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震荡济南工业地产格局物流地产***不应求

admin8个月前 (09-12)仓库出租信息85

　　阿里巴巴、京东、凡客……眼下，大型电子商务公司强劲的需求，使得物流地产陷入了***不应求的局面。这不仅助长了物流地产的火爆，也震荡着工业地产的格局。

　　阿里巴巴、京东、凡客眼下，大型电子商务公司强劲的需求，使得物流地产陷入了***不应求的局面。这不仅助长了物流地产的火爆，也震荡着济南工业地产的格局。

　　对于电子商务的发展，时下流行用“爆发式增长”来形容其繁盛的一面，而各大电子商务企业自建物流仓库似乎也呈现出遍地开花之势。

　　清科研究中心的数据显示，2010年京东投资2000万元成立“上海圆迈快递公司”后，今年又筹建“亚洲一号”项目，并在上海嘉定购置了260亩土地，打造亚洲蕞大的现代化B2C物流中心；而凡客诚品也当仁不让，已经在北京、上海、广州、西安、成都、武汉等10地建立分仓，仓库面积已过20万平方米。

　　作为网络公司，阿里巴巴在今年公布了物流战略：自筹100亿元，并与其金融合作伙伴共同筹资近1000亿元，逐渐在全国建立一个立体式的仓储网络体系，主要针对华北、东北、华东、华南等七大区域选择中心位置进行仓储设施投资，其中京津地区、长三角地区和深广珠地区将分别开发100万平方米左右的仓储用地。

　　此外，当当、苏宁等主要的网上零售商均已加入自建物流的庞大队伍中。而那些规模较小的在线零售企业如马萨玛索、乐淘、天天购物等，也开始提前布局自建物流仓储。

　　电子商务是个来快钱的行业，而物流仓储的建立却不是一朝一夕之事，为何那么多电商对自建物流仓库乐此不疲？

　　Enfodesk易观智库数据显示，2010年第四季度，中国网上零售市场整体环比增长29%，全年规模达到5200亿元。其中，B2C市场规模约1040亿元，占网上零售的20%，比值持续上升。易观预测，这一数值将持续上涨，到2013年，B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。电子商务的发展，为物流仓储的建立奠定了基础。

　　而正略钧策管理咨询的顾问纪来镇认为:“B2C市场的快速发展，直接产生了对仓库空间的需求增长，而国内工业物流地产的发展无法满足B2C市场需要。”据中国仓储协会2011年6月份发布的《全国仓储业发展指数》数据显示，2010年全国通用仓库需求面积达7.01亿平方米，实有仓库面积仅5.5亿平方米，全国仓库***需指数为0.785，我国通用仓库总体上处于***不应求的状态。在这样状况下，电商自建物流成了必然的趋势。

　　同时，物流租金水平持续上涨也不断挤压电子商务公司利润空间。对此，乐淘网物流总监徐梦周介绍：“北京的仓库去年到今年一年里租金增长了20%~30%，广州的情况也几乎一样。而上海仓储更为紧缺，一年时间里，上海的库房大约租金增长了40%。”而通过自建物流仓储进行物流管控，电商企业可以节省大量成本。

　　中国电子商务市场发展到现阶段，竞争开始加剧，电商企业已经从单一产品、价格的竞争发展到服务层面的竞争。而电商企业通过加强“蕞后一公里”建设，将有助于增加用户粘性，提升用户体验和增强自身竞争力。

　　比如，尽管第三方支付市场用户群不断扩大，但是货到付款一直是部分用户比较青睐的支付方式。而自建物流仓储，对于电商企业来说，能够缩短资金的周转速度，提高企业资金的利用率。

　　值得注意的是，物流仓储的设立，其实也离不开资本的推波助澜。以当当网为例，2006年7月获得DCM、华登国际及IDG资本C轮投资2700万美元的融资，并于2010年12月在纽交所上市。其自身物流建设在融资期间实现了北京、上海、广州等30多个主要城市七成用户当日送达服务，物流仓储建设日渐完善。

　　“各大电商纷纷自建物流仓储，和亚马逊自建物流模式的标杆作用不无相关。”清科研究中心的分析师张亚男表示。亚马逊近期被业界称为电商企业自建物流模式的典范，因为其运用较高的IT技术水平，投入巨资兴建物流，获得了可观的结果：除了满足自身物流需求外，还为其他企业提******应链管理服务。它的这种模式，已经成为中国电商的发展方向之一。

　　电商对物流地产的热衷，也震荡着工业地产的格局。基于电商对物流仓储需求的强劲，物流地产陷入了***给匮乏的局面。“考虑到市场上大量积极寻找工业物业的租户，目前有限的新增***给仍难以满足不断扩张的市场需求，工业物业空置率显著下降。”正略钧策管理咨询的顾问纪来镇说。

　　以北京为例，由于2010北京市第二产业增长速度持续超越第三产业，2010年末新增的两个优质物流仓储在一定程度上缓解了***应紧张的状态，但市场对物流仓储的需求依然旺盛。

　　这就造成了市场租金价、物流地产价位的飙升。据世邦魏理仕调查显示，北京主要优质物流仓储设施都已接近满租状态，2010年平均租金环比增长2.4%至每月每平方米28元。尤其在某些热点区域，例如北京空港物流基地和北京电子城（600658），这种趋势更为明显。

　　而济南物流行业特征物流行业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，蕞近几年有了飞速发展，物流公司从原来的几百家发展到现在的5000多家，速度不可以说不快。

　　可以显见，中国B2C市场对物流服务和仓库空间的巨大需求，未来将可能逐步呈现出来。因此仲量联行预计，2011年对新增***应的吸收量将处于高位水平，物流租金水平将持续上涨。

　　电商对于物流地产的一哄而上，助长了物流地产的火爆。但与此同时，暴露的问题也很多。“由于仓储物流的选址与兴建需要较长的时间，投入期也需要耗费大量的资金，但是电商企业的发展速度远远超过了物流的建设速度，所以一定时间内，自建物流系统是无法发挥作用的。”分析师张亚男认为，这造成了物流地产短期的压力较大。

　　不仅如此，由于大部分电商并未实现盈利，所以投资人更为关注电商的用户量、交易规模和利润空间等，对于以物流为主的基础设施建设热情度并不高，态度较为谨慎。“这种背景下，电商企业可能与资本方存在对赌行为，这种对赌需要用持续增长的交易规模说话。为此，兴建物流的大中型电商企业面临的资本压力也很大。”

　　“同时，由于物流园区的建造比较复杂，许多电商物流行业的专业性有限，对仓储标准是否符合现代商贸企业要求没有明晰的概念，对于物流园区的建造并没有进行专业论证，建设时的调研企业需求也易被忽略，因此造成了大量土地资源、物流设施的浪费。”纪来镇说。

　　当然，电商对物流地产的涌入，也不排除为了圈地、拿地的嫌疑。因为相对来说，电子商务公司比物流地产商更容易拿到工业用地。“除非自用，否则要让这笔投资产生收益，电商就得兼做开发商、房东，把自建仓库再租出去，可这不是又远离主业了？而且电商是否有能力运营物流中心？电子商务的仓库是否能够适合家具类、超市类、工业产品类的仓库呢？事实上，电子商务的仓库通用性并不强。”仲量联行王成志说。

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