2)四大城市群物流数据研究范围如下：长三角城市群包括上海市、江苏省房地产行业2023年一季度南京市、苏州市（含昆山、太仓、常熟、张家港）、无锡市、南通市、浙江省杭州市、宁波市、嘉兴市（含平湖）、绍兴市、安徽省合肥市；京津冀城市群包括北京市、天津市、河北省保定市、廊坊市；珠三角城市群包括广东省广州市、深圳市、佛山市、东莞市、惠州市、中山市、江门市、肇庆市；成渝城市群包括重庆市、四川省成都市、眉山市。

　　2、主要城市群非保税高中国非保税高标物流地产市场概览标物流地产存量（万平方米）2021年年底存量2022年新增存量14｜市场胶着审慎观察中国非保税高标物流地产市场概览疫情之后，得益于GDP超预期增长，物流需求也得到了充分释放，四大城市群中除长三角城市群出租率保持不变外，其余城市群的出租率均录得小幅上涨。

　　3、其中，珠三角城市群出租率在上季度短暂回落到90%以下之后，又迅速回到90%以上的水平，在四大城市群中遥遥领先，长三角城市群和成渝城市群均保持平稳，未有较大变动幅度，京津冀城市群出租率虽然录得4个百分点的上涨，但仍低于80%的出租率，也明显落后其他三大城市群，意味着京津冀城市群的市场胶着物流市场去化压力仍然较大。

　　4、值得关注的是四大城市群的租金水平除成渝城市群保持不变外，其余城市群的平均租金均录得轻微的下降，审慎观察呈明显胶着的状态。

　　5、这表明中国物流市房地产行业2023年一季度场虽然处在较大的供应压力下，但供需仍处在相对平衡的状态。

　　6、业主在制定租金策略时，需要密切关注当地市中国非保税高标物流地产市场概览场趋势和政策变化，采用更加审慎和灵活的方式，以保持市场竞争力。

　　7、各重点城市群2022Q4-2023Q1平均租金对比(元/平方米/天)各重点城市群2022Q4-2023Q1出租率对比2022年四季度2023年一季度128124084长三角城市群珠三角城市群京津冀城市群成渝城市群847%899%73市场胶着8%840%847%917%778%841%长三角城市群珠三角城市群京津冀城市群成渝城市群15｜市场胶着审慎观察中国非保税高标物流地产市场。

　　8、概览信息来源:臻量研究院各城市2023年头部季度审慎观察综合租赁表现持续分化保定北京天津廊坊南宁南昌厦门咸阳哈尔滨大连孝感成都昆明武汉沈阳泉州济南眉山福州西安贵阳郑州鄂州重庆长春长沙青岛上海南京南通合肥嘉兴宁波无锡杭州绍兴苏州*昆山太仓常熟张家港东莞中山佛山广州惠州江门深圳肇庆140%45%50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%平均租金（元/平方。

　　9、米/天）平均出租率市场表现优异市场表现向好市场表现较优其他重要城市京津冀城市群长三角城房地产行业2023年一季度市群珠三角城市群备注：苏州数据不含昆山、太仓、常熟、张家港。

　　10、16｜市场胶着审慎观察中国非保税高标物流地产市场概览0005101520北京市上海市深圳市广州市苏州市杭州市中山市厦门市宁波市无锡市福州市绍兴市昆明市南京市西安市郑州市济南市天津市南宁市长沙市合肥市贵阳市青岛市泉州市武汉市保定市成都市南通市哈尔滨市南中国非保税高标物流地产市场概览昌市重庆市沈阳市大连市长春市东莞市昆山市惠州市廊坊市太仓市佛山市常熟市嘉兴市张家港市信息来源:臻量研究院Q4平均数164元Q1平均数163元Q4平均数。

　　11、095元Q1平均数095元主要二线城市一线城市核心物流枢纽卫星城Q4平均数125元Q1平均数124元17｜市场胶着审慎观察中国非保税高标物流地产市场概览备注：苏州数据不市场胶着含昆山、太仓、常熟、张家港。

　　12、2022Q4租金平均数2023Q1租金平均数2023年一季度城市租金呈现胶着状态45%50%55%60%65%70%75%8审慎观察0%85%90%95%100%深圳市北京市广州市上海市中山市无锡市苏州市合肥市长沙市青岛市贵阳市成都市济南市厦门市绍兴市福州市昆明市宁波市哈尔滨市西安市南京市南通市泉州市重庆市保定市南昌市杭州市郑州市天津市南宁市沈阳市武汉市长春市大连市佛山市惠州市昆山市太仓市东莞市常熟市嘉兴。

　　13、市廊坊市张家港市信息来源:臻量研究院Q4平均数89%Q1平均数88%Q4平均数82%Q1平均数83%主要二线城市一线年一季度核心物流枢纽卫星城Q4平均数80%Q1平均数82%18｜市场胶着审慎观察中国非保税高标物流地产市场概览备注：苏州数据不含昆山、太仓、常熟、张家港。

