南山控股获45家机构调研：截止到2021年底宝湾物流尚有300多万平方的待建和在建工程（附调研问答）

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息212

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　　南山控股002314）5月17日发布投资者关系活动记录表，公司于2022年5月13日接受45家机构单位调研，机构类型为保险公司、其他、基金公司、证券公司、阳光私募机构。

　　问：公司公募REITs最新的进展？

　　答：公司积极关注和推进公募REITs相关工作。2020年，公司成功发行类REITs，凸显了资本市场对宝湾物流仓储物流资产价值与专业运营能力的高度认可，也为南山控股创新商业发展模式积累了成功经验。2021年，宝湾物流设立AMC资产管理公司负责园区运营管理，根据市场化的收费和考核模式管理自有资产，形成轻重分离的组织架构。公募REITs政策为行业投融资模式可持续发展提供了新机遇，对公司加快资产周转、推动形成存量资产和增量投资的良性循环具有重要意义。公司坚定实施“募投建管退”的业务发展模式，将结合最新的监管要求、市场表现等因素，细致梳理资产情况，适时把握REITs发行节奏。

　　问：公司是否有测算过目前资产中可以发行公募REITs的体量？

　　答：公募REITs对底层资产质量要求主要包括项目权属清晰、成熟稳定、未来3年净现金流分派率原则上不低于4%等，基于公司前期资产摸排，大部分能满足以上条件。但从试点实践的资质要求来看，在项目范围上，聚焦重点区域、重点行业、优质项目；对试点资产的具体筛选标准仍较为严格，优中选优。随着制度机制的不断完善、试点范围的拓宽，公司积极寻找与业务发展的契合点，希冀为投资人提供可长期配置、稳定分红、透明管理的不动产投资金融产品；与此同时，亦希望积极引导、聚集社会长期资金投资仓储物流，促进基础设施的高质量发展。

　　问：项目出表后，是否会导致公司整体资产质量下降？

　　答：客观来说，早期项目具有区位和价格优势，特别是核心区优质项目展现出更强的议价能力和抗风险性。近年来一、二线城市的仓储物流一手用地已成“稀缺资源”，获取难度越来越大，相应的二手用地的收购比例在加大。为此，宝湾物流持续加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期演变趋势，不断完善优质项目的评判模型，提升资产收购运营能力。在此基础上，公司会量入为出，妥善做好进表和出表资产的“加减法”。同时，宝湾拥有行业领先的园区运营能力和卓越的服务品质，能够凭借丰富的经验和标准化的管理体系提升园区价值。

　　问：公司对于仓储物流、房地产开发、产城综合开发三大业务的发展规划？

　　答：公司对三大业务定位各有侧重。仓储物流业务作为公司战略性主业，是重点发展方向，公司层面给予资源倾斜；房地产开发业务作为支撑性主业，基于行业特性，业务规模占比最大，将利用自身的造血能力，保持稳定的发展速度和规模，为公司贡献收入利润；产城综合开发作为培育业务，相对来说还不够稳定，对于平衡公司中长期发展具有战略意义，同时符合国家政策，公司对于该业务未来发展有着坚定的信心。

　　问：公司仓储物流业务的拓展规划？

　　答：宝湾物流持续稳健拓展自持自建园区项目，希望能保持过去2-3年的发展速度；重点聚焦长三角及粤港澳大湾区优质地块，在获取一手用地的同时，密切关注市场动向，充分利用内外部资源，寻求资产收购机会。同时，进一步推进管理输出，以拓展运营管理社会资本持有的物流资产规模。

　　问：公司目前高标仓平均使用率已经达到94.5%，平均单价是否会有大的提升？未来的业绩增长空间在哪里？

　　答：仓储物流作为基础服务设施，价格形成相对稳定预期。公司目前和客户签订合约一般会约定3-5%的年涨幅。仓储物流各区域价格差异较大，核心城市价格优势显著，具体城市单价基于当地物价水平和供需关系形成行业均价，宝湾凭借丰富的经验和标准化的管理体系平均出租率和单价均略高于行业水平。此外，宝湾物流持续布局增值业务，园区作为平台可充分挖掘丰富多元的收入来源，包括智慧供应链、光伏等；同时借助金融力量，缩短回报周期。

