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仲量联行发布《2023年头部季度成都商业及物流地产市场报告

admin2个月前 (09-12)仓库出租信息16

　　天尊：股市上演“狼来了”，投资者不可轻敌！

　　热点前瞻：半导体+数据要素+镁+外贸服务

　　成都，2023年4月14日——步入疫情政策优化后的头部季度，成都地铁平均客流量同比上涨10.9%，天府、双流两大机场旅客吞吐量创历年同期新高。客流与商流的恢复构成经济以及商业地产复苏的重要前瞻信号。仲量联行中国区首席战略官张莹表示：“受此前经济承压影响，产业与消费持续阶段性调整，引致一季度商业地产各业态需求表现不足。但自3月后，市场问询、政企交流稳步上升，产业及消费动能逐步转好，长期改善迹象存在。市场后劲激发、企业与个人信心的提振需重点关注。”

　　甲级办公楼市场：本季度大面积退租发生，新租表现较弱，净吸纳量仍处低位，甲级市场持续承压，租金保持下行。零售物业市场：消费市场有序恢复，品牌租赁问询量有所回升，但疫情后续影响延续至年初，市场空置率进一步攀升。随着消费类基础设施REITs的批复，成都作为中国零售存量储备第三城，其投资机遇有望加速攀升。物流地产市场：市场供需拐点已至，租金有望于下半年进入上升通道。

　　一季度，重大项目和高能级项目预计签约总金额2,662.17亿元，实现去年全年37%。产业招商层面，建圈强链全新施工图《成都市产业建圈强链优化调整方案》已于日前发布。仲量联行华西区副董事总经理周懿表示：“‘提速’成为成都开年头部关键词，城市高质量产业发展更趋聚焦和高效。消费领域，城市场景修复已基本完成，人员流动的高位数据不仅意味着零售市场的利好，也反映出服务业乃至宏观经济的复苏迹象。“

　　短期视角：第三方办公大面积退租，空置压力持续攀升，市场租金维持下行

　　进入2023年，诸多于2017-2018年签约的第三方办公运营商迈入续租期。受去年互联网企业大面积退租的影响，部分运营商重回去化周期。截至季度末，其转租率为23.7%，较2021年数据上涨2.1个百分点。在此背景下，续租价格的上涨直接导致部分运营商重新考虑其布局策略。截至目前，成都甲级办公楼市场中第三方办公退租面积共计超3万平方米，主要集中于高新南区。

　　对于新租层面，受淡季因素加之观望情绪影响，季度内新成交数据仍显薄弱。退租高企，新租低位，2023年头部季度成都甲级办公楼市场净吸纳量仅录得1.4万平方米，环比仍有约28.6%的下跌。

　　一方面，增量、存量项目空置压力持续上涨；另一方面，宏观不确定导致企业预期持续下行。供需作用下，部分板块新租价格下降趋势明显。截至季度末，成都甲级办公楼市场平均租金录得98.8元/平方米/月，环比下降0.4%。除降价外，精装带家具产品持续受到市场青睐，去化表现亮眼。板块层面，高新南区除退租影响外，产业办公同时入局，金融城、大源板块甲级租金跌幅持续扩大。预计短期内，市场仍将录得部分联合办公及头部企业退租现象，该现象或对存量项目持续带来挑战。

　　新增供应方面，头部季度成都市场新增甲级办公楼项目天府法务产业大厦，新增面积约13.5万平方米。除甲级项目外，乙级市场本季度也迎来新川片区首个商业办公项目——高新创智广场C座，以及天府新区的金为创新中心，新增办公面积共计6.2万平方米。供应高位加之吸纳走弱，成都甲级办公楼市场空置率持续上涨，录得29.8%，环比上涨1.8个百分点，较去年同期更是呈现近10个百分点的攀升。

