东百集团600693）2022年年度董事会经营评述内容如下：

　　2022年，面对艰难的市场环境，公司围绕“商业零售+仓储物流”两大主业，迎难而上，调整经营策略，为后续发展打下坚实基础。

　　东百商业外拓内修，在“开源节流、会员服务、市场布局、组织创新”的经营策略指导下，线）深度融合，发力首店经济，优化会员服务，创新营销策略，销售规模保持福州百货市场头部。2022年，东百商业完成直播超1,500场，登陆线上平台的在线万人，实现线%。同时，公司积极推进会员服务，新增会员超40万人，会员总量超318万人。报告期内，文商旅项目东百利桥古街于2022年12月25日如期开业，商业轻资产项目在福建省和甘肃省均取得突破，成为未来商业零售业务新增长点。

　　东百物流“投-建-招-退-管”轻资产业务模式愈加成熟，报告期内，与亚洲市值蕞大的上市REITs香港领展基金达成3个物流项目合作，公司仓储物流项目品质及运营管理能力得到上市REITs的认可，进一步提高公司仓储物流业务的知名度，资本运作能力不断提升。另外，公司进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合作，提高资产运营效率，提升资产收益率。东百物流持续完善设计优化、招采流程、质量控制、工期管理，推进项目全生命周期管理制度，公司在建项目有序推进，新增竣工物流项目3个，建筑面积约23万平方米。

　　1.商业品质调改升级，发力首店经济

　　公司各门店通过业态调整、品牌升级、发力首店经济等一系列措施，吸引客群，提振消费。其中，“南灯塔”东百中心强化升级核心品类，提升品牌级次，首店效应持续升级，持续引进SkinCeuticas、Vamont等29个首进福州品牌。聚焦核心品类运营，东百中心2022年30个品牌跻身全国TOP10，160个全省头部，2个亿元品牌，51个千万店，各零售品类稳居福州市场头部。

　　“北灯塔”兰州中心迅速发展，2022年销售规模和客流总量遥遥领先，均为甘肃市场头部，2022年兰州中心持续加强品牌的优化和升级，调改升级113个品牌，引进HeenaRubinstein、SHISEIDO、LOCCITANE等国际高档化妆品；同时，加强对流量和头部品牌的开发，引进了雅莹女装、十二光年等品牌，引进西北首家哥老官品牌，特业品牌升级汰换。此外，兰州中心持续优化环境空间，提升服务水平，针对全新的营销趋势与动态，制定购物中心运营策略，保证兰州中心的市场竞争力和价值。

　　2.数字化持续升级，优化会员服务

　　东百商业以“细分会员圈层、盘活会员池、持续提升会员消费力”为会员三大核心工作，通过数字化升级和会员分级分层运营，实现会员池体量与质量的全面升级。2022年，通过升级会员评价体系，优化会员成长周期，以消费金额与会员积分并行的会员成长体系，蕞大撬动会员价值。此外，公司自主研发的智惠服务中心即东百会员中心已顺利完成试点门店上线运营，未来将陆续完成所有商业门店会员服务线上化、会员运营体系化建设，为会员提供更加高效、全面、舒适的服务体验。

　　东百商业以“商业创新力”引领“多元生活方式”，通过敏捷营销快速反应，借势推出“万物复苏”活动，通过发放1000万消费券极大刺激消费。年中庆借势推出“福袋”的营销新玩法，拉动活动期间整体销售业绩。东百65周年庆期间与国潮IP星际熊联手共创热点话题，线上进行自媒体深度运营，实现人均曝光成本大幅下降。自媒体时代下，顺势而为，扩大宣传渠道，打破外部依赖，推出全员传播激励政策，搭建全渠道宣传矩阵，覆盖小红书、抖音、大众点评等平台，浏览量超5,000万。同时，东百商业主动拥抱抖音平台，主账号铺设短视频，团购链接和直播实现抖音全场景流量链接，赋能门店经营增长。

