方式募集投资者的资金，并由专门管理机构进行不动产的投资与管理，将资产的基础收益和资产升值收益按照协议比例分配给投资者。

　　由于国内B2C电商市场的蓬勃发展，催生了现代化物流地产服务的需求，以物流仓储为底层资产的类REITs也将是国内资产证券化的一个重要方向。

　　REITs的推出有望盘活企业旗下的物流资产，回笼资金，辅助物流主业稳健发展，激发企业发展活力。

　　据不完全统计，4月份，约有近300亿新基金成立，目标投向物流仓储领域。

　　4月3日，世邦魏理仕环球投资（CBRE Global Investors）募资8亿美元(约56亿元人民币)成立第四期物流基金，投资中国主要城市中位于战略位置的收入型物流及工业资产，目标物流高标库和工业仓储，包括电商物流和冷链物流。

　　4月20日，普洛斯中国收益基金I募资150亿元人民币，用于投资长三角、京津冀及华中等地区18个重要物流节点城市的34处物流基础设施。

　　而随着不动产公募REITs在国内正式启航，试点范围中的物流仓储概念更是引起市场广泛关注，南山控股002314）作为A股房企中的物流仓储稀缺标的，更是在节后开盘首日涨停。

　　从资本化率看，世邦魏理仕研究显示，中国去年核心城市物流资产资本化率呈下降趋势，而在美国、欧洲的其他国家这一趋势也同样存在。“这个趋势说明在全球范围内投资人对物流地产这一韧性较强的资产类别也是普遍看好的。”世邦魏理仕中国区投资及资本市场部产业地产主管孙洁表示。

　　从需求端分析：近年来，高标准物流仓库租赁势头强劲，需求也呈现多元化发展趋势。除电子商务和第三方物流外，生鲜食品、餐饮供应链等企业也趋于活跃。据高力国际数据显示，一季度一线城市物流仓储租金录得小幅增长，核心地段高标仓依然维持稳定租金增长。尤其是北京和深圳新增供应有限，租金将保持稳定增长。

　　从资产类型说：物流地产立足于满足民生需求和内需使命，是中长期内防御性非常强的资产类别。从这次疫情可以看出，服务于终端客户消费的电商平台所产生的冷链物流、城市配送等需求都是非常具有韧性的。

　　高力国际预计，二季度物流仓储需求将出现反弹，这得益于2019年达成的预租协议。此外，疫情期间3PL（第三方物流）和电商部门被压抑的需求将在二、三季度得到释放，来自于生鲜电商与冷链物流部门的需求正在不断增长。

　　高力国际认为，从长期来看，新消费习惯的形成以及在疫情期间培养起来的中老年人等新用户群体，将对电商及物流仓储行业形成利好，未来物流仓储租金将上扬，2020年或将成为行业投资及租赁的窗口期。

　　02物流仓储成熟运营模式：普洛斯模式

　　据中金证券研究，目前物流仓储成熟的运营模式主要为普洛斯模式，普洛斯是现代物流设施及解决方案开发、运营及基金管理者，是中国拥有蕞多仓储物流土地及物流产业园的企业。

　　截至19年12月，普洛斯及旗下品牌环普，在43个战略性的区域市场投资、开发并管理着388个物流园、工业园及科创园，物业总面积达4220万平方米。普洛斯在中国物流地产业的市场份额超过第二名到第十名的总和，牢牢占据了一线城市核心交通枢纽区域，向亚马逊、京东、菜鸟等电商提供高标准仓库。

　　众所周知，物流地产是典型的重资产运营。普洛斯的成功因素之一就是通过轻资产运营的基金管理模式，成功实现规模效应，解决了资金这一大难题。

　　普洛斯早在1999年就发起了头部支私募基金Prologis European Fund，从19位机构投资人手中募集了10亿元，用于收购自己手中的成熟物业。

　　这种用私募基金收购房地产，再将回收的资金迅速开发新项目的方法就是普洛斯的轻资产运营模式。

　　在新项目建设完成后，由拓展开发部门建造好仓储设施，随后招商。当出租率达到六成左右时，该项目就被移交给物业管理部门进一步招商。

　　当出租率接近满租，同时租金回报率达到7%时，该项目就会被出售给普洛斯旗下的物流地产基金持有，接下来普洛斯公司自身只负责这些物业的管理和长期运营，并且通过基金的发起人和一般合伙人身份获得一定的业绩提成。

　　而这些租金和分红收入又成为了开发部门的开发资金，实现了资金的闭环再生。

　　成立私募基金，随后将项目建设完成后卖给基金公司，再进行轻资产运营。

　　普洛斯通过这样的REITs模式将资金回笼的时间由十年缩短到了一年之内，提高了项目周转率，解决了长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现了高周转、高回报和高杠杆的轻资产模式。

　　03REITs推进仓储物流跨越式发展

　　随着国内仓储物流市场需求的增大，头部的物流企业均有以仓储物流为核心推进产城融合，深耕重点城市的布局，其强烈的布局意愿或有望进一步通过REITs试点打开直接融资的便利大门，实现规模和效益的均衡快速发展。

　　以南山控股旗下宝湾物流为例，宝湾物流是国内知名的物流园区开发商和运营商，以自有的物流园区提供仓储、配送、库内管理、供应链管理、物流金融、设备租赁等服务。

　　借助公募REITs，宝湾物流有望大力改善负债结构，提高开发速度，专注资产运营管理效率提升，打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。

　　此次公募REITs的推进有望真正意义上打通“开发――运营――基金退出――新投入”的闭环，实现仓储物流的跨越式发展，因此可以尽量发挥经营能力和网络规模的优势，通过快速的收购实现规模和效益的均衡快速发展。

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