　　问：宝湾物流近几年还有多少面积能否投入运营？

　　答：截止到2021年底，宝湾物流尚有300多万平方的待建和在建工程，同时保持项目开拓和品牌输出速度，预计未来几年投入运营使用的物流园区面积会保持稳健增长。

　　问：公司今年以来房地产开发业务情况如何？

　　答：宏观环境和疫情反复对房地产开发业务的影响持续存在，今年以来房地产的建设开发进度与销售工作均受到一定影响。对此公司已建立了日常防疫措施以及相应的应急预案，积极推进市场拓展、数字化及业务创新等各项工作，同时抢抓工期、增强营销力度，以降低疫情带来的影响。公司房地产开发业务项目多位于上海、苏州、武汉、长沙、成都、深圳、东莞等人口净流入城市，人口增长带来的住房需求支撑起坚挺的行业价值逻辑。2021年四季度以来的各项政策表明，中央支持房地产行业平稳健康发展，调控政策边际有所放松，整体转变为以稳为主。行业基础容量与基本逻辑未变，公司将认清形势、保持定力，项目开发强调区域深耕、精益运营，争取在2021年基础上稳健发展。

　　问：公司是否会积极抓住行业下行期的拿地机会？

　　答：公司会保持战略定力，房地产业务稳健发展，不会激进的扩张。2021年，公司通过招拍挂、联合竞拍、收并购等方式累计获取土地21宗，新增土地面积111.3万平米，总规划建筑面积244.7万；其中，合并报表范围内新增土地11宗，并表口径总规划建筑面积125.4万平米。良好的土地储备为公司业务发展提供保障。

　　问：公司海城锦项目情况？大概货值有多少？

　　答：公司通过增资获得海城锦公司持有的赤湾地铁站城市综合体项目实际控制权。该项目位于深圳市南山区蛇口前海自贸区赤湾地铁站出口处，项目作为综合体包含住宅、商业、办公、酒店等多种业态。2021年至2023年的收入主要来源为商品住宅开发业务收入，货值大约60亿，预计将于2023年开始结转；同时办公也可以出售，货值约26亿。其他持有型物业会引入有实力的企业入驻，提升资产回报。

　　问：公司产城综合开发业务的收入模式？

　　答：产城综合开发业态相对丰富。综合园区的收入包括产业物业的出租、住宅销售、配套服务等，通过配套住宅的销售可以快速回笼资金，反哺产业发展。标准化工业园区政府一般允许部分自持，部分销售，平衡整个资产回报，同时园区屋顶也可架设光伏设备，满足制造业的需求。公司持续看好中小型规模的工业园区建设运营，拟和中联基金设立投资基金，通过收购外部工业园项目、提升其运营效率后通过REITs等方式退出。

　　问：公司分布式光伏的业务进展，有没有形成收入利润的预期？

　　答：公司通过参与中国核能科技定向增发，布局新能源发电业务。公司于5月10日刚刚完成股份交割，后续将对中国核能科技各板块业务进行整合梳理，双方将充分发挥各自在资源、产品、客户等优势，开展分布式光伏业务合作。公司目前虽为中国核能科技第一大股东，但不具备单方面控制能力，故采取权益法核算。受疫情反复、光伏组件价格变动的影响，公司会审慎开展投资项目，致力于实现上市公司利益最大化，争取年内试点园区光伏项目落地。

　　问：公司今年一季报表现不佳、营业成本增幅较大的原因？

　　答：公司利润存在季度间的不均衡性，亏损主要受房地产开发项目结算排期的影响，一季度结算项目较少。营业成本7.63亿元，同比上升36.5%，主要是制造企业胜宝旺并表带来的影响。

　　问：控股股东中国南山集团的土地储备是否交给上市公司开发？

　　答：公司控股股东对于房地产开发业务有避免同业竞争的承诺。在2015年房地产业务并入上市公司后，控股股东持续支持上市公司发展，其土地储备一般会通过项目公司增资扩股的形式注入到上市公司。鉴于赤湾土地为控股股东资产，具体土地及规划情况我们并不了解。未来公司也会积极协同控股股东，推进赤湾片区重点项目，力争充分把握粤港澳大湾区建设带来的机遇。具体开发模式和进度安排，公司将根据项目推进情况和信息披露规则的要求，及时履行信息披露义务，请关注公司公告。

　　答：公司首期推出的期权激励计划还在有效期内，在上市公司层面目前还没有其他激励计划安排。同时，公司根据各项业务特点设计实施多样化的激励方案，以将员工绩效与公司业绩挂钩，基本做到了公司内业务单元激励方案全覆盖。

　　答：公司制造业板块包括华南建材的船舶舾装业务、雅致集成的集成房屋和模块化产品业务、胜宝旺的海洋工程业务，在各自的领域都具有较深厚的技术和客户积累，有一定核心竞争力。华南建材2021年承建首艘国产大型邮轮公共区域部分内装工程总包项目，受到客户较高评价；胜宝旺聚焦海上油气设施建设，在目前复杂的国际环境、油价上升的背景下将继续保持发展；雅致集成聚焦模块化房屋及产品建设，目前正在优化产品线;

　　深圳市新南山控股(集团)股份有限公司是主营业务一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。主要产品是房地产业务、仓储物流业务、制造业业务、产城综合开发业务。

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