广州空港物流园易主三年再被出售？ 黑石仓储物流“艰难”赚钱

　　观点网 2023年开年，黑石似乎过得并不顺利，1月陷入“投资者抢赎”和被迫“限赎”漩涡，3月再被硅谷银行绊倒。

　　仓储物流方面，6月28日，安博宣布将以31亿美元现金收购黑石集团旗下占地近1400万平方英尺的工业地产。

　　国内方面，11月16日，资本市场消息称，为了投资回报率更好的项目，黑石集团有意出售总价超百亿的物流园项目，目前，资产包已经有了意向交易对象。

　　其中包括，黑石集团从2020年开始收购的广州空港物流园，2021年完成100%股权的交易。

　　广州空港物流园遭到富力资金紧张变现后，在新老板手上仅两年多的时间，或将再次改姓。

　　作为国家三大国际航空物流园区之一，国际空港物流园区坐落在广州新白云机场北区，优越且关键的地理位置能吸引众多租客，亦能更好的转手。

　　据观点新媒体了解，广州空港物流园项目总用地面积约1145亩，规划总建面积约120万平方米，仓储租赁面积约95.4万平方米，覆盖坡道库、电梯库、冷库、办公楼、宿舍等多种形态。

　　广州空港物流园项目是通过两次交易才完全转至黑石集团旗下的物流资产龙地平台。

　　2020年11月11日，富力地产公告宣布，其拟以44.1亿元出售广州国际机场综合物流园70%股权，交易对方为黑石集团。合并事项后，富力将保留存续公司30%股份，并分享存续公司利润。

　　黑石房地产中国区董事总经理陈宇对此颇为兴奋地表示，基于交易标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。

　　黑石无疑对此次收购甚是满意，除去获得优质的标的资产以外，后续项目的合作开发也将得到富力这一本土专职团队的支持。他称，“目前项目已经拥有比较完善的管理公司，基于现有的团队，双方还将凭借黑石的投资规模、物流行业专识等，充分挖掘项目的市场潜力。

　　2021年12月7日，富力地产再发布公告称，将出售广州国际机场富力综合物流园30%权益，接手方依旧是一年前买下该物流园70%股权的黑石集团。

　　富力地产于彼时表示，广州国际机场富力综合物流园位于广州新白云国际机场北出口花都区金谷工业园内，用地总面积1528.9亩，仓储总规划面积约123万平方米，2020年税后纯利达237.09万元，目前大湾区蕞大的物流园项目。

　　公告显示，富力地产估计将在此次收购中收取现金付款约12.63亿元，董事会拟将出售事项所得款项净额用于降低负债水平及作用于一般运营资金。

　　再至2022年11月，观点新媒体采访龙地首席执行官黄咏祥时，他亦表示，龙地旗下运营的是在广州、上海等中国主要城市和物流枢纽，精心布局和挑选优质资产组合，重点集中在仓储物流。目前重点还是放在广州、上海等一些门户城市以及接近城区的区域，这样可以帮助满足很快增长的蕞后一公里物流需求。

　　前东家富力和龙地双方均对于空港物流园的未来都十分的看好，但似乎存在一定的未知。

　　2020年交易时，黑石表示将主导开发运营剩余的210亩地，建造更多冷藏设施和机构级水平的仓库，预计在未来的2-3年陆续落成；直至2022年初公告中，未开发的仓库净用地面积仍为210亩。

　　这一笔支出费用并不低，并且2020年税后纯利仅237.09万元，似乎并不能算得过账来，或许这是黑石迟迟不开发的原因，而且准备寻找新的接盘方。

　　光鲜亮丽的收购背后，或许写着经营不易，而且市场也不及预期那般好。

　　公众号消息，龙地广州空港物流园仓储租赁面积约95.4万平方米。截至2022年10月14日，园区剩余可租赁面积约7.71万平方米，其中干库可出租面积约5.12万平方米，冷库可出租面积约2.59万平方米。

　　按此算来，彼时龙地广州空港物流园未出租部分占8.08%。这成绩算不得很优异，但也是中等偏上。

　　今年仓储物流虽呈现增长的态势，整体经济环境低迷及电商增长转弱等多因素叠加，仍使得该行业不少企业出售资产求取资金。

　　在2023年9月20日-10月24日期间，观点指数共录得1起资产交易、5起资产出让事件。其中交易时间涉及的底层资产为公司股权，出让事件涉及的底层资产则涵盖了公司股权、物流园项目及仓储用地。

　　其中，德邦物流拟以9.41亿元转让旗下四家子公司100%的股权，并且表示本次转让股权有利于盘活资产。

　　黑石集团此番或是计划出售的11个物流园区项目总建筑面积约220万平方米，意料之外，但也在情理之中。

　　11个项目包括龙地南京滨江冷链物流园、龙地常熟经开物流园、太仓龙地和泰物流园、德清乐创物流园、龙地广州空港物流园、龙地佛山南海物流园、武汉乐盛物流园、龙地长沙空港物流园、成都龙地新津物流园、龙地西安空港物流园、龙地青岛港物流园。

　　这些物流园区项目分布在长三角、广佛、华中等区域，目前平均出租率约80%，其中多个项目出现在龙地公众号招租推文中，但也包含出租率100%的龙地南京滨江冷链物流园。

　　德清乐创物流园、武汉乐盛物流园、龙地长沙空港物流园和成都龙地新津物流园，这四个项目均为2021年8月之后新拓的项目。

　　观点新媒体探查龙地如何实现多地落子，但并未能寻到过多的具体拓展记录。

　　龙地于2017年由黑石设立，资产组合同样由黑石构建，现有物流资产战略性分布于中国主要城市和物流枢纽。

　　资料显示，2018年10月，黑石集团斥资2.75亿元拿下东百集团旗下物流业务子公司佛山睿优80%股权。

　　2019年6月，黑石集团旗下地产基金与头部产业集团签署战略合作协议，双方就头部产业在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。

　　2020年，黑石集团加大对中国物流地产的投资力度，先后打入佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等地，同年还在上海新建成一座物流园区。

　　再至2021年7月，黑石集团为龙地引入了首席执行官黄咏祥，主管公司整体营运及未来发展规划，重点统筹物流、长租公寓、商业地产等业务的发展。

　　但在8月29日，黄咏祥卸任上海龙地商业管理有限公司董事，同时卸任的还有董事任奕琦及高管葛蓓琨。

　　人事变更与出售多个物流园区项目，黑石集团是出于何种考量并未展现出来，只能静待接下来的动态与消息。

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