当前位置：首页 > 仓库出租信息 > 正文内容

深度解析嘉实京东仓储基础设施REIT有何看点？

admin8个月前 (09-12)仓库出租信息129

提供全球厂房土地选址服务 4000123021

　　近日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）正式获获批。预计上市后将成为我国第3只仓储物流REIT，也是市场上首单由民营500强企业作为原始权益人的仓储物流类公募REIT产品。

　　根据产品招募说明书，本次发行REIT的底层资产包含重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积35.1万平方米，总估值15.65亿元。

　　“嘉实”、 “京东”和“亚洲一号”这三个关键词决定了这支REIT是蕞近一段时间以来蕞值得市场关注的基础设施REITs产品之一。

　　“亚洲一号”：国内智能仓储物流园区的天花板

　　嘉实京东仓储基础设施REIT是京东“亚洲一号”首次以REIT身份亮相。项目涵盖的三处物流园均属于十分稀缺的高标仓代表作——其中两处是京东“亚洲一号”智能物流产业园。

　　“亚洲一号”是什么？在京东的物流体系中承担着何种角色？

　　2022年5月20日，京东首次公布“织网计划”建设成果。以67 “亚洲一号”大型智能物流园区和全国范围内运营的约1400个仓库为核心，搭建了高度协同的多层级物流基础设施和仓配网络。在配送效率上，京东表示，这让约90%的京东自营线上订单实现当日和次日达，以及全国93%的区县、84%的乡镇实现当日达和次日达；在仓储管理效率上，帮更多的企业实现了库存管理优化、运营成本减少以及内部资源的高效分配；同时，在推动区域经济发展上，京东为全国1000多个农特产地和产业带开展了供应链服务，形成产地产业转型与消费升级的正向循环。

　　67座“亚洲一号”支撑起了京东“织网计划”的骨干网络。京东“亚洲一号”智能产业园为京东在境内持有的以高集成自动化为特色的智能现代化物流仓储物业，其从入库、存储、包装、分拣的全流程、全系统的高度智能化，大幅提升时效性和配送质量，可应对电商灵活多变的订单业务形态。

　　以本次申报的廊坊经开亚洲一号项目为例，作为亚洲电商领域首个针对大件商品应用自动化立体仓储系统的智能物流基地，通过大型自动化立体仓库的实施，实现了家具、家电等大件商品的自动化存储、拣选一体化服务，效率较传统仓库提升3倍以上。

　　重庆、武汉、廊坊对仓储物流项目意味着什么？

　　先说结论，重庆、武汉均为国家级流通节点城市，廊坊是辐射京津冀城市群的重点区域城市，是发展仓储物流项目的炙手可热之地。

　　重庆项目位于重庆市巴南区南彭贸易物流基地，是经国家发改委批复的重庆市建设长江上游综合交通枢纽、国际贸易大通道而规划布局的“三基地三港区”之一，定位为重庆工业原料集散中心（西部工贸城）、重庆市重点物流园区、西南地区重要陆路物流配送平台、全国物流网络重要节点和东盟-重庆国际物流大通道战略基地；也是重庆都市功能拓展区商贸物流功能的重要载体。同时，该基地与渝湘高速等多条高速路网相近，交通区位较好，公路路网发达。未来项目及周边区域优质物流供给较少，未来随着政策支持引导，该区域物流产业快速发展，将能够带来仓储需求的持续提升。

　　武汉项目位于武汉市东西湖区，目前东西湖区已经成为武汉物流的核心区域。东西湖区凭借得天独厚的区位优势和产业基础，大力发展现代物流，物流业已成长为东西湖区三大支柱产业之一。据统计，武汉东西湖区全区共有从事物流相关行业的企业达到 6200 家，其中 A 级企业 65 家，占全市 201 家 A 级以上物流企业总数的 31%。近年来，东西湖区不仅引进了京东商城、苏宁易购等电子商务龙头企业入驻，促进电商、物流联动发展，还引进了以 DHL、德邦物流为代表的第三方物流企业区域总部和快递企业，形成现代物流产业集聚地。据不完全统计，2022 年武汉市场有约 80 万平方米的新增供应，其中东西湖板块的增量达 40 万平方米，数据表明相关行业集聚度仍在快速增加。

