4月10日晚间，悦心健康002162）披露了《关于推动公司存量工业用地转型的公告》，公司将通过打造“轻重资产分离”的运营模式，推进公司位于闵行区浦江镇约560亩存量工业用地的转型业务。

　　2019年12月悦心健康集团与上海市闵行区人民政府签署《斯米克地块存量用地转型战略合作框架协议》

　　悦心健康560亩存量工业用地位于上海市闵行区浦江镇闵东区块，原用途为公司瓷砖的生产基地。公司于2013年响应政府政策将上海生产厂区的生产线关停并搬迁至江西生产基地。此后，上述地块及地上建筑物主要作为投资性房地产对外租赁。

　　近年来闵行区加快产业转型升级，鼓励采取市场化方式盘活存量工业仓储用地。根据公司业务发展规划的需要，经公司和地方政府协商沟通，结合地方政府的区域规划，按照上海市人民政府于2018年12月批准的《上海市闵行区总体规划暨土地利用总体规划（2017—2035）》（沪府【2018】90号）以及2019年6月批准的《闵行区浦江新市镇（含浦锦街道）总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）（含近期重点公共基础设施专项规划）》（沪府规划【2019】121号），上述存量工业用地的规划功能和布局已基本确定转型成为“产城融合的绿色、生态、健康、智能的产业园区”，建设集研发办公、产业支撑、生活配套保障为一体的创新型产业集群。

　　今年以来，浦江镇城市规划日益优化，高标准、高站位打造空间发展战略中的“一核两廊”，即将闵东地区打造成新浦江中心，成为产城深度融合的发展核；打造沈庄塘-沈杜公路生态人文走廊和浦星公路-三鲁路联动产城融合走廊。悦心健康存量工业土地转型业务推进势在必行，也迫在眉睫。

　　由于悦心健康存量工业用地开发体量大，资金需求量大。悦心健康深入研究分析了市场化运作的产业地产商的运营案例，包括公司战略合作伙伴--澳洲知名的养老社区开发商联实集团打造、开发与运营的城市更新项目和养老社区，以及普洛斯物流地产模式、物流地产商ESR运营模式等。为了降低未来土地开发的经营风险，减轻公司的资金投入压力，避免和降低未来项目开发对公司的资金占用，以及长期持有过程中的资金占用，同时避免公司涉及房地产开发业务，悦心健康结合市场上相关的成功案例，参考联实集团投建营一体化的运营模式，将对上述存量工业用地转型打造“轻重资产分离”的运营模式。根据土地转型及开发进度，通过设立项目公司对土地进行分期规划开发,项目公司将引入实际控制人的关联方及社会资本共同开发，由悦心健康及相关合作单位共同持有重资产，同时依托关联方业务团队多年的房地产开发经验，承担土地的开发建设投入及进行前期开发建设；公司在项目开发过程中，推动轻资产运营平台的建设，引入专业团队运营和管理项目，提供管理服务，并对项目开发主体收受合理服务费用等。项目建成后，由公司承接项目的运营，开展营销、物管和运营服务，这将有力地支持公司大健康业务的发展。

　　悦心健康通过“轻重资产分离”模式，将加速推进存量工业用地转型，不仅能降低项目的开发风险，提升项目的成功率，减轻对上市公司的资金冲击，也能更进一步提升上市公司的盈利能力和资产收益率。

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　　诊断日期：2023-05-07

　　强势上涨过程中，可逢低买进，暂不考虑做空。

　　已有9家主力机构披露2022-12-31报告期持股数据，持仓量总计5.21亿股，占流通A股56.24%

　　近期的平均成本为4.22元。该公司运营状况尚可，暂时未获得多数机构的显著认同，后续可继续关注。

　　股东人数变化：2023-04-30显示，公司股东人数比上期（2023-04-20）增长223户，幅度0.32%

　　股东人数变化：一季报显示，公司股东人数比上期（2023-03-20）减少470户，幅度-0.66%

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