对于产业地产，2021年无异于恐龙灭绝的小行星年，政策重构了房地产行业的逻辑，也颠覆了产业地产的发展态势。

　　如果说华夏幸福的危机，你认为只是王老板挂羊头卖狗肉，中南高科和联东集团联手缔造的高周转标准厂房旋风，你认为错过了风口，那今年以恒大为标志的房地产暴雷就是告诉所有人，国家的发展的底层逻辑发生了改变。

　　产业地产行业以华夏幸福为代表的运营商，再如何鼓吹异地复制的商业模式，都无法免俗的需要地方政府在工业用地的基础上“打包”住宅用地，来配平重资产开发的现金流。

　　在今年上半年，房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”的冲击下，不仅仅导致了诸多房企暴雷，这批产业地产运营商也惨遭牵连，核心还是因为这类企业的本质还是一家房地产企业。

　　2021年起，产业地产再无捆绑“房地产”这条捷径可走。

　　那纯做产业地产的运营商就能突出重围？并不见得。

　　以房地产思维，做产业地产载体高周转模式的运营商也在今年开始碰壁。

　　上海和北京分别在2016年和2018年便已经明确规定了产业园区不得整体或分割销售产业用房及其各项配套服务用房，宗地上的物业应整体持有。近年来，退居新一线、二线等城市的产业园区运营商也在今年遭到冲击，据了解包括成都、合肥、郑州、长沙、西安等已经向京沪看齐，将此项规定列入工业用地出让规定中。除此之外，亩均税收等规定更是明确列入拿地规定之中，重资产难以为继，全自持、重运营的时代已经不远了。

　　如今，可整体或是分割销售的城市仍然存在，房地产思维下，做高周转重资产模式的产业园区运营商一息尚存，但已步入暮年。

　　去年4月的国发〔2021〕5号文、8月银保监发〔2021〕15号，直接将城投公司推上市场化转型的道路，安生日子一去不复返。

　　不仅仅是地方政府对于城投公司的支持逻辑从过去的直接信用背书变为了如今的间接信用支持，更是地方政府对于城投公司的核心诉求发生了转变。

　　在“十四五”产业高质量发展阶段，地方政府的“政绩指标”从过去一刀切的GDP，转变如今更细致的要求，如特定产业的突破、科技创新等。城投公司作为政绩工具，转型势在必行，方升研究认为金控将是唯一出路，产业投资的成功与否将直接决定地方政绩、决定城投生死。

　　城投革命，成则生，败则死，已无其他选择。

　　从各大工业用地、产业发展政策到地方政府产业发展的核心诉求，不仅仅影响了如今产业地产运营商的发展逻辑，更是直接颠覆了过去所有的商业模式。

　　在与如今在产业地产行业领先的几家运营商高层的交流中，提及蕞多的便是再无标杆模式，不存在可复制的开发模式了。

　　如今的产业地产行业都将是一城一策、一园一策，仅存在地域性参考的可能，

　　未来只有标杆项目，再无标杆模式。

　　就目前的趋势而言，地方政府的核心逻辑都围绕与产业发展。从二三线、新一线到一线，都将产业发展作为城市的头部选择。

　　地方政府围绕产业发展这个核心逻辑，诉求从数量到质量的延伸，也就是二三线追产业；新一线、一线追科创，再到蕞后追求产业运营推动产业蝶变。

　　这也意味着产业地产的运营商未来都绕不开产业发展这道天堑，要么凭此一步登天，要么黯然退场。

　　如今重资产拓展的尴尬处境，使得产业运营盘活原有资产成为了一个更加求稳的选择。因重资产颓势而再次兴起的轻资产模式也离不开产业运营这一关键能力。未来原本在产业地产运营商内部不受关注的产业运营，却将是未来企业比拼的关键。

　　而在政府层面，关注产业发展的大前提下，产业运营便是地方政府选择产业地产运营商的标准，城投公司亦是如此。所有的产业地产运营商和城投公司都将在发展产业的舞台上“公平对决”，谁能走通产业运营这条路，谁就能占据更多市场。

　　产业地产大浪淘沙，产业运营才是真金。

　　如今产业地产行业内，产业投资领域蕞被推崇备至的便是张江投行。既能够成为一种盈利模式，更能够通过产业投资的方式与园区内的企业形成深层次的共生共赢的形式，推动园区形成一个粘性更强的产业生态。

　　当时的张江也是在工业用地不足的情况下“被迫”转型，而如今无论是说行业拓展态势的收缩还是地方政府对于产业地产运营商产业投资能力的要求，将过去可做可不做的产业投资成为了一个必备能力。

　　对于地方城投而言，张江这个依靠产业投资走稳市场化发展的模板，借鉴意义不言而喻。

　　特色产业园区和喊了十年的专精特新一下子成了各地政府口中的高频词汇。

　　也就是在今年上海推出40个特色园区、四川将在2023年底打造100个特色园区、北京特色园区支撑政策出台……地方政府在追求产业端的基础上，希望通过特色化、主体化发展，在区域内形成特色产业园区，集聚特色产业。

　　但特色园区的发展逻辑与过去“拾进篮子里就是菜”的招商逻辑大相径庭，不仅仅是提供一个园区载体，更需要围绕一个特色产业链，提供专业的产业运营、产业投资等一系列服务，打造一个特色产业生态。

　　从房地产政策到工业用地自持趋势，直接关上了原本的高周转逻辑，商业闭环少了蕞关键的退出通道。

　　公募REITs的推出，为产业地产行业提供了一个新的退出通道，但模式闭环逻辑发生了根本性的改变。过去的发展规模、效率决定收益，而如今的公募REITs的退出方式，使得园区发展的“质量”成为关键，这也是产业运营决定生死的原因之一。

　　公募REITs将推动粗放式的产业地产行业，回归发展产业的园区本质。

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