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写字楼继续以价换量；零售物业市场成交回暖

admin2个月前 (09-12)仓库出租信息49

　　2023年7月12日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2023年第二季度及上半年广州房地产市场回顾与展望》，解析广州商业地产市场蕞新发展状况与趋势。

　　2023年第二个季度，社会经济活动延续首个季度的复苏态势。五一期间的消费表现亮眼。各级政府持续释放政策利好，六月还迎来年内首次降息。不同的是，一季度的询盘和带看，在二季度得以落地，带来写字楼、商业和仓储物流设施成交的回暖。尽管租户对于扩张仍抱谨慎的态度，并实施成本控制措施，但是业主积极调整租赁策略撬动了租户的搬迁意愿，带来成交的增长。具体而言，写字楼市场业主以租金优惠刺激需求，总体成交量有提升。优质零售物业市场租金的松动及人流的持续回暖，带动租赁市场成交。而跨境电商则持续布局广佛，带动广州仓储物流市场空置去化。大宗交易市场写字楼成交主导市场，投资者类型均为企业买家。

　　优质写字楼市场：以价换量策略持续市场活跃度提升

　　2023年第二季度，广州录得四个项目、26.4万平方米的新增供应交付使用，同比增加87%，上半年供应量共计38.6万平方米。2023年全市主要经济指标逐步恢复、逐月向好，写字楼市场需求有所回暖。1-4月，全市规模以上服务业实现营业收入同比增长7.8%，增速比1-3月提高2.0个百分点。春节后，企业的问询量和看楼量出现爆发性增长，第二季度虽有所平复，仍保持较为积极的态势。第二季度录得净吸纳量6.6万平方米，环比增加550%，成交活跃度有提升。新供应入市推升总体空置水平，季末报17.5%，上半年空置率累计上升2.5个百分点。

　　楼宇继续通过提供租金优惠来促进去化，第二季度租金面价同样本比环比下调0.6%，至每月每平方米151.0元，租金下调幅度与头部季度基本持平。上半年，租金水平较高的甲级楼宇租金累计下调1.4%，下行幅度比乙级楼宇大，后者为0.5%。除推出租金优惠外，多个业主为租户提供装修补贴或定制装修服务。

　　第二季度成交数据显示，TMT、消费品制造业、专业服务和金融业的需求位列前四，继续和近年来主力需求的行业结构保持一致。TMT的新成交以软件开发和游戏类企业的扩张成交为主；大型快速消费品企业从同区搬迁到新落成的物业中，租用2.8万平方米的办公面积；专业服务业和金融业继续在中央商务区拓展，广告公关、企业咨询以及律师事务所的搬迁推升了专业服务业的占比，金融业的证券、基金等非银金融的扩张和升级需求亮眼。

　　图一：写字楼新增供应与净吸纳量表现

　　图二：2023年上半年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）

　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部办公楼负责人程志文表示：“2023年下半年，全市将有44万平方米的新供应落成，76%的面积来自国际金融城。充足的供应增大了市场的去化压力，也增加了租户在租赁谈判中的议价能力，业主或延续提供租金优惠的策略来争夺品质租户，令租金继续承压。

　　广州市政府近期发布《支持市场主体高质量发展促进经济运行率先整体好转若干措施》，从税收、投融资和改善营商环境等多方面帮助企业降本增效，增加企业经营的稳定性。受此带动，市场信心将进一步提振，支撑年内需求继续复苏。”

　　优质零售物业市场：优质物业以价促量，珠江新城持续吸引国际品牌进驻

　　广州第二季度录得黄埔大悦汇的交付，为市场带来约六万平方米的零售面积，这是上半年唯一的供应。该项目也是大悦城控股在广州运营的首个项目，位于科学城核心区，是该商务园片区鲜有的优质商业物业供应。而吸纳方面，零售市场的复苏带动了新租成交的增长，尤其在第二季度，空置去化显著较头部季度加快，单季录得约8.3万平方米的净吸纳量，空置率较一季度下降了1.8个百分点。因此，在年内录得几宗百货和超市关闭的情况下，净吸纳量仍在上半年录得2.4万平方米的去化，空置率半年下跌1.5个百分点至六月末的9.7%。天河路表现更为亮眼，空置率低至2.0%，较2022年末下降2.3个百分点。

　　统计重点监测商场的新租店铺数量，第二季度，餐饮、零售和服务类业态分别占比50%、36%和14%。其中，特色餐饮、轻食软饮和时尚服装零售占比排名前三。第二季度录得呷哺旗下子品牌趁烧的首店，而珠江新城持续收获国际服饰品牌扩张，录得包括Max Mara Weekend、 Stella McCartney和DIESEL的进驻。特色餐饮中，呷哺旗下的趁烧、Shake Shack、怂和贡乃韩式炸鸡都在本季录得新开门店或围板。而轻食软饮中，茶饮咖啡的茉莉奶白、霸王茶姬和store by .jpg都录得扩张。而新能源汽车方面，在优质零售物业中，本季共有13宗的新入驻，包括特斯拉、广汽埃安、一汽大众和集度等。上半年共录得18宗，同比减少64%，显示新能源汽车的拓展在放缓。

　　零售市场的活跃，与业主积极调整租赁策略密切相关。事实上，零售商表现仍趋于谨慎。在1-5月期间，线上销售的增长要快于线下：限额以上的批发零售业实物商品网上零售额的同比增长（11.2%），高于限额以上商超百货类企业实现的零售额同比增长（4.8%）。有鉴于此，经过了一季度的观察后，进入第二季度，除了天河路外，其他商圈的商场业主愿意降低租金及降低品牌进入门槛的要求，以加快空置的去化。全市租金上半年较2022年末下跌2.0%，至季末的每天每平方米25.6元。但天河路租金表现坚挺，在二季度内仍维持租金不变。

