四季度广州零售商业将迎供应高峰四项目将入市

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息165

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　　需求的落地，令广州仓储物流市场空置率重回个位数水平，而市场上个人投资者开始活跃。日前，CBRE，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。数据显示，写字楼市场继续录得新供应入市，吸纳改善，支撑季内空置率维持稳定。而优质零售物业市场空置率在连续上涨四个季度后终于获得回调，至季末的8.5%，环比下降1.2个百分点，带动租金降幅收窄。四季度零售商业将迎来供应高峰，广州将有四个项目，合共26万平方米的新增优质零售物业落成，包括两个核心商圈的小面积项目。同时，伴随多家知名国资龙头商业运营商进入增量市场，广州核心区存量项目的改造升级、扩容等节奏也明显加快，呈现出更为激烈的竞争态势和积极的市场活力。

　　写字楼市场，琶洲和国际金融城新项目持续入市。

　　写字楼：空置率企稳租金仍处下行通道

　　从写字楼市场来看，2023年第三季度，全市有两个项目，共计10.6万平方米的新增供应进入市场，前三季度累计供应量49.2万平方米，同比增长61.5%。全市空置率在过去四个季度持续上扬后，第三季度净吸纳量环比增长了42%，达到了9.4万平方米，支撑三季度空置率环比保持稳定，季末报17.5%。

　　按行业来看，TMT表现稳健，跃升至需求首位，其次是专业服务业和金融业。TMT行业中，以平台互联网和软件开发企业的扩张或升级活动最为突出；业中的律师事务所扩张态势依旧，并多在原有办公楼宇扩租，且该类租户继续青睐核心商务区，令珠江新城的空置率环比改善0.8个百分点至11.5%；金融业的新租则以证券、基金等非银金融为多。

　　三季度市场租赁需求来源（按租赁面积）

　　随着市场可选面积增多及租户议价能力不断提升，部分企业结束观望，考虑对办公点进行整合、搬迁以适应业务的发展，同时要求不增加甚至降低租金成本。业主抓住机会力争成交，通过加大租金折让以及积极提供定制装修等服务来争夺品质租户。因此，全市租金面价仍处于下行通道，环比下降1.5%，降幅环比扩大0.9个百分点。

　　华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示，2023年第四季度，新兴区域将有两个项目、共计19万平方米的新供应落成，若新项目如期入市，全年供应量达到68万平方米，同比增加24%，年末的空置率将被小幅抬升。楼宇之间的竞争依然激烈，租金承压，继续下行。“近期我们观察到有金融业和业企业在租赁期结束后，从核心拓展区回流至核心商务区的情况，这不仅说明核心区租金调整水平已开始符合租户对租金成本的预期，还凸显了区域的产业属性以及上下游协同发展对于企业制定租赁计划的重要性。未来四年，广州将迎来年均供应量超过80万平方米的峰值阶段，这将成为新兴区域巩固产业聚集和核心区优化租户结构的重要窗口期。”

　　在仓储物流市场方面，第三季度，广州有四个项目共54.7万平方米的新增优质仓储面积落成，包括分别位于南沙区和从化区的非保税项目及一个位于白云区的保税项目，主要为所吸纳。加上来自其他存量高标仓储项目的吸纳，三季度跨境巨头们在广州高标仓市场的新租面积，达到了83万平方米。除广州区域以外，跨境电商在佛山、肇庆、清远和中山等广州周边城市还有合共近一百万平方米的新租成交。跨境电商的巨量吸纳令广佛片区的空置率创近期新低，其中广州空置率环比下降15.1个百分点，至季末的5.9%，重回个位数水平。背靠珠三角供应链及珠江口机场港口群等完备的基础设施，广佛片区成为这几个出海先锋的全球物流配送中心，对区域高标仓储设施的爆发式需求最终体现于三季度的集中成交上。

　　空置率重回低位支持了市场租金的止跌回稳，广州季度末租金环比微幅上升0.2%至季末的每月每平方米39.1元。除了跨境电商巨头外的其他需求也在逐步恢复，季内还录得国内电商在黄埔区的整合，以及第三方物流和制造业的租户成交，显示需求正在逐步改善。

　　华南区顾问及交易服务部产业地产负责人邓伟表示，四季度，广州将有一个位于花都的项目建成投入使用，全年供应量将达到107.2万平方米的破纪录水平。得益于跨境电商的积极扩张，全年净吸纳量也将突破一百万平方米，同样创历史年度吸纳量新高。跨境电商海外扩张势头不减，仍保持对高标仓租赁需求，一些在建项目也已获得跨境电商租户的整租预租。跨境电商强劲的吸纳表现，以及逐步复苏的第三方物流、制造业的需求，预计短期内广佛及周边城市的仓储需求将保持扩张态势，广州空置率将保持低位，租金有望重回上升通道。

　　零售商业成交占比超七成个人投资者活跃

　　此外，在投资市场，三季度广州录得三宗成交，交易总额13.2亿元，环比减少58%，较去年同期也减少46%。零售商业是最主要的投资物业类型，按交易金额计算占比超过七成，包含越秀区的住宅裙楼项目和天河区的整栋零售商业物业。另外一个成交标的是位于海珠区的商务园区项目。

　　开发商出售持有物业是本季度主要的标的来源，广州和周边市场都录得多宗成交：万科向广百股份出售位于天河智慧城的商业项目；某开发商出售位于金沙洲（佛山市）的酒店和商场项目给个人投资者；顺德一个烂尾写字楼被法拍，成交金额约1亿元，为评估价的70%。

　　从买家来源来看，投资者呈现本土化的特点，包括个人投资者、本地城投和地方国资企业。其中个人买家在近期较为活跃，在多宗法拍和资产成交中把物业收入囊中。这类买家特别青睐业主处置的体量和成交总额较小的物业，以金沙洲的成交为例，单个物业的成交金额不高于人民币3亿元。世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资及资本市场部负责人苏俭婷表示，物业持有方为加速处置物业，愿意在价格上作出折让或提供更灵活的条款来促进成交，尤其是供应量大、需求仍在恢复期的非核心区。投资者可抓住机会，根据市场变化及时调整投资策略。