案例-KG公共物流仓储项目论证doc

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息94

提供全球厂房土地选址服务 4000123021

　　案例-KG公共物流仓储项目论证.doc

　　想预览更多内容，点击免费在线预览全文

　　案例-KG公共物流仓储项目论证

　　案例：KG公共物流仓储项目的论证机会研究在一次SH的高级物流发展研讨会上，有三位公司的老总凑到一块。其中A公司是一家境外的上市控股公司；B公司是上海一家投资公司；C公司是一家外地第三方物流运营商。大家对SH空港物流园区的发展表示出了极大的兴趣，都想借当前的有利时机，进入SH物流领域，开辟新的发展空间。在一次晚餐会上，有了如下一次当面交谈： A总裁（以公司名代表，以下同）：“SH的商机实在是诱人，过去的10年吸纳了外资480多亿美元，2001年的福布斯全球富豪排行榜的企业家中，有3/5把企业总部设于上海，跨国公司正大举进入，中国的经济融入全球化的的趋势在SH最明显。当今在SH投资时机不错。” B董事长：“SH的经济发展正带动以土地新一轮开发为主要特征的城市布局大调整。其中围绕着PD国际机场二期工程建设的SH空港物流园区正步入实施期。SH区域空港已初步完成了PD和HQ国际机场的功能调整，初步确定了PD国际机场的亚太国际航运枢纽港的地位。SH‘十五’期间的现代物流规划，已将PD空港物流园区作为本市三大物流园区之一重点进行规划与建设。在2001～2005年，PD空港物流园区除将投入70亿元兴建机场二期工程外，还将加快建设其他配套物流设施。最近我与地方政府有关部门有过接触，初步意向在空港物流园区选择一块土地，进行国际物流仓储基地项目开发。我想听听二位的高见。” A 总裁：“是一个不错的想法。据我所知，日本自1965年以来就在航空港、海港附近建设了多个物流园区；韩国在‘富各’和‘梁山’各建立了一个物流园区；台湾最近在高雄也已建立了大型物流园区，园区的营运效果均不错。最近我正在中国大陆考察，寻找可能的投资方向，我对此项目很有兴趣。作为上市公司，我可以利用金融市场的便利条件，解决一部分项目资金问题。” C经理说：“SH是中国对外最大的贸易口岸。随着国际制造业的东移，SH的国际航空国运业务逐年上升。美国的UPS就已把SH首选为中国的目的城市。空港物流前景良好。我们在中国内陆地区从事物流业务多年，以SH为‘桥头堡’，开发国际物流业务，是我公司近期战略发展的主要目标。就我们的经验而言，作为国际空港物流园区的组成部分，除必要的仓储服务功能外，还应考虑提供进出口商检、报关代理等国际物流服务。B公司若有此意向，我们也很愿意参与此项目，并也愿意为项目的前期准备做些工作。” B董事长：“听到二位的高见和积极的态度，增强了我对此项目的信心。这样，我公司先对此项目与地方政府的有关方面作进一步了解，适当的时候我们共同到现场勘查一下。如果前景较好，我公司将尽快研究出一个方案来，我们再进行深一步的探讨，希望我们能在此项目上合作。” … … 三位老总越谈越投机，最终达成了共识，共同开发这个项目。上述过程也体现了项目的识别与构思的“头脑风暴法”，在对话中发现投资机会，它起到的是准备阶段的机会研究作用。初步可行性研究一个月后，B公司与地方政府的接洽较为顺利，基本达成了项目意向，项目定性为“公共仓储基地”，地方政府准备出让约15公顷土地作为项目的建设用地，项目建设要求必须符合PD空港物流园区总体规划并与周边的环境保持协调。接着B公司委托一家咨询公司对此项目进行了初步策划（初步可行性研究）。初步结论如下：项目概况本项目地块位于SH的PD空港物流园区内，在南北向YD大道东侧，PD机场以南，占地15公顷（约225亩）。根据建设要求，规划建筑覆盖率40%～50%，建筑容积率为1，绿化覆盖率30%，总建筑面积为145000m2(其中库房占99%)，区内道路面积率15%。市场分析本地块靠近PD国际机场，可为国际货物的集散、中转或为转运提供方便的服务；随着PD国际机场的扩建，空港货运吞吐量将有大幅度上升。规划中的深水港、沿海铁路大干线和省际高速公路将从项目地块旁边经过。依托国际航空港，建立货流的集散中心，可形成“点——面”的辐射服务范围，对国内外大型国际货运、物流经营商而言，正是一个市场切入的大好时机；本地块的地理环境具有一定优势。它靠近PD国际机场货运出场通道，而离城市中心只有25km；通过城市外环公路（货运通道），到达HQ机场的距离不到40km，可作为城市快速物流集散中心。