物流地产是由美国的普洛斯公司（GLP）率先提出并实践的，开始于20世纪80年代，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

　　随着国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。

　　据物联云仓平台数据显示，2021年第四季度全国高标库新增供应581.31万㎡，主要集中在东部地区（占比为52.09%），东北、中部、西部地区新增供应相对较少。其中，东部地区中廊坊、天津、上海供应量排名靠前。

　　2021年第四季度全国高标库平均租金为33.01元/㎡月，环比上涨4.10%。北京、深圳、上海高标库平均租金领跑全国，均高于49元/㎡月，其中，北京已超过60元/㎡月；长春、大连、沈阳高标库平均租金水平较低，均低于22元/㎡月。

　　近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。2020年3月，财政部、国家税务总局联合发布公告称，为进一步促进物流业健康发展，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。2020年5月，国家发展改革委和交通运输部印发《关于进一步降低物流成本的实施意见》，明确提出要降低物流企业用地成本，对物流重大项目建设用地指标予以重点保障。要降低融资成本，加大政府资金投入和信贷服务力度。要持续降低企业税费成本，研究出台继续实施大宗商品仓储用地城镇土地使用税减半征收政策的细则、持续降低交通运输领域收费。2021年8月，商务部等9部门印发《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021-2025年）》，提出要坚持市场主导、政府引导，坚持创新驱动、转型升级，坚持因地制宜、有序推进，着力提升商贸物流网络化、协同化、标准化、数字化、智能化、绿色化和全球化水平。2021年12月13日国务院办公厅发布《“十四五”冷链物流发展规划》，到2025年将布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地；此外还鼓励拓展冷链物流企业投融资渠道，鼓励冷链物流企业通过兼并重组、战略合作等方式优化整合资源，提升市场集中度。

　　国家通过出台一系列政策，鼓励发展与先进制造业联动发展的第三方物流企业，促进制造业与物流业相互融合、降低成本、提高效率，从整体上提高我国产业竞争力。未来，随着政策的深入推进，物流在支撑双循环新发展格局、保障产业链供应链韧性等方面的枢纽作用将不断增强。

　　产业研究院发布的《2023-2028年中国物流地产市场深度调研及投资战略研究报告》共十四章。首先介绍了物流地产的概念内涵，接着分析了我国物流地产发展的市场环境及政策环境，然后对物流地产、现代物流地产、智慧物流地产市场的运行情况及物流园区建设现状进行了详实的分析。随后，报告对物流地产行业做了区域市场分析、开发模式分析、运营模式分析，接着分析了物流地产国内外重点企业的经营状况及行业投资状况、投资风险及投资策略建议，蕞后科学预测了中国物流地产市场的未来前景。

　　本研究报告数据主要来自于国家统计局、住建部、发改委、中国物流与采购联合会、产业研究院、产业研究院市场调查中心、中国物流协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对物流地产市场有个系统深入的了解、或者想投资物流地产项目开发，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。