　　14、2023年一季度城市出租率陷入僵持局面2022Q4平均出租率2023Q1平均出租率租赁市场胶着投资市场观望信息来源:国家统计局19｜市场胶着审慎观察中国非保税高标物流地产市场概览2023年一季度中国物流地产大宗交易金额76亿元2023年一季度对比2022年同期下降-372%2019年-2023年一季中国非保税高标物流地产市场概览度中国物流地产大宗交易金额（亿元）021。

　　15、20222023Q1中国物流市场主要大宗成交信息来源市场胶着:臻量研究院、公开信息整理2022年四季度起，中国物流高标仓租赁市场供应增加并叠加需求整合影响，导致市场放缓。

　　16、此外，不确定因素影响下，投资人决策速度放审慎观察缓、决策周期拉长，致使2022年全年物流大宗成交同比下滑419%。

　　17、2023年随着经济的稳步复苏和疫情管控臻量的放开，市场不确定性逐渐明朗，中国物流租赁需求开始逐步复苏。

　　18、然而，租赁方普遍认为房地产行业2023年一季度大部分区域物流市场供大于求，对租金有更低的期待；同时业主方尚不愿意主动让渡租金，导致租赁市场陷入胶着状态。

　　19、这一情况推动投资人持观望态度，是20臻量23年一季度大宗交易整体乏力的主要原因。

　　20、交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB房地产行业2023年一季度卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,0002300境外知名开发企业高麓600%+2023年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000可租赁面积513上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及工业资产组合减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无。

　　22、领展510%-550%2022年3月华南城合肥、郑州2个物流园合肥、郑州2个405,7001710华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,3344500DLJGIC/E房地产行业2023年一季度SRJV~450%20｜市场胶着审慎观察中国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2023年一季度中国高标仓储资本化率参考（一）数据备注：研。

　　23、究范围包含全国1556个物流高标库干仓，收益率由臻量研究院自研算法计算，臻量结合仲量联行估价部服务的主流地产开发商项目的NOI，估值、2022年历史12个月平均租金增长率、中国10年国债利率及各物流市场资产风险溢价。

　　24、蕞终解释权归属臻量平台城市市场分类2022年Q1(%)2023年Q1(%)同比变动(基点)广州市北京市上海市深圳市昆山市东莞市太仓市佛山市廊坊市常熟市嘉兴市惠州市张家港市苏州市无锡市天津市厦门市中山房地产行业2023年一季度市杭州市福州市成都市宁波市南京市南宁市合肥市一线城市一线城市一线城市一线城市卫星城市卫星城市卫星城市卫星城市卫星城市卫星城市卫星城市卫星城市卫星城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线N/AN/A-7N/A4-5N/A0-6N/A5-93。

　　26、-1161524-36221｜市场胶着审慎观察中房地产行业2023年一季度国非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2023年一季度中国高标仓储资本化率参考（二）数据备注：研究范围包含全国1556个物流高标库干仓，收益率由臻量研究院自研算法计算，结合仲量联行估价部服务的主流地产开发商项目的NOI，估值、2022年历史12个月平均租金增长率、中国10年国债利率及各物流市场资产风险溢价。

　　27、蕞终解释权归属臻量平台城市市场分类2022年Q1(%)2023年Q1(%)同比变动(基点)绍兴市长沙市南通市青岛市郑州市济南市西安市武汉市南昌市昆明市泉州市重庆市长春市沈阳市哈尔滨市保定市大连市贵阳市肇庆市孝感市咸阳市眉山市江门市鄂州市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城臻量市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线-3-19166522｜市场胶着审慎观察中。

　　29、国非保税高标物流地产市场概览03展望臻量总结1宏观经济随着新冠疫情防控进入“乙类乙管”的新阶段，2023年一季度中国的流动性逐渐正常化，零售消费等高频经济指标快速回升，生产需求企稳回升，GDP同比增速超预期，经济运行实现良好开局。

　　30、2023年一季度消费市场同比增速创6个季度以来新高，对经济增长贡献率大幅回升；此外，一季度工业生产房地产行业2023年一季度不断恢复，1月起官方制造业PMI重回扩张区间。

　　31、消费市臻量场和工业生产的持续较快恢复为中国物流地产市场需求增长提供强劲的动力。

　　32、3租赁表现2023年随房地产行业2023年一季度着经济的稳步复苏和疫情管控的放开，物流租赁需求也在稳步释放。

　　33、但由于臻量大部分城市仍处于供大于求的状态，租赁市场进入胶着。

　　仲量联行-ESG对中国物流地产行业的影响：绿色仓储，共赢未来-2209282022/9/28 12:12:20

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