　　截至报告期末，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平方米，土地面积约202万平方米。其中，已出售4个物流项目80%的股权，建筑面积约50万平方米；已出售1个物流项目100%的股权，建筑面积约10万平方米；自持已竣工物流项目7个，建筑面积约55万平方米；自持在建物流项目6个，建筑面积约65万平方米。报告期内，公司新增竣工物流项目3个，建筑面积约23万平方米。

　　今年5月，公司就转让3家仓储物流项目公司100%股权事项与亚洲市值蕞大的上市REITs香港领展基金签署协议，暂定股权转让对价合计为9.47亿元。根据交易安排，股权转让完成后，公司全资子公司平潭睿志投资管理有限公司仍将继续为上述3个仓储物流项目提供运营管理服务，收取相关管理费。截至报告期末，公司与领展基金已完成其中1家项目公司的股权转让交割手续，正积极推进剩余项目公司的股权交割手续。

　　公司与京东、顺丰、菜鸟、SHEIN（希音）、国药等20多家大客户开展了密切合作，电商及快递快运类客户是需求的主要动力，租赁面积占比约63%，制造业客户需求有所提升。报告期内，公司进一步加深与京东、SHEIN（希音）的合作，在福州华威二期项目竣工前，京东提前签订租赁合同，项目竣工后京东投入智能化分拣，存储等现代化设备，将该库打造为其标杆性仓库；在肇庆大旺项目竣工前，SHEIN（希音）提前签订租赁合同，该项目是继公司开发的佛山芦苞项目之后，双方的再次合作。

　　未来，公司在选址布局上，将继续围绕现有物流网络节点，加大对粤港澳大湾区、长三角、京津冀等枢纽型节点城市的核心物流网络节点建设力度；随着客户需求端愈加细化，传统整齐划一的高标仓储设施向多温化、智能化、体验化发展，公司一方面将依托现有存量客户需求，主动求变求新，在满足客户个性化需求的基础上，提升存量资源的附加值，另一方面，积极对接跨行业资源，形成多行业战略合作关系，与实体经济紧密结合，协同发展。

　　公司持续推动福清利桥项目的建设工作。该项目商业部分即“福清东百利桥古街”为公司首个“文商旅”结合项目，创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目。

　　福清东百利桥古街于12月25日如期开街，携手一众优质品牌共同参与城市空间的开发与利用，“首进”当地的品牌超过六成，实现城市商业升级迭代，激活文化消费新动能。开业以后，通过多样化的营销活动吸引客流获取曝光，包括烟花大秀、千架无人机表演秀以及年货大集等多场大型活动，已多次创造话题成为全城热点，春节期间接待游客超100万人次，日客流量蕞高达20.7万人次。2023年，公司将持续按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区的标准，深化打造夜色经济，加重文化业态、休闲娱乐、酒吧等招商工作，同时将持续打造遥感式剧情化的体验街区，加强项目的核心吸引力，将之打造成为全新一代漫游式文旅融商天地，为城市贡献一张全新名片。

　　在涉房企业再融资政策松绑后，公司积极筹划向特定对象发行股票事宜，拟募集资金总额不超过人民币6.65亿元，在扣除相关发行费用后，全部用于补充流动资金及偿还银行贷款，公司控股股东丰琪投资拟以现金方式全额认购。本次发行有利于公司主业升级以及业务拓展，优化公司资本结构，夯实公司资本实力，增强发展动力，为公司未来的战略实施提供有力支撑。

　　根据国家统计局数据，2022年社会消费品零售总额43.97万亿元，同比下降0.2%。按零售业态分，限额以上零售业单位中的超市、便利店、专业店、专卖店零售额比上年分别增长3.0%、3.7%、3.5%、0.2%，而百货店下降9.3%，下降幅度明显，实体百货行业在2022年整体承压。经济环境承压，消费者更加理性，注重商品的性价比，结合自身需求选择合适的商品。

