关于西安高标仓租赁市场的那些事_嘉仓网

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息219

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　　上几期公众号文章嘉仓网分享了品牌开发商的项目介绍比如：

　　同时也做了一些重点区域特色仓库的剖析比如：

　　。本期嘉仓网想带大家去感受下现在仓库招商的热度，做一期省会城市的高标仓现状分析。分享，一是因为西安是我们嘉仓网小伙伴们向往去做团建的城市，二是因为2019年春节前后的政府拆迁让“西安仓库租赁”一度成为热搜，我们也很想知道现在的状况。

　　为了更真实、客观的分享当地的实际情况，我们本期邀请了大家都很熟悉的宝湾物流地产-西安总经理李谦总和大家一起分享。以下内容是我们和李总沟通的各个话题的汇总，也结合了我们嘉仓网对于西安市场的理解。首先代表李总声明，本期文章里的评论谨代表一个资深物流地产人对西安物流地产市场的理解，并不代表公司言论。

　　嘉仓网：很多业内人士认为一个城市的物流战略和交通地位决定了物流地产在这个城市的发展方向，那请李总先帮我们分析一下西安在宏观上的物流战略意义以及交通枢纽优势等。

　　李总：西安首先是西北地区最重要的门户城市，其次也是全国九个中心城市之一(西安排名第九)，2019年西安的GDP接近万亿，经济上是有优势的。从交通上看，西安的陆运、铁路运输以及航空运输这些年发展都不错，比如咸阳机场客运和货运排名前十，中欧班列排名靠前，我认为这些综合实力对于电商企业来西安发展还是有较强吸引力的。

　　另外，西安人口约1100万，人流聚集必然会带来物流聚集效应。西安即是省会城市，也辐射周边卫星城市，尤其西咸新区对于西安和咸阳一体化发展，对于物流发展都是一种助力。

　　嘉仓网：嘉仓网在上海及周边城市、北京及周边城市等协助客户租赁仓库过程中，看到很多开发商受政府税收政策主导的影响，有客户需求但因为客户不能落税而只能仓库空置的情况比比皆是。那西北城市是否也有同等遭遇？

　　李总：西安落税政策相对要宽松一些，陕西省甚至把物流作为三个行业重点扶持，所以2013-2017年期间就出现了物流地产商去西安的拿地高峰期，随着企业逐步拿地后，当地政府发现物流行业因为本身是服务业的属性导致税收不高，就不再作为重点招商了。目前虽然通过提升地价的方式有所调控，但却还不会因为企业不落税就不让租仓库。（此处有掌声）

　　嘉仓网：西安是我们嘉仓网重点关注和服务的城市，根据我们的统计，下半年一些新库交付后有超过300万平方米的总量（见下图分布），李总您在西安本地，也请帮我们分享下你们统计的数据，我们可以互相比照修正一下。

　　李总：根据宝湾招商团队调研的结果，西安有360万平高标仓，包括已经建设230万平和在建130万平。区域主要聚集在高陵区、空港新城以及东面西安港务区等，还有就是西咸新区和咸阳也有部分仓库。

　　李总：目前已经建设的仓库空置率统计下来是20%左右；如果考虑今年下半年在建的竣工投入，空置率预计会上升到35%以上。至于租金，即便都在西安，也要看区域，实际租金平均在24块/平/月，含税含物业。西咸和空港偏低，月租金在21-24块；西安绕城附近略高，在24-27块左右，租金最高的在南面比如高新区的仓库，租金27块可达。（参考下图）。

　　提到大家都热议的政策性搬迁，我这里帮大家还原了一下线年春节前后拆迁政策对于物流地产行业确实是影响大的，导致很多客户从不规范的仓库搬出来。宝湾也有受益，宝湾空港物流园就有一半以上的客户是因为拆迁去年新搬入的。目前因为种种原因，政府没有延续之前的大力拆迁政策，所以仓库招商也就放缓了。

