近日，多家房地产服务机构先后发布2024年度数据。成都2024年零售地产空置率同比下降，物流地产的客户由传统电商、商超，向平价电商、零食量贩企业转变。

　　空置率、租金和净吸纳量，是衡量各类地产市场的关键指标。由于样本选择不同，各家机构数据稍有差异，但其报告中的共性趋势明显。微成都从房地产服务机构“五大行”中的仲量联行了解到，成都2024年零售地产市场的新增供应大幅回升，运营商通过“先填后调”策略，修复空置率。物流地产市场方面，高标准仓库净吸纳量同比增长35.2%至32.9万平方米，带动整体空置率同比继续下探1.7个百分点至6.7%，为近十年蕞低水平。其主力租户行业在2024年经历较大更迭，平价电商、零食量贩等新兴平价消费业态发展加速，替代传统零售行业。

　　仲量联行《2024年成都商业及物流地产市场报告》 图源：受访者

　　世邦魏理仕数据显示，2024年成都新增零售物业面积70.3万平方米，同比上升48.6%，使得成都零售地产存量面积破1100万平方米，居全国第三。从租户类型来看，户外运动、杂货玩具店(含二次元店）、珠宝配饰、运动娱乐(含宠物互动)、烘焙甜品加速扩张。

　　仲量联行也观察到运动品牌成为零售项目招商的重点调改方向，因为消费者对运动专业性、功能性需求提升，为更多细分运动品牌打开市场，小众运动品牌首进成都，如法国足护品牌SIDAS、瑞典户外运动品牌Houdini、日本滑雪服品牌Goldwin等。运动品牌作为当下为数不多的扩张业态，成为商场招引和调改重点，如成都万象城B馆低区从精品女装调整为运动户外，引入Kolon Sports、Wilson、The North Face、Houdini等品牌。在这样的背景下，正餐消费降频减档，情绪赋能的娱乐体验业态扩张活跃，成为年内租赁需求主力。为适应市场变化，“先填后调”策略成为零售运营商的普遍选择，市场空置率明显修复。

　　对于成都零售市场的下一步，仲量联行判断，2025至2028年，成都零售预计将再度回归低供应时代，年均供应回落至40-45万平方米，约为高峰期的一半，商业开发停止向外无限制扩张，转向在现有地理空间的加密布局。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉告诉微成都，成都零售地产的供给侧，从早期优质供应不足的短缺困境，转为阶段性、区域性过剩的发展现状。未来存量商业调改将成为市场发展主旋律。

　　戴德梁行观察到，2024年，随着消费者的年轻化，⾼性价⽐的基础时尚和个性化的运动潮流品牌迎来发展期，春盐商圈仍是这些品牌选址蕞喜爱的区域。

　　对于未来发展，戴德梁行预计成都非标商业和社区商业将成为成都商业市场发展的主要动力之一。由于传统商业存量规模较大以及消费者年轻化等因素，成都的非标商业形态得以迅速扩张，比如玉林、东郊记忆等项目。2024年成都新开出的CPI，赢得了大量的热度和流量。

　　物流地产方面，据仲量联行，2024年四季度消费高峰期，叠加政府消费补贴及商家大促，显著带动仓储需求释放，净吸纳量录得约28万平方米，推动2024年单季吸纳量首次回正，空置率环比下降2个百分点至9.7%。

　　从物流地产的客户需求来看，平价量贩零食取代传统商超，加码大面积仓储需求。GeoQ智图数据显示，2024年上半年，全国38家连锁超市品牌共计新开店512家，关店835家，开闭店比为0.61，传统超市收缩趋势较为明显。与此相对，量贩零食在2024年开启加速拓店模式。2024年前三季度，全国13家量贩零食品牌共计新开门店数量6406家，闭店数量1477家，开闭店比为4.34，其中第三季度这一比例进一步增长至6.13。在其门店选址中，新一线%，三线%。相较于传统连锁商超在新一线%的开店占比，量贩零食面向下沉市场的策略更加清晰。激进的开店速度和广泛的城市覆盖面，让各家零食企业的省级及区域级分拨仓需求面积不断增长。年内，零食有鸣、赵一鸣（合并零食很忙后）在成都持续录得大面积扩租，并从单点发展为多点位区域分拨仓库。

　　同时，平价电商取代传统电商。过去十年，中国快递业务量高增长的背后是蓬勃发展的中国电商产业。而随着该赛道领跑者从传统电商转向平价电商，以京东物流和菜鸟物流为代表的传统电商自有快递物流业务开始放缓，仓储需求停滞不前。而大量第三方快递物流企业背靠GMV高增长的平价电商平台，业务量依然稳中有升。不仅如此，平价电商远高于传统电商的退货率也让逆向物流（商品从消费者手里回运至电商平台商家的物流服务，通常服务于退换货）这一小众赛道的业务规模持续壮大，进一步推升市场快递业务量。年内快递企业扩租活动对波动的传统电商仓储需求形成替代。

　　对于物流地产，仲量联行判断，2025年起，市场供需趋于平衡，消费行业的仓储物流需求预计稳定增长。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟向微成都判断，成都是中国西南地区消费品交运枢纽城市，消费品行业长期主导物流仓储需求，未来持续活跃的大宗商品及耐用消费品升级消费将为成都物流地产创造一系列增量需求。

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