“2022年北京商业地产市场几经波折，尽管年底市场未见回暖，但疫情防控政策接连的重大调整，将推动经济和市场活力加快恢复。市场需要时间夯实修复基础，预计2023年将会是北京商业地产市场缓步徐行、逐渐迈向复苏的一年。”1月5日，在进行2022年北京房地产市场回顾及2023年展望时，仲量联行中国区首席战略官兼华北区董事总经理张莹如是说。

　　租赁需求持续减弱，部分新项目延期入市

　　报告显示，在优质零售地产业态方面，2022年四季度，北京零售市场在11月受疫情短期爆发影响，市场需求减弱。例如，餐饮与时尚板块持续出现利润收缩、扩张放缓甚至“退租掉铺”的趋势。以上两个品类占据了2022年第四季度全市退租面积的50%以上。与此同时，仍有部分品类在逆势扩张，户外运动和新能源汽车均在四季度寻求扩张机会。2022年末防疫政策优化调整，预计将帮助市场活力在中短期内提振。

　　同期，零售地产方面未录得新增供应，原计划于2022年第四季度入市的几个商场受疫情扰动，均未能顺利开业。一些未来项目的计划入市时间也因工期延误或预租活动受阻而延后。

　　租金方面，由于市场租赁需求疲弱，全市租金连续下跌。多数业主提出降租或以更灵活的租约条款来吸引零售商入驻，从而维持项目的稳定表现。2022年四季度，市区租金录得全年蕞大降幅，环比下降2.6%；郊区市场的租金环比跌幅为2.9%。

　　“尽管短期内市场仍受疫情影响，但2022年12月底出现了一些消费回暖的积极信号，例如，餐厅店铺的客流量已有回升。防疫政策的放开，预计将在2023年上半年带动零售消费市场进入修复通道，市场预期开始好转，全市租金预计将于下半年回暖。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示。

　　去年租金同比增约4%，新增供应将达到峰值

　　2022年四季度工业物流市场需求整体仍保持稳健。顺义空港物流园、通州马驹桥物流基地的需求明显优于其他区域，呈现增长态势，这两个区域在四季度均录得大体量新租成交；需求来源方面，电商、供应链和制造业持续占据市场需求的70%左右。在供应方面，四季度共有3个新增项目入市，总建筑面积约为24万平方米。

　　从租金方面来看，2022年第四季度工业物流市场整体租金持续呈温和增长态势，环比增长1.1%。稳健的需求抵消了供应增加所带来的影响，促使租金稳步上涨，2022年北京工业物流市场租金同比增长4.3%。其中，几个主要子市场的优质项目，有力拉动整体租金上涨。与此同时，平谷等价格洼地也呈现租金上涨趋势。

　　“2023年的新增供应将达到历史峰值。”仲量联行华北区研究部负责人米阳表示，预计共有55万平方米的新增工业物流地产供应即将入市，其中60%分布在大兴国际机场子市场。供应的大规模释放或将改变北京物流市场现有格局，新的子市场——大兴国际机场将在2023年趋于成熟。市场空置率方面，预计将在2023年升至9.7%左右，较2022年增加3.9个百分点。

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