　　嘉仓网：我们嘉仓网在做重要城市物流地产的市场调研时，发现电商客户和快递快运客户占比很高，有些地方超过70%，据您的观察，西安的租户类型怎么分布？

　　李总：的确，在西安也是电商客户和快递快运客户为两大支撑租户类型，加起来肯定超过60%的市场占有率，这个和其他城市很类似。行业上，零售类（个人消费）产品居多。

　　问到双边库在西安是否为稀缺资源？李总不加思索的回答“不算”，他说看到很多项目都有双边库的设计，而且西安大部分是单层库。

　　嘉仓网：前面您分享到，西安的拆迁很大程度主导了去年物流地产的走势，现在按下了暂停键，而且还不是因为疫情。那么未来靠什么支撑这马上面世的100多万平新建高标仓？

　　李总：我认为拆迁停滞是暂时的，老旧仓库都在城市的老城区，所以拆迁是迟早的。而且车辆对于市政道路都有影响，这个事情势在必行。举例四通一达肯定有需求，他们在西安基本没有自建中心，目前考虑到成本因素也是在老旧仓库里。其次，西安经济体量的增长也会带动物流行业发展。在西安基本上不供应一手物流用地的情况下，随着经济增长，肯定会对仓库需求增加。

　　还有就是一些特殊性质的仓库比如丙一类仓库，在西安也有需求，比如白酒类客户，和润滑油（4S店）的需求。

　　嘉仓网梳理了一下数据，把已经进入西安开发的物流地产商根据面积大小做一个排序罗列，给大家参考。在西安超过2个项目的分别有普洛斯、万纬、丰树、宝湾、苏宁和安博，其他的都是单体项目。

　　嘉仓网：请您站在业主角度，分析下今年特殊情况下的挑战和机遇。

　　李总：站在业主角度，今年肯定是比较困难的一年，挑战会多一点。首先，整体经济不好，春节前谈的客户需求因为疫情要么停滞，要么缩减，需求明显在减少。另外，下半年供应量不断投入，所以压力比较大。预计这种状况会维持一年左右。至于机遇，我们认为现在也是物流地产商布局的一个机会，因为政府今年对于投资还是欢迎的。

　　从租户的角度，业绩上的挑战每家公司都多少存在，而很明显的机遇就是目前仓库选择很充裕。

　　嘉仓网：小编一年前曾经去考察过西安市场，当时看到宝湾在西安空港的库，有点小惊艳，请您也分享下宝湾在西安的发展。

　　李总：宝湾在西安一共两个物流园项目，宝湾空港物流园90%满租；宝湾临潼物流园一期已经交付47000平，近期有客户搬走后会有三万平对外招商。二期预计年底交付，大概5万多平（下图4/5库），可接受定制租赁。宝湾临潼物流园的区位不错，距离绕城高速3公里（三环），城配很合适；从硬件上看，大部分双边，开门宽度部分达到9米，很好用。然后就是园区配套比较好，有宿舍大概120间*30平；办公楼也有2000多平的单独楼。

　　你感觉我们西安的仓库不太一样，那是因为西安宝湾的设计是3.0版本，除了外立面设计有提升，还多了一些智能化的东西，比如消防管网压力、设施设备监控、报警设施、巡检是否到位等，总部可以实时监控。

　　当问及到是否会因为智能化园区导致租金变高，李总回复目前没有。

　　嘉仓网：作为一个在西安已经发展多年的专业开发商，你们对未来想进入这个市场的物流地产开发商有什么建议吗？

　　李总：我很直接哈，对于新的开发商，空港就不要来了，高咸新区也不要来了；可以去西安的东面或者南面绕城的地方。虽然南面和东面拿地难度高一些，但今年在政府招商引资不是很好的大背景下还是有机会的。另外，西安的南面在我们当地是“富人区”，高校也比较聚集，那边城市配送运输成本会低一些。如果在这个区域即便是二手地也是值得考虑的，我们也会考虑。