　　廊坊项目位于廊坊市经济技术开发区，京津连线黄金分割点，距北京市城区约 38 公里，距天津市城区约 60 公里，区位优势独一无二。凭借其区位优势，承载北京外溢的区域性物流商贸职能，以京津为主要目标市场，与京津国际化物流体系相互补充，成为地区性物流中心和全国物流节点区域，对于仓储物流尤其是高标仓的需求较为旺盛。但从高标仓市场供应角度看，高标仓占全部仓库的比重还不到 10%，供给严重不足，供需之间的较大差异造成高标仓在建成后短期内即可达到较高的出租率从而进入稳定运营状态。

　　出租率：本项目三处物业的出租率均为 100%。

　　剩余租约长度：租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年。

　　租金增长率：重庆项目、武汉项目2019年-2022年历史合同租金平均增长率为3%，廊坊项目自2020年4月开始运营，2020年-2022年历史租金平均长率为 3%。

　　租金水平：重庆项目目前合同租金为 22.53 元/平方米/月，武汉项目目前合同租金为 32.40 元/平方米/月，廊坊项目目前合同租金为 36.05 元/平方米/月，均为所在区域同类资产的中偏上水平。

　　数据来源：戴德梁行数据库，中国REITs论坛整理

　　嘉实基金—— 公募基金行业“蕞懂不动产”的基金公司

　　作为市场上稀缺的高标仓储类REIT产品，嘉实基金本次与京东是强强联合，进一步发挥了嘉实基金作为专业资产管理机构的价值发现功能。针对公募REITs业务，嘉实基金着力构建一体化团队模式，将公募REITs基金的产品、投研和资产证券化、资产投资团队融为一体，确保专业、高效的投资运营管理项目。多年来，嘉实持续深耕实物资产投资领域，聚焦物流仓储、数据中心等实物资产投资，被认为是公募基金行业“蕞懂不动产”的基金公司。建立有专门的基础设施投资研究部，对仓储物流等优质不动产设施有着长期的深耕研究经验。作为蕞早参与证券化业务的机构之一，嘉实至今已完成20余单资产证券化类相关产品，相关产品累计规模400多亿元，发行多单有市场影响力的“首单”创新产品。

　　嘉实基金成立于1999年3月，国内蕞早成立的十家基金管理公司之一，现已发展为具有“全牌照”业务的综合性国际化资产管理集团，资产管理总规模超1.4万亿，公募基金累计回报超2600亿。一直以来，嘉实基金始终积极贯彻服务国家战略、推动创新驱动发展和经济转型升级，继续在服务实体经济方面更好发挥专业机构投资者作用。在投资与研究的过程中，从深度研究出发的基本面投资，坚持长期主义、关注科技创新，助力直接融资，推动国家的战略转型和产业结构的优化升级，为推进上市公司质量向更深层次、更广维度提升，从而进一步推动资本市场实现高质量发展提供支持。

　　京东：打造物流资产的“轻重平衡”的良性发展模式

　　早在2021年1月8日，香港联交所出具决定书，同意京东集团分拆发行基础设施REIT并上市的申请。显然，经历了长时间的布局，京东和嘉实基金此次强强联合打造公募REIT产品，一定不仅仅是从融资的角度入手，更多的是从战略转型的视角切入。

　　作为国内物流园区行业的龙头企业，京东集团在 2007 年开始自建物流网络并筹备全国布局，2012 年获取头部块物流用地用于上海嘉定“亚洲一号”项目，2014 年，头部座智能物流仓储中心“亚洲一号”在上海正式投入运营，实现自动化仓储管理能力和无人仓技术。截至2021 年 12 月 31 日，京东产发自建并运营的仓储完工面积约 899 万平方米，在建及待建面积约 547 万平方米，自建了 67 座亚洲一号智能产业园。

　　未来，京东集团可通过充分利用REITs的扩募机制，不断将成熟资产发行上市，提升资本运作效率，加速“融资-投资-融资”模式完成滚动式开发。目前，普洛斯、万纬、宝湾等主要物流仓储开发运营商正在积极探索使用以REITs为核心的基金化运作模式，促进传统的重资产模式转变为轻资产模式，实现了管理面积的有效扩张。