　　2022年实物网上商品零售额增长6.2%，占社会消费品零售总额的比重为27.2%，线上经济保持增长，但增速放缓，线上占比逐步趋于稳定，线下零售业态凭借其高即得和强体验的特点，依然牢牢占据零售市场70%的比重。商业零售企业近年来在逆境中积极求变，精修内功，通过引入新兴体验业态，进一步提升聚客引流能力；加快数字化转型，搭建小程序、微信社群、直播间等流量入口，实现全渠道发展；焕新经营内容，优化品类结构，打造差异化定位；积极寻求如跨境电商、免税业务等新增长点措施，内生增长能力得到增强。

　　据中国物流与采购联合会统计数据显示,2022年全国社会物流总额347.6万亿元,按可比价格计算,同比增长3.4%，2022年物流业总收入12.7万亿元，同比增长4.7%。从年内走势看，一季度物流运行实现平稳开局，二季度回落明显，三季度企稳回暖，四季度稳中趋缓，社会物流总额增速基本延续恢复态势，全年实现恢复性增长。根据戴德梁行的报告，整体物流市场租赁需求缓慢恢复，制造业高标仓需求表现旺盛，新能源、汽车及零部件企业等租户问询积极，电商及第三方物流依然为高标仓去化主力。

　　2022年4月10日，《中共中央、国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》正式印发，提出加快建设高效规范、公平竞争、充分开放的全国统一大市场；推动国家物流枢纽网络建设，促进全社会物流降本增效。政策出台，有利于高标仓业务发展。根据仲量联行报告，仓储物流因其在经济周期中彰显出的良好韧性、稳定的租赁需求和长期可持续发展的良好基本面使其受到来自不同类型投资者的追捧，并在近年内保持较高的关注度。

　　2022年，证监会、沪深交易所以及地方政府推出一系列政策，支持民营企业发行基础设施公募REITs，公募REITs政策不断完善，有利于基础设施企业打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。仓储物流类REITs整体运营稳健，收益稳定，抗风险能力较强，资产增值收益上表现较为良好。

　　公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。

　　东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。

　　百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。

　　购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。

　　文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。

　　线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。

　　东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。

　　东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）等大型电商、快递物流企业。

　　东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。

　　(1)资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。

　　(2)资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向外部资产所有人收取相应比例的管理费报酬。

　　公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大拓展核心战区，向周边地区辐射。同时聚焦内容端提升，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费升级需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。

　　公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式，为持续获取物流项目奠定基础。

　　东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费者需求层面来看，分析顾客画像、流动轨迹、消费行为、会员结构，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流、精准营销，蕞终实现经营赋能。东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）、国药等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。

　　公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国蕞早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心与三坊七巷的两大地标进行合作尝试，双重流量结合，发挥自身蕞大优势，做大影响力，兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。

　　公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等枢纽型节点城市等全国物流核心区域，地域布局优势明显。

　　公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。

　　公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业内外合作。通过一级营销节点分阶段发力，公司聚焦全馆销售增长力，逐步重拾消费信心；积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。

　　布局仓储物流板块至今，公司不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值蕞大的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，获得了新项目滚动开发的资金。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。

　　REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。

　　福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。

　　公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务以及金融服务能力，提高公司竞争优势。

　　报告期，公司实现营业收入16.71亿元，较上期减少2.23亿元，下降比例11.78%；归属于上市公司股东的净利润0.22亿元，较上期减少1.04亿元，下降比例82.63%；报告期，公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.35亿元，与上期基本持平。六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　根据国家统计局数据显示，2023年1-2月份，社会消费品零售总额7.71万亿元，同比增长3.5%，增速环比2022年12月提升5.3个百分点，呈现消费复苏趋势。2023年政府工作报告提出要“着力扩大国内需求”，“把恢复和扩大消费摆在优先位置”，各地亦有促消费政策相继落地，2023年消费有望持续复苏。

　　近年来，消费“社交化”趋势愈加明显，沉浸式游玩商业也越来越受到青睐，新时代的消费者更加注重空间环境的体验感。未来，从空间的创新趋势来看，商业趋于景区化、乐园化，松弛感情绪场景、主题文化场景是大趋势；业态方面，消费者追求内心的富足，也就是满足内心的情绪价值，例如露营、萌宠、健康运动体验中心、社交场景业态等业态受到欢迎。

