实施长三角一体化发展国家战略，是对我国改革开放空间布局的进一步完善。界面楼市推出长三角一体化区域特别访谈，邀请“三省一市”中各行业权威专家从政策、交通、经济、城市机遇、房企布局等角度，解读分析国家战略下的沪苏浙皖发展路径，见证中国超级城市新变局。

　　此次，界面楼市邀访世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨，一起共话长三角一体化。

　　伴随着长三角一体化发展上升为国家战略，从中央到地方、从宏观到微观、从长期到短期，一系列区域协同发展政策也纷纷出台，一体化的步伐正在加速。

　　长三角一体化发展正翻开新的篇章，此次战略升级也给房地产市场带来机遇与挑战。

　　关于战略升级给长三角城市群的发展和房地产市场带来怎样的影响，谢晨表示，房地产是经济和社会活动的载体。房地产企业能够在区域和产业规划、城市可持续发展、改善居住和商务环境等方面为长三角的发展做出贡献。

　　“商办和物流类的需求，在长三角区域里面会得到一个长远的发展。以商务办公为例，从国际的经验来看，服务业有向核心城市汇集的趋势。”谢晨认为，无论是上海、杭州还是南京，这些核心城市都会面临非常多的商业地产机会。

　　对于深耕长三角的房企，他建议房企要跟随长三角一体化进程中的人口和产业集聚趋势去进行相关布局，从而更好地分享长三角一体化的红利。

　　与世界城市群相比 长三角第三产业占比仍较低

　　长三角更高质量一体化发展，这一国家战略将迎来更加清晰的行动指南。

　　从1992年迄今已是第28个年头，从“雏形”到最终“成形”，长三角城市群也经历着不断扩容、调整。到2020年，长三角地区要基本形成世界级城市群框架。

　　与国际和国内的城市群相比，长三角城市群发展优势与竞争力何在？谢晨表示，与国内城市群相比，长三角城市群是国内三大城市群中人口规模最大的，26城常住人口达到1.5亿；经济体量也是最大，达到17.85万亿，占全国20%，土地面积与京津冀相当，产业体系完备，教育科研资源丰富，为区域经济发展和升级提供了良好的续航能力。

　　但是，与国际上的世界级城市群相比较，长三角在经济规模，尤其是在密度和效率上仍有较大的差距，人均GDP不足日本太平洋沿岸城市群的1/3，地均GDP只有1/10左右。

　　“而这也说明了长三角区域在产业升级、资源配置优化、城市群协同发展、营商环境等方面提升空间巨大。”谢晨表示。

　　“与世界级城市群相比，长三角的第三产业占比仍较低，目前仅沪宁杭三个城市的三产占比达到60%以上，但长三角城市群丰富的人口和教育资源未来将为长三角第三产业的进一步提升提供坚实的基础，并将带动商业地产的发展。”

　　长三角一体化上升到国家战略，可以看到在城际交通方面有持续地、更多地投资和协同，未来长三角的高速路网密度还会加强，主线之间的连接线会增多，近期长三角推出了一些面向未来发展的基础设施建设计划，这些都将成为长三角下一阶段发展的重要基石。

　　“交通的协动不仅利于商务资源的流动、更利于企业以市场化配置资源、提升效率。相信在长三角区域协同发展下，未来各个商业地产领域也将创造出大量的投资机会，比如上海、杭州、南京这三个核心城市的商办、长租公寓等。同时，也将催生出大虹桥、G60科创走廊等长三角一体化概念下的新兴区域。”谢晨指出。

　　值得一提的是，整体来看，长三角的区域以上海为头部起点呈散射状向内陆延伸。未来，随着三省一市协同发展，交通互联互通、产业协同创新、公共服务普惠便利、市场开放有序等，也将进一步激活长三角庞大的市场潜力。

　　“商办和物流类的需求，在长三角区域里面会得到一个长远的发展。”谢晨表示。

　　人口优势流向核心城市 上海、杭州、南京商办市场迎来更多机会

　　长三角区域一体化发展进入新的阶段，为了构建区域创新人才共同体，各地积极推出人才落户政策，吸引优秀人才落户长三角。仅今年4月，就有杭州、宁波、南京、嘉兴、苏州等长三角城市推出人才新政，且多在落户及住房补贴等方面给予优待。

　　对于长三角区域针对不同城市的落户政策，谢晨表示，从国际经验来看，在整个经济和社会发展过程当中，人口和经济的资源是优先向大型都市圈或大城市去汇集的。从经济的密度，包括规模效应的角度，更多的人口往特大城市或特大城市为主的都市圈汇集是一个趋势。

　　事实上，长江三角洲区域一体化发展作为国家战略，未来发展也必将带动长三角内都市圈的加速形成，都市圈中的中小城市将受益于核心城市产业的溢出效应和非都市圈人口的流入效应。

　　在长三角范围内，不少公司把总部迁往上海、杭州等长三角城市。对此，谢晨表示，高端服务业向核心城市集聚是产业发展的规律，很多发达经济体已经经历过这样的过程，也是市场化配置资源和提升效率的必然选择。

　　“以商务办公为例，从国际的经验来看，服务业有向核心城市汇集的趋势，在这个意义上，无论是上海、杭州还是南京，这些核心城市都会面临非常多的商业地产机会。”他指出。

　　据世邦魏理仕数据显示，2019年一季度，中国写字楼大宗投资交易超过250亿元，金额占商业地产投资总额的47%，占比较去年同期大幅提升21个百分点。

　　此外，世邦魏理仕于5月发布《由“韧”有“遇”2019中国商业地产投资策略报告》，谢晨在分享报告时指出，写字楼市场投资者可聚焦一线和强二线城市，如南京、杭州等个别二线城市的核心增值型写字楼项目。同时受益于租户去中心化的趋势，一线城市快速发展的新兴写字楼板块和商务园区值得投资者关注。

　　仓储物流投资热潮 关注长三角流通节点及周边卫星城市

　　仓储物流资产是投资者今年在中国第二大首选投资类别。中国巨大的消费市场以及电商持续的快速发展产生了大量的仓库需求，并由此带动了国内仓储物流设施建设和投资的热潮。

　　那么仓储物流产业到底值不值得投呢？

　　“从中长期来讲，优质仓储物流面临机遇，是值得投资的，”谢晨表示。“从中长期来讲，因为我们缺少现代的物流设施，中国整个现代化物流占比只有5%到6%，大量是低效的，满足不了高效率物流处理，从人均量来讲可能我们不到美国的5%，这块的缺口是非常大的。”

　　随着近两年长三角地区经济快速发展，大量电商、物流企业争相上市，急剧扩张吸纳了大量的仓库。在仓储分布上，整个长三角地区形成了以上海为源头并向南北方向延伸为主的仓储设施布局。

　　对于长三角仓储物流投资，谢晨建议，尽量去关注国家规划流通节点以及卫星城市。在规划的流通节点上公路、水路、铁路等基建配套都是相对完善的。在长三角区域内的城市，上海都市圈仍是需求最活跃的市场，而杭州、南京区域性城市需求增长更强劲。

　　长三角城市群目前是中国经济最发达的城市群，同时又是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，拥有现代化江海港口群和机场群，高速公路网比较健全，公铁交通干线密度全国领先，立体综合交通网络基本形成。

　　无论是地理位置、经济水平还是交通建设，这些都是现代仓储业赖以生存的基础设施，整体来看，长三角城市群仓储物流市场具有巨大的发展前景。

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