虽然今年物流地块迎来供应大年，但需求大增让下半年的仓储物流租赁行情火热。由于的强劲吸纳，广州仓储物流市场租赁行情走出了独一无二的行情。机构的统计数据显示，相比全国多个城市仓储物流的缓慢复苏，三季度广州仓储物流净吸纳量超过100万平方米，与上半年5万平方米的净吸纳量相比呈现大爆发的状态，贡献了近40%的全国净吸纳量。可以看到，的巨量吸纳令广佛片区的仓储空置率创近期新低，其中广州空置率环比下降15.1个百分点，至季末的5.9%，重回个位数水平。业内人士表示，背靠珠三角供应链及珠江口机场港口群等完备的基础设施，广佛片区成为几个出海先锋的全球物流配送中心，对区域高标仓储设施的爆发式需求终体现于三季度的集中成交上。预期短期内仓储需求仍将保持扩张态势，广州空置率将保持低位，租金有望重回上升通道。

　　三季度广州仓储物流租赁贡献了近40%的全国净吸纳量

　　2023前三季度中国仓储物流在国内经济回暖及线上购物带动下净吸纳同比回升超50%，展现出良好的回升势头。有机构针对超过50家不同行业的租户调研数据显示，近六成租户表示将在未来三年增加物流设施面积，整体呈现温和扩张的趋势。超过八成的受访租户表示未来三年将在一线城市圈内进一步扩张，其中电商和第三方物流企业高度聚焦于物流和消费需求密集的一线都市圈，而制造业企业则从各自供应链考量出发在二线城市的布局意愿更高。

　　而在三季度的行情中，广州以过百万平方米爆发式净吸纳量，走出了与其他城市缓慢复苏完全不同的行情。根据CBRE世邦魏理仕蕞新发布的市场研究数据，三季度，广州仓储物流市场新增供应54.7万平方米，净吸纳量104.7万平方米。相比一季度1.1万平方米，二季度4.1万平方米的净吸纳量，可谓是爆发式增长，贡献了近40%的全国净吸纳量。

　　为何广州仓储物流行情在三季度出现爆发式增长？CBRE广州公司研究部负责人杨丰宁表示，其实复苏苗头在一季度已经出现，一些空置的仓库都有企业去洽谈，恰好成交集中体现在了三季度。

　　仓储物流新增供应与净吸纳量表现。（数据来源：CBRE）

　　可以看到，三季度广州的供应量和净吸纳量都创下季度新高。从供应来看，第三季度，广州有四个项目共54.7万平方米的新增优质仓储面积落成，包括分别位于南沙区和从化区的非保税项目及一个位于白云区的保税项目。从需求来看，主要为跨境电商所吸纳。加上来自其他存量高标仓储项目的吸纳，三季度跨境巨头们在广州高标仓市场的新租面积，达到了83万平方米。除广州区域以外，跨境电商在佛山、肇庆、清远和中山等广州周边城市还有合共近一百万平方米的新租成交。除了跨境电商巨头外的其他需求也在逐步恢复，季内还录得国内电商在黄埔区的整合，以及第三方物流和制造业的租户成交，显示需求正在逐步改善。事实上，第三季度内中国制造业采购经理人指数也已重返扩张区间，制造业复苏也带动着仓储需求，尽管这种拉动目前来看仍然较为有限。

　　随着拼多多、阿里、京东、字节跳动等将电商出海作为下一阶段的重点业务，背靠珠三角供应链及珠江口机场港口群等完备的基础设施，广佛片区成为这些出海先锋的全球物流配送中心。正是这种独特需求，让广州市场走出独特行情。跨境电商的吸纳通常是巨量的整租，因此令广佛片区的仓储空置率创近期新低，其中广州空置率环比下降15.1个百分点，至季末的5.9%，从二季度的22.1%重回个位数水平。而空置率重回低位支持了市场租金的止跌回稳，广州三季度末租金环比微幅上升0.2%至季末的每月每平方米39.1元。而佛山季末空置率更是低至2.8%，环比下降3.5个百分点。

　　广州区位及机场特色服务将继续支撑优势

　　值得关注的是，今年是广州商办市场的供应大年，仓储物流也同样如此。广州第三季度共录得42宗，共216万平方米的工业用地出让成交。其中有五宗共42万平方米的用地带有物流用途，分布于增城和花都两区。今年前三季度，增城西站片区共录得八宗约103万平方米的带物流用途的地块出让，约占今年全部出让物流用地面积的71%。仓储物流市场的供应仍能持续得以保证。

　　仓储物流也成为不少房企的投资开发对象。比如，凯德投资今年以1.57亿新元（7.99亿元人民币）收购了位于佛山的一个优质物流项目，该项目已经100%预租给一家纺织品电商平台。

　　为何跨境电商巨头们都在广佛区域布局？对于物流仓储而言，运输成本、人力成本及房地产成本是蕞重要的成本，根据测算，每降低1%的运输和人力开支，约可抵消8-9%的房地产成本增长，而跨境电商巨头们的出境商品多是通过白云机场运输，的出关模式非常高效，在国内也属于创新的，因此，企业多会选择尽量靠近，通过优化仓储网络布局节省整体开支。

　　那么，广州仓储物流租赁这种爆发式增长是否可以持续？杨丰宁表示，跨境电商的仓储需求还在持续增长中。以希音来看，近几年其在广佛、中山等地区租赁的物流仓达到200万平方米。今年以来，希音甚至已经连续两次出手在增城拿地，将建设运营仓储、发货、供应链项目。如果跨境电商巨头们要以广州为大本营布局的话，仓储储备至少也要达到这个水平，因此，整体需求仍是增长趋势。不过需要注意的是，跨境电商业务依然容易受到各种因素的影响，而且白云机场的模式目前也在其他机场得以推广，有可能也会分流一些需求，但至少短期内扩张的需求仍在。

　　华南区顾问及交易服务部产业地产负责人邓伟则表示，四季度，广州将有一个位于花都的项目建成投入使用，全年供应量将达到107.2万平方米的破纪录水平。得益于跨境电商的积极扩张，全年净吸纳量也将突破一百万平方米，同样创历史年度吸纳量新高。目前来看，跨境电商海外扩张势头不减，仍保持对高标仓租赁需求，一些在建项目也已获得跨境电商租户的整租预租。跨境电商强劲的吸纳表现，以及逐步复苏的第三方物流、制造业的需求，意味着短期内广佛及周边城市的仓储需求将保持扩张态势，广州空置率将保持低位，租金有望重回上升通道。

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