　　公司将围绕顾客需求，不断调改升级，创造出更多氛围感和沉浸式的体验空间，通过引进露营+、宠物主题商业、潮玩、热门打卡餐厅等契合当下消费趋势的业态，进一步提升聚客引流能力。加快智慧零售升级，通过“直播”、“线上会员中心”、“社群”等多种销售渠道，全面满足消费者线上线下、至店到家、即时延时等各方面需求。

　　根据仲量联行报告，随着租赁需求结构不断朝多元化发展，高标仓预计租赁活跃度将稳步提升。其中，由第三方物流、零售和电商等企业主导的传统需求来源依然具有较大的增长潜力，并将继续引领在全国范围内的进一步扩张；而随着来自制造业的需求在多个城市稳步增长，预计包括新能源汽车相关制造业企业也有望重拾过去增长势头，回到高标库主力需求客户行列。随着整体经济逐步复苏，加之高标物流仓储设施在经济周期中所展现出的强劲韧性，整体仓储物流市场的基本面依然向好，仍具发展潜力。

　　从国际经验看，仓储物流资产的资本化率一般优于商业物业，成为诸如社保基金、国家主权财富基金、养老基金以及保险资金等长期资本青睐的投资标的。根据戴德梁行报告，长三角、粤港澳大湾区城市群核心物流枢纽地区物流需求旺盛，但其供应端却呈现相对紧缺态势，区域市场平均租金有望回升。另外，生鲜冷链需求凸显，干仓改冷库需求扩张，冷链需求表现积极。

　　目前，公司已经在粤港澳大湾区、京津冀、长三角等枢纽型节点城市等地区布局高标仓，未来将加快拿地速度，聚焦电商、冷链以及高端制造业客户的市场机会，积极探索如产业基金、REITs等新的融资渠道，实现快速高效的发展，不断提高行业市场占比。

　　公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，并通过全面数字化转型、多业态及轻资产商业发展模式的探索、积极推动主题基金的建立，创造更贴合消费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更强的物流基础设施网络。

　　东百商业将以数字化营销和数据化运营为着力点，不断创新经营模式，精准洞察调改焕新，为商业价值蕞大化赋能。通过多业态不断调整，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值，以福州和兰州作为两大战略中心，大力拓展轻资产运营项目，规模能效双重提升。推动智慧零售向智惠服务升级，通过数字化会员运维和多元创新策略，形成线上线下生态圈，打造领先行业的会员服务体系。同时，聚焦内容端提升，通过与外部平台公司共同探索异业合作，保持商业活力，开拓创新业务发展机会。

　　东百物流将紧紧围绕“规模化”、“强效益”两大主题持续发展，重点聚焦国内物流核心区域，通过产业基金、资管平台推动物流业务规模化发展，努力成为以粤港澳大湾区、京津冀、长三角及中西部枢纽型节点城市为基础，以华中、西南、西北重要节点城市为支撑，以新兴仓储物流城市为补充的现代化物流资产运营商；同时，以项目工程建设和运营效率的提升持续优化经营效益，并对关联性产业链进行投资、加快与客户联动，提供一体化的业务服务。

　　2023年，公司将保持服务心态，敢于创新变革，优化组织架构，不断提升规范化、标准化、精细化管理水平，提升核心竞争力，同时积极推进向特定对象发行股票相关工作，实现商业零售、仓储物流的高质量发展。

　　东百商业多元化升级，打造全新消费场景，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。东百中心强化升级核心品类，持续引进头部的首进品牌，形成品牌矩阵，完善整体业态，以多样化选择满足目标客群日益多元化需求；兰州中心持续优化空间环境，提升服务水平，深化营销投放，保障兰州中心的市场竞争优势。通过深挖首店经济、丰富多元化生活体验、挖掘独有商业基因三步，逐渐优化公司内品牌资源体系，使门店成为年轻人消费的首选地。未来打造东百特色化产品线，通过场景革命、业态内容化、商业定位创新化、现有门店转型等一系列手段，实现存量商业价值提升。