项目功能设计货物进出口集散、中转、转运代理；货物进出口商检、报关代理；货物包装和流通加工服务；集装箱多式联运中转；综合性配套的行政和商务设施。项目方案设计根据当前物流形势的发展和市场调查，提出了两个方案（表2-7）。集两者之长，最后推荐甲、乙两者的混合方案，即计划基地物流库房的60%出售，40%留下自主经营；商务办公楼采用租赁的方式。表2-7 方案分析表方案特征评价甲方案建筑出售。按房地产开发模式，建设标准化场库设施和商务用房，向社会的物流企业公开出售，取得项目效益。有利于吸引大型国际物流企业入驻，投资回收较快；但初期投资较大，而且一旦出售受阻，会产生巨大的投资还贷压力。乙方案出租自营。所建设的场库设施和商务用房，按租赁的形式向客户出租，通过收取的租金，取得项目收益。可根据市场变化，采用分布投资建设战略，减少初期投资资金筹措的难度；但投资回收期相对较长，需要与物流企业结成战略联盟。 5.方案经济评价测算的项目现金流量如表2-8所示。如果建成的70%的库房能在头3年按预期售出，使余下30%的库房能在头5年以70%的出租率运作，就表2-8的数据分析，（静态）投资回收期约为4.5年。在这之后，自营库房及商务楼，通过租赁，也可获得较为稳定的租赁费和物业管理收入，通过提供的物流代理服务也会获得一定得收益。至第20年累积（静态）总收益达1.62亿元，为初期总投资的55.0%。表2-8 项目现金流量表（万元）投资收入支出累计净现金 1 17684 -17684 2 11789 -29473 3 19200 2317 -13607 4 12284 1594 -3569 5 8183 1148 3032 6 1267 425 3807 7 1382 476 4639 8 1497 527 5530 9 1497 527 6421 10 1497 527 7313 11 1497 527 8204 12 1497 527 9095 13 1497 527 9986 14 1497 527 10877 15 1497 527 11768 16 1497 527 12659 17 1497 527 13550 18 1497 527 14441 19 1497 527 15332 20 1497 527 16223 结论：PD机场的物流园区建设亦已起动，当地政府已向上级申报了项目建议书，而且规划地块为农田和小水塘，没有大的拆迁工程量。由于靠近交通主干道，有较理想的市政基础设施系统的衔接条件。此项目的回报较高，是一个具有潜力的项目。应该通过（详细）可行性研究，进一步做动态分析，为项目投资的最后决策提供依据。问题：（1）根据案例已知条件计算该项目如下经济效益指标：投资回收期、净现值、内部收益率。（备注：折现率i= 6%，基准投资回收期为10年，基准收益率为10%）（2）若该项目的总收入、库房出租率、房屋租赁价格的可能变化范围为±10%，试对该项目的净现值NPV进行敏感性分析。（备注：进行单因素分析）（3）对该项目进行盈亏分析，求保本出售数量和保本出售价格。已知库房年均销售计划为3.35万/m2，若以库房出售3年期内每年分摊到的出售库房的建设成本作为销售固定成本，即为7859万元/年，库房的广告宣传等营销活动生产的可变成本预算为370元/m2 ，库房出售价格为3500元/m2。时间（年）

　　Java软件开发工程师简历模板包装教学问题完整版.doc

　　2021年离婚协议书最全范本.doc

　　完整版GCP考试题库及参考答案合集.pdf

　　2020新版GCP试题及答案.docx

　　JJF 1033-2016 计量标准考核规范.pdf

　　GB T 32610-2016_日常防护型口罩技术规范_高清版_可检索.pdf

　　小学生必背古诗75首---方便打印版.pdf

　　高中数学-圆锥曲线常用的二级结论.doc

　　食品经营操作流程图-标准版.doc

　　原创力文档创建于2008年，本站为文档C2C交易模式，即用户上传的文档直接分享给其他用户（可下载、阅读），本站只是中间服务平台，本站所有文档下载所得的收益归上传人所有。原创力文档是网络服务平台方，若您的权利被侵害，侵权客服电线) 欢迎举报，上传者

　　工信部备案号：蜀ICP备08101938号-1

　　ICP经营许可证/EDI许可证：川B2-20180569