　　第二章2020-2022年中国物流地产行业市场环境分析

　　第三章2020-2022年中国物流地产行业发展综合分析

　　头部节、2020-2022年中国物流地产行业发展背景分析

　　第二节、2020-2022年中国物流地产行业发展分析

　　第三节、中国物流地产市场竞争格局分析

　　第四节、中国物流地产行业盈利模式剖析

　　第四章2020-2022年中国现代物流地产行业发展全面分析

　　第二节、中国高标准仓储市场运行状况

　　第三节、现代物流地产市场核心竞争力分析

　　第四节、中国现代物流地产私募基金模式研究

　　第五章2020-2022年中国智能化物流地产发展深度探析

　　第二节、中国智能物流地产行业发展综述

　　第三节、中国智能物流地产开发模式分析

　　第四节、智能物流地产企业布局案例解析

　　第六章2020-2022年中国物流园区建设发展分析

　　头部节、中国物流园区选址影响因素

　　第二节、中国物流园区总体现状分析

　　第三节、中国智慧物流园区建设发展分析

　　第四节、中国物流园区建设发展模式分析

　　第五节、中国物流园区发展问题分析

　　第六节、中国物流园区发展对策建议

　　第七章2020-2022年主要城市物流地产行业运行分析

　　头部节、物流地产价值链及核心能力分析

　　第二节、物流地产主要开发模式分析

　　第三节、物流地产项目开发成本控制分析

　　第九章中国物流地产行业运营模式分析

　　头部节、物流地产主要运营模式分析

　　一、地产商开发、物流企业租赁模式

　　三、地产商与物流企业合资开发运营模式

　　第二节、国外物流地产巨头运营模式分析

　　第三节、运营模式选择应注意的问题

　　第十章2019-2022年物流地产行业国际企业经营状况分析

　　第四节、丰树产业私人有限公司（Mapletree）

　　三、2019/20财年企业经营状况分析

　　四、2020/21财年企业经营状况分析

　　五、2021/22财年企业经营状况分析

　　第十一章2019-2022年中国物流地产行业典型代表企业分析

　　第十二章2020-2022年中国物流地产行业投资潜力分析

　　第十三章中国物流地产行业投资风险与策略建议

　　头部节、工业地产投资风险与应对策略

　　第二节、物流地产项目运作风险及其管理

　　第三节、物流地产企业股权并购风险与应对策略

　　第四节、物流园区投资的风险及防范

　　第五节、物流地产行业投资策略建议

　　第十四章2023-2028年中国物流地产市场前景预测

　　头部节、物流地产行业宏观环境发展形势

　　第二节、中国物流地产行业发展前景展望

　　第三节、2023-2028年中国物流地产行业预测分析

　　一、2023-2028年中国物流地产行业影响因素分析

　　二、2023-2028年中国营业性通用仓库面积预测

　　附录一：《关于进一步降低物流成本的实施意见》

　　图表42021年GDP蕞终核实数与初步核算数对比

　　图表52021年GDP初步核算数据

　　图表72021年货物进出口总额及其增长速度

　　图表82021年主要商品出口数量、金额及其增长速度

　　图表92021年主要商品进口数量、金额及其增长速度

　　图表102021年对主要国家和地区货物进出口金额、增长速度及其比重

　　图表112021年外商直接投资（不含银行、证券、保险领域）及其增长速度

　　图表122021年对外非金融类直接投资额及其增长速度

　　图表142021年货物进出口总额及其增长速度

　　图表152021年主要商品出口数量、金额及其增长速度

　　图表162021年主要商品进口数量、金额及其增长速度

　　图表172021年对主要国家和地区货物进出口金额、增长速度及其比重

　　图表182021年外商直接投资（不含银行、证券、保险领域）及其增长速度

　　图表192021年对外非金融类直接投资额及其增长速度

　　图表202017-2021年全部工业增加值及其增长速度

　　图表212021-2022年规模以上工业增加值同比增长速度

　　图表222021年规模以上工业生产主要数据

　　图表232021-2022年规模以上工业增加值同比增长速度

　　图表242022年规模以上工业生产主要数据

　　图表252021-2022年固定资产投资（不含农户）同比增速

　　图表262021年固定资产投资（不含农户）主要数据

　　图表272021-2022年全国固定资产投资（不含农户）同比增速

　　图表282021年固定资产投资（不含农户）主要数据

　　图表292021-2022年全国固定资产投资（不含农户）同比增速

　　图表302021年固定资产投资（不含农户）主要数据

　　图表312021年物流地产行业相关政策汇总

　　图表32“十四五”首批国家物流枢纽建设名单

　　图表332021年年末人口数及其构成

　　图表342020年社会消费品零售总额分月同比增长速度

　　图表352017-2021年社会消费品零售总额及其增长速度

　　图表362021-2022年社会消费品零售总额同比增速

　　图表372021-2022年按消费类型分零售额同比增速

　　图表382022年社会消费品零售总额主要数据

　　图表392020年全国居民人均可支配收入平均数与中位数

　　图表402021年居民人均可支配收入平均数与中位数

　　图表412017-2021年年末常住人口城镇化率

　　图表422020-2021年全国房地产开发投资增速

　　图表432021-2022年全国房地产开发投资增速

　　图表442021-2022年全国房地产开发投资增速