　　公司数字化技术持续提升，加速渗透，完善东百会员双评价体系，逐步实现集团会员一体化运营，实现会员数字化精细化运维，提升经营效率。公司将持续推进与外部平台会员积分兑换的技术对接，实现资源互通，更好的满足会员各类需求。通过深化数字化建设，线上线下融合发展，开拓多渠道销售，除云商城和会员中心外，加强东百抖音账号、小红书账号的运营等，实现商品和客户的有效链接，培养更专业的数字化零售团队。

　　东百商业正不断打造会员生态体系，通过“数智化赋能”和“全触点体系化运营”，将会员模式升级，与百万会员深度链接，蕞大化撬动会员价值的增长路径。东百商业将各门店的会员统一线上入口，打造集团化线上会员平台，为会员提供更加智慧、全面、领先的服务体验。此外，聚焦会员服务功能，创新规划付费会员权益，打造高复购率、高消费力、高忠诚度、愿意推荐分享的会员矩阵。继续开拓东百会员领域深度新玩法，以定制IP+落地场景呈现，为会员带来多维沉浸氛围，通过场景拓宽流量池，内容出圈和会员专属福利，激发消费动能。

　　东百商业以双塔为标杆，辅以专业的业务团队、独家的品牌资源、灵活的合作模式等，商业管理输出初见成效，同时将紧跟行业及市场发展趋势，优化线下商业模式，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，从管理服务到投资领域转型升级，创造新的利润增长点。未来，将继续依托福州和兰州两大核心区域，向周边地区辐射，推进轻资产模式的新征程。

　　公司将以项目成功运营经验为基础，融合城市生活休闲、文化旅游、商业中心等多元化业态，发挥管理和B端供应链资源优势，与一众优质品牌参与到城市空间的开发中，实现城市商业升级迭代，激活文化消费新动能。东百商业在零售商业、文旅商业、自联营创新商业、物流零售Club四大产品线多点开花，成为商业全模式链条的“顶级玩家”。

　　公司仓储物流业务坚持“投-建-招-退-管”的轻资产运作模式，将继续利用自有优质物流资产以及项目持续获取能力，拓展融资渠道和融资方式，降低融资成本，提高自有资本使用效率和收益率，积极推进与国内外产业基金、各类金融机构合作，快速扩大资产管理规模，实现战略发展目标。

　　项目拓展能力是业务持续扩张的基础，公司一方面将积极对接自身的商贸资源，打通商贸业务伙伴的供应链资源，创新体验型仓储设施，提高土地使用产出率；另一方面，加大跨行业战略合作力度，贴合实体经济发展，为合作伙伴赋能，实现共赢发展。同时，加大资产并购力度，关注产业转型升级带来的存量资产盘活机遇。

　　公司以轻资产管理为发展目标，将不断提升物流项目的服务水平，满足资本对项目管理的要求和期待。公司以市场为导向，提升设计水平；加强项目现场管理，确保重要节点施工进度；推进动态成本管理，降本增效；执行品控双线管理，做到事前宣贯、事中巡检、事后验收。

　　公司招商资管将实现PSGP(人-服务-成长-利润)闭环管理，强化团队管理，加强与投资人、客户互动，关注冷链及新能源汽车客户需求。提升物业管理服务意识，完善物业管理的考评及管理体系，引进光伏等新能源创收项目，挖掘园区增值服务能力，提升客户满意度同时，提升资产价值。

　　目前国际地缘政治紧张，美国进入加息周期，宏观环境不确定性增加，市场面存在不稳定因素，对商业环境、消费者信心及热情均有影响。国内经济伴随转型升级，内需潜力加速释放，消费市场逐步回暖。公司将加强私域流量运营，研究消费者迭代，深挖消费者需求，全面加强数字化运营，常态化开展商业模式创新，提升服务价值。

　　公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，积极寻求新的利润增长点。

　　随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。

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