　　展望未来半年，广州将有四个项目，共26万平方米的项目投入市场，其中三个项目分布于北京路、珠江新城和万博等商圈。租金方面，当前市场仍有不少空置面积，租金上涨空间有限。但天河路的表现则持续优于其他商圈，蕞受品牌关注，有望在下半年实现租金的上涨。

　　图三：零售新增供应与净吸纳量表现

　　图四：2023年上半年市场租赁需求强度分析

　　世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：“上半年广州零售市场的总基调是复苏式增长，表现为短期内被压抑的消费和旅游需求的释放后，市场进入消费新常态期。在这期间，出现百货和超市关闭的情况，不免令市场担忧。除了与租约到期相关以外，我们认为，这是正常的新旧业态迭代的过程。以超市业态为例，在传统超市关门的同时，会员制超市和社区小型超市也在蓬勃发展。另外，百货的关闭转型改造也在国内外主要城市中都是普遍存在的，并不是广州独有，甚至这一现象的发生要晚于北京和上海等国内一线城市。如果说旧业态的式微是常态，那发掘新业态和创新且盈利的运营模式去填补这些大面积空置，才是真正的挑战。”

　　仓储物流市场：跨境电商需求惠及广州

　　广州上半年共录得78宗，共346万平方米的工业用地出让成交。其中有12宗用地，共104万平方米的地块带有物流用途，其中89%的面积分布在增城和南沙两区。另外，上半年还录得9宗用地的土地使用年限不足50年，其中八宗位于南沙区。

　　广州第二季度没有录得新增供应，但在租赁活动渐趋活跃的表现下，空置率有所下调。上半年的供应主要来自头部季度的48.2万平方米的三个项目的落成。而需求则在第二季度得到改善，季度净吸纳量为3.0万平方米，而上半年累计净吸纳量为4.1万平方米，同比优于2022年上半年的负吸纳水平。这或与零售及进出口的逐月向好相关： 1-5月，广州外贸进出口总值同比增长11.0%；一般贸易（含跨境电商）进出口明显提速，同比增长30.2%，占进出口总值的比重为70.7%。第二季度录得某跨境电商承租花都15万平方米的仓储面积。除此以外，第三方物流也有零星成交。需求好转带动第二季度空置率环比下降0.9个百分点至21.1%，但仍较2022年年末上升了11.2个百分点。尽管如此，二季度空置率的下调，是近六个季度以来的首次。租金方面，部分业主采取积极的租金策略以加快去化，并应对新增供应带来的竞争。第二季度全市租金环比下跌1.8%，半年累计下跌2.4%。

　　佛山第二季度未录得新增供应，因此上半年仅有头部季度在南海区落成的项目投入市场，共13.5万平方米。除此以外，跨境电商首个季度在佛山的积极扩张，已经使佛山空置率降至近期低位。尽管第二季度净吸纳量放缓，但季度末佛山物流仓储空置率仅为6.3%，环比减少0.1个百分点，较22年年末快速下降了8.9个百分点。由于存量空置中缺少可满足跨境电商面积需求的高标库，而来自其他行业的需求仍在逐步恢复中，因此二季度存量去化未如理想。业主为加快去化速度，调低租金报价。受此带动，季内租金环比下跌0.7%，上半年累计下跌0.9%，至第二季度末的每月每平方米38.6元。

　　展望未来半年，广州将有24万平方米的新增供应，全年供应量将达到72.2万平方米，是2022年的3.3倍。而跨境电商则保持扩张，并支撑租金回稳。

　　图五：仓储物流新增供应与净吸纳量表现

　　世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部产业地产负责人邓伟表示：“尽管当前广佛物流市场的主要需求来自跨境电商，但事实上制造业和零售商都在持续关注华南市场。当前复杂的国内外宏观经济环境下，制造业对于扩大生产计划表现谨慎，部分上半年的仓储需求推迟到了下半年。我们相信，随着市场对经济形势的信心逐步恢复，制造业的仓储物流需求将在下半年得以提升。与此同时，将要布局华南市场的零售商也积极地在大湾区寻找配送中心，这也将在下半年逐步实施并落地。综上所述，我们认为广佛物流仓储设施下半年的需求仍将持续改善。”

　　投资市场：自用型买家活跃写字楼成交继续主导市场

　　2023年第二季度，广州投资市场录得五宗成交，交易总额26.7亿元人民币，上半年累计交易总额106.3亿元，同比大致持平。第二季度成交中，91%的交易金额来自四宗写字楼物业，分布在科学城、天河智谷、鱼珠和广州南站等主要商务片区。至此，2023年上半年，写字楼成为蕞主要的物业类型，按交易金额计算占比高达91%。

　　从买家构成来看，第二季度的写字楼成交全部来自于企业，无论从成交数量还是交易金额来看，比例都远高于2023年头部季度以及过往几年的记录，由此可见广州企业投资者的活动趋于活跃。

　　另外，2023年上半年，广州及周边市场录得多宗新经济地产物业的成交：太平人寿保险收购番禺的木棉人家养老社区，厦门集美区和福州鼓楼区的园区物业被企业购得。可见被列入公募REITs底层资产范围内的物业颇受关注。