　　图表452020-2021年全国商品房销售面积及销售额增速

　　图表462021-2022年全国商品房销售面积及销售额增速

　　图表472021-2022年全国商品房销售面积及销售额增速

　　图表482020-2021年全国房地产开发企业本年到位资金增速

　　图表492021-2022年全国房地产开发企业本年到位资金增速

　　图表502021-2022年全国房地产开发企业本年到位资金增速

　　图表552021-2022年各季度社会物流总额及GDP可比增长

　　图表562011-2021年社会物流总费用及与GDP的比率

　　图表572018-2022年全国主要地级市土地供应情况

　　图表582022年全国主要地级市土地供应及环同比情况

　　图表592022年各等级城市土地供应及同环比情况

　　图表602018-2022年全国主要地级市土地成交情况

　　图表612022年全国主要地级市土地成交及环同比情况

　　图表622022年各等级城市土地成交及同环比情况

　　图表632018-2022年全国主要地级市土地溢价情况

　　图表642018-2022年全国主要地级市土地流拍情况

　　图表652022年城市土地出让金TOP10榜单

　　图表662022年全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单

　　图表672021-2022年中国装卸搬运和仓储业固定资产投资额累计增长

　　图表712018-2020年通用仓库及立体库面积

　　图表742021年中国仓储指数变化情况

　　图表75物流地产市场需求强弱（按行业）

　　图表762022年全国通用仓储市场新增供应情况

　　图表772021-2022年全国仓库租金/空置率情况

　　图表782022年东北地区仓库租金/空置率情况

　　图表792022年中部地区仓库租金/空置率情况

　　图表802022年东部地区仓库租金/空置率情况

　　图表812022年西部地区仓库租金/空置率情况

　　图表822021年全国重要物流节点城市仓储用地成交面积情况

　　图表832021年全国重要物流节点城市仓储用地成交均价情况

　　图表84中国物流地产行业参与主体分析

　　图表862020年中国物流地产行业市场份额

　　图表872021年中国国家物流枢纽建设数量区域分布情情况

　　图表882021-2022年物流地产TOP企业完工物业面积

　　图表892021年物流地产TOP企业在营面积

　　图表902021年物流地产TOP企业土地储备面积

　　图表92物流园区产业和设施租赁收入

　　图表94现代物流地产行业开发链条

　　图表97中美日物流成本占GDP比重

　　图表98高标仓与传统仓的平均使用成本对比

　　图表1002021年物流地产市场新增供应地区分布情况

　　图表1012021年我国主要城市高标库租金区间

　　图表1022021年我国重要物流节点城市高标库空置率环比变化（百分点）

　　图表1032021年高标库开发商供应占比（按仓库面积）

　　图表105物流地产主要参局者核心优势分解

　　图表106物流地产私募基金模式流程图

　　图表107物流园区投融资核心要素

　　图表108物流地产投资回报率衡量标准

　　图表1092020年全球主要国家或地区各类大类资产REITs收益率情况

　　图表1112022年我国首批仓储物流公募REITs情况

　　图表1122021-2022年我国首批仓储物流公募REITs上市后表现

　　图表113美国基础设施权益型REITs市值及数量

　　图表114美国基础设施权益型REITs市值比例

　　图表1152018-2020年美国物流仓储REITs、标普500指数和道琼斯工业平均指数年回报率对比

　　图表1162017-2021年我国智慧物流市场规模及增速

　　图表1172021-2022年我国智能物流行业相关政策

　　图表1182021-2022年我国智能物流行业相关政策（续）

　　图表1202015-2021年中国智能仓储市场规模及增速

　　图表121中国物流园区政策的演变

　　图表1222016-2021年国家层面物流园区发展的重点政策汇总

　　图表1232016-2021年国家层面物流园区发展的重点政策汇总（续）

　　图表1262021年中国示范物流园区分布情况

　　图表127“PEO”模式下智慧物流园区总包业务新体系

　　图表128某智慧物流园区功能区面积规划

　　图表130物流园区的经营管理模式及内容

　　图表131金融物流流程模式示意图

　　图表1322017-2021年北京市物流地产行业相关政策

　　图表1332021年北京市仓储设施分布图

　　图表1342021年北京市仓储设施主要分布区域市场概况

　　图表1352021年北京市仓储设施各物业类型单个项目平均面积情况

　　图表1362021年北京市高标库分布图

　　图表1372021年北京市各高标库分布情况

　　图表1382021年北京市各高标库项目规模分布情况

　　图表1412021年北京市高标库需求区域分布

　　图表1422016-2021年北京市仓储用地成交情况

　　图表1432021年北京市仓储用地成交明细

　　图表144北京市物流地产未来流向走势图

　　图表1452021-2022年华南五市供求数据与预测

　　图表1462021年华南五市非保税高标仓租金及同比增长率

　　图表1472017-2021年广州仓储物流新增供应与净吸纳量表现

　　图表1482010-2020年广州区域非保税仓库存量

　　图表1492020年武汉市仓源结构分布图

