二季度上海商业房地产市场走低市内物流仓储一仓难求

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息279

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　　近期数据显示，本季度上海全市甲级写字楼平均空置率环比上升为过去一年来高位；一手商品住宅成交价格环比增长19.2%，同比上涨37.9%；此外，受疫情封控举措影响，第二季度，全市服务式公寓空置率上升3.9个百分点，达到21.3%，同比上升9.2个百分点。

　　二季度，上海甲级写字楼市场迎来七个新项目入市，带来72.1万平方米供应面积，其中超过一半集中于徐汇滨江板块。截至上半年，全市甲级写字楼总存量为1,590万平方米。

　　疫情封控举措使得需求暂缓，季内录得26.9万平方米净吸纳量，环比减少7%，同比下降34%，其中九成以上为新项目此前预租量。

　　由于需求暂缓，加上新项目平均出租率低于四成，使得本季度全市甲级写字楼平均空置率环比上升2.3个百分点至14.8%，为过去一年以来高位。

　　本季度，全市甲级写字楼租金指数环比下调1.0%，至每平方米每天人民币7.3元。非核心商务区（-1.6%）租金跌幅最为明显，中央商务区租金更具韧性，仅微跌0.5%。部分业主将在全面评估封控和动态清零政策对市场情绪和需求影响后，做出进一步租金方面决策与调整。

　　下半年预计将有更多的续租和部分办公升级计划延迟。考虑到市场的不确定性，成本控制或成为企业年内主旋律，并对企业未来规划进行重新评估。尽管如此，金融、零售、医疗健、律所和新基建等行业需求仍在增长。鉴于维持出租率是业主当下的优先事项，预计下半年租金仍有进一步下探可能。

　　受疫情影响，2022年前五个月，上海零售总额同比下降18.7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降17.5%和32.2%。

　　上海零售市场2022年上半年无新项目入市，外环内购物中心和百货存量维持在1,484万平方米。

　　全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为每平方米每天人民币26.4元，较去年同期上涨0.6%；其中核心商圈与非核心商圈首层租金均环比下降0.2%，同比分别上涨0.7%和0.6%。业主们季度内暂时忙于项目复工，租金调整幅度不大，但愿意为项目内优质租户做出一定租金减让以维持租户信心。

　　全市购物中心空置率环比上涨1.7个百分点至9.8%，较去年同期上涨0.9个百分点。其中核心商圈购物中心空置率较上季度上升1.4个百分点至7.9%，非核心商圈上升1.7个百分点至10.2%。

　　对比2020年与2022年两轮疫情，此次上海零售市场表现更具韧性，近八成商圈空置率增长都较两年之前更温和，体现零售商对上海消费市场仍具信心。

　　6月起，全市购物中心虽恢复营业，餐饮租户仍暂停堂食，且服务业态复工程度有限，多数品牌暂停扩店计划以观望疫情防控进展及市场后续表现，但优质项目在复工后仍积极引进租户以填补空置。第二季度购物中心新租面积仅为上季度四分之一，多为此前已谈妥的租约租户，其中零售业态占比达到近六成，以时尚、配饰及运动户外品牌为主。

　　2022年第二季度，上海非保税高标仓市场无新增供应入市，全市高标仓存量维持在645.8万平方米。

　　疫情影响下，上海周边仓储设施省际周转受限影响，大量“保供”相关的生活物流需求推升市内物流仓储设施一仓难求。4-5月，众多生鲜企业临时扩仓，业主也积极响应为客户制定进驻方案，冷链需求随之激增。

　　2022年第二季度，上海非保税高标仓市场录得约20.8万平方米吸纳，市场去化情况良好，整体市场空置率较上季度下降3.3个百分点至5.8%，多个子市场维持满租。

　　上海非保税高标仓市场租金环比上涨0.2%，至人民币每平方米每月49.4元，同比上涨0.4%。

　　继第一季度成功合作收购大上海区域工业物流资产包后，ESR又将包含九个已在成熟运营中的物流及工业资产打包作价约22亿成功变现。一方面，此次减持交易为ESR近期股权回购提供资金支持；另一方面，也为未来潜在的投资标的建立良好的资金基础。

　　下半年，预计青浦、金山及嘉定等子市场将有五个新项目交付入市。经历疫情影响，上海物流地产预计将发生不少变化，包括增加冷链仓库、提升自动化水平、减少损耗、布点选址更靠近大城市等，促进行业升级。

　　上海市政协副主席、民建中央副主席周汉民在致辞中谈到，2022年是中国迈入改革开放时代的第44个年头，“制度性开放”是改革开放的鲜明特征，由审批制向注册制的转换，中国各地自贸区的陆续建立，都是制度性开放的重要过程和成果，中国持续推进制度性开放也是一个止于至善的过程。

　　长期以来，肯德基坚持“立足中国、融入生活”的理念，不断探索求变，丰富消费者的选择;开拓服务模式，提升消费者的体验。

　　杨浦区集聚了一批国内“顶流”高校资源和新经济头部企业。推进校区合作，领跑上海人才战略，杨浦区拥有得天独厚的优势。

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