　　图表1502020年武汉市仓源分布情况

　　图表1512016-2020年武汉市通用仓库租金和空置率走势

　　图表1522016-2020年武汉市一手仓储用地成交部分明细

　　图表1532016-2020年武汉市仓储用地成交量统计

　　图表1542016-2020年武汉市仓储用地成交区域及成交价格分布

　　图表1552016-2020年武汉市物流地产相关政策

　　图表156武汉市仓储业未来发展走势图

　　图表157武汉市“一港、六园、八中心”的物流体系

　　图表1582021年南京高标库租金变化情况

　　图表1592021年南京高标库空置率变化情况

　　图表1602021年昆明高标库租金变化情况

　　图表1612021年昆明高标库租金变化情况

　　图表162物流地产不同投资和管理主题下的四类运营模式

　　图表163物流地产各角色特征概述

　　图表164普洛斯通用型物流仓储设施部分标准

　　图表165普洛斯收购回租模式示意图

　　图表166普洛斯集团（GLP）发展历程

　　图表168普洛斯标准开发业务模式

　　图表172普洛斯三核联动闭合循环体系

　　图表1732021年普洛斯投资企业

　　图表1742021年普洛斯隐山资本投资企业

　　图表175嘉民在中国定制仓库模式

　　图表1762020-2021财年嘉民集团综合收益表

　　图表1772020-2021财年嘉民集团收入分地区资料

　　图表1782021-2022财年嘉民集团综合收益表

　　图表1792021-2022财年嘉民集团收入分地区资料

　　图表1802021-2022财年嘉民集团综合收益表

　　图表1812021-2022财年嘉民集团收入分地区资料

　　图表1832021年安博全球物业分布

　　图表1842021年安博物业分布面积占比

　　图表1852021年安博客户净有效租金占比

　　图表186安博在中国各区域布局情况

　　图表1882019-2020年安博公司收入分地区资料

　　图表1902020-2021年安博公司收入分地区资料

　　图表1922021-2022年安博公司收入分地区资料

　　图表1982019-2020年中国物流资产综合收益表

　　图表1992019-2020年中国物流资产分部资料

　　图表2002020-2021年中国物流资产综合收益表

　　图表2012020-2021年中国物流资产分部资料

　　图表2022021-2022年中国物流资产综合收益表

　　图表2032021-2022年中国物流资产分部资料

　　图表2062021年宝湾45家主要园区分布简略图

　　图表2072021年宝湾物流资产负债表

　　图表2082021年宝湾物流利润表

　　图表2092021年累计在运营仓储面积

　　图表2102021年累计规划在建仓储面积

　　图表2112021年累计拥有并管理园区数量

　　图表2122021年累计在运营和规划在建仓储面积

　　图表2132021年仓库平均出租率

　　图表2142021年各仓库出租率及区域分布

　　图表215上海明江宝湾物流园重估后增值

　　图表216广州宝湾物流园重估后增值

　　图表217上海明江宝湾、广州宝湾项目出售市盈率

　　图表218上海明江宝湾、广州宝湾项目出售市净率

　　图表2302021年万纬物流累计管理项目个数

　　图表2312021年万纬物流稳定期高标仓出租率

　　图表2322021年万纬物流园区分布简略图

　　图表2332021年万纬物流营业收入

　　图表2342021-2022年万纬物流营业收入拆分

　　图表235万纬物流仓储类REITs基本情况

　　图表2412021年京东物流物流网络布局

　　图表2422021年京东物流管理仓储面积

　　图表244顺丰控股产品线顺丰仓储物流网络资源

　　图表2472019-2022年顺丰控股股份有限公司总资产及净资产规模

　　图表2482019-2022年顺丰控股股份有限公司营业收入及增速

　　图表2492019-2022年顺丰控股股份有限公司净利润及增速

　　图表2502021-2022年顺丰控股股份有限公司营业收入分行业、业务、地区

　　图表2512019-2022年顺丰控股股份有限公司营业利润及营业利润率

　　图表2522019-2022年顺丰控股股份有限公司净资产收益率

　　图表2532019-2022年顺丰控股股份有限公司短期偿债能力指标

　　图表2542019-2022年顺丰控股股份有限公司资产负债率水平

　　图表2552019-2022年顺丰控股股份有限公司运营能力指标

　　图表2562021年中国物流行业投融资次数及融资金额

　　图表2572021年中国物流行业各月份融资次数及融资金额

　　图表2582021年中国物流行业投融资轮次分布

　　图表2592021年中国物流行业投融资金额分布

　　图表2602021年中国不同行业融资金额分布

　　图表2612021年中国不同行业融资次数分布

　　图表2632021年物流行业并购事件

　　图表2652021年中国物流地产行业主要投融资事件汇总

　　图表2662021年中国物流地产投资市场的合资项目和战略合作案例

　　图表2672021年全球单一资产类别基金募集情况

　　图表268国内物流仓储类REITs资产证券化情况

　　图表270核心型/核心优化型/增值型/机会型基金特点

　　图表271普洛斯中国部分基金概况

　　图表274物流地产行业发展前景展望

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