　　长期视角：高质量产业招商落地，办公楼带看量回暖，市场信心有所回升

　　从需求行业上看，本季度科技互联网、金融、专业服务增量优势持续，占比分别达22.4%、20.0%和15.7%。其中，企业信息系统、保险以及律所仍为主要细分领域。长期来看，受政策影响及城市招商落地，预计部分领域将呈现全新增长势头：

　　· 新能源汽车系统研发提速，或成信息发展全新赛道。3月《成都市促进新能源汽车产业发展的实施意见》正式印发，成都新能源汽车产业进入发展加速阶段。其中，依托城市信息技术发展优势，成都有望在管理系统、电力电子、车规级芯片、智能传感器、软件算法与操作系统等领域呈现全新租赁动能。

　　· 消费业态复苏趋势较好，头部企业项目落地有望催化相关行业生长。尽管1-2月消费数据受此前经济承压影响仍处修复期，但零售、运输、餐饮与旅游等领域景气度的大幅提升仍给与市场一定信心。办公楼市场层面，该类企业退租性趋势有所收窄，预计下半年其增量需求将有望抬头。另一方面，城市招商引资持续加码。3月，世界500强企业费森尤斯旗下奥美德集团以及罗氏诊断数字PCR创新中心接连落址成都，该产业发展或将重新增速，未来有望持续注能成都办公楼市场。

　　伴随流动恢复，企业运营回归常态。“甲级办公楼带看量明显恢复，周均频率同比上涨约1-2倍。尽管当季市场数据并未呈现，但预计全年成交仍可期待。”仲量联行华西区商业地产部负责人邓艳萍表示：“展望2023年，全市空置率预计将维持高位，但新增仍主要聚集天府新区，成熟商务区所受冲击仍然有限。年内大面积企业的搬出或造成部分项目租赁压力短期攀升，调整办公产品供应、加快锁定优质租户则为当前关键。”

　　消费市场有序恢复，品牌租赁问询量有所回升，全市租金保持稳定

　　1-2月，成都社会消费品零售总额为1,490.1亿元，同比增长3.0%，扭转了此前下跌趋势。去年波动的市场情绪正在快速平复，品牌租赁问询量有所回升，但签约情况仍相对谨慎。目前，餐饮、影院等恢复势头良好，时尚零售消费增长稍显滞后。空置率方面，疫情后续影响延续至年初，部分影院、美术和早教等主力店出现退租，市场空置率进一步攀升至13.0%，环比上升0.6个百分点。租金方面，进入新的财年运营商提高了对项目收入的预期，但目前市场空置率仍然高企，市场尚处恢复期，整体租金保持平稳。一季度，全市优质购物中心首层平均租金报395.3元/平方米/月，环比持平。供应方面，季内优质零售物业市场无新增供应，全市总存量保持1,124万平方米。

　　一季度市场进入调整活跃期，品牌持续升级，建筑空间更加优化

　　疫情影响已告一段落，新年伊始多家购物中心陆续进入运营调整期。面对城南高端商业的快速崛起，市中心核心地标项目加快调改步伐，IFS加大对潮牌和设计师品牌的引入力度，包括：Acne Studios、Ganni、Ermanno Scervino、Jil Sander、Calvin Luo等，此外Chanel沙龙店也于IFS三楼围挡；太古里则对现有品牌提档升级，如：始祖鸟将升级为双层全球旗舰店“始祖鸟中心”、Gentle Monster重装升级等。同时加大对国潮品牌的引入力度，如：RèSIMPLE，LNG，Short Sentence等，时尚品牌更新迭代速度正在加快。在空间优化方面，购物中心通过建筑空间重构、增加冷区商业展示面、增强客流可达性等方式解决引流问题。如：万象城重新规划地面广场的建筑设计，将地面与负一楼联通部分扩大，并辅以具有视觉张力的艺术设计打造项目新亮点。

　　需求方面，餐饮、汽车、智能电子表现相对活跃

　　随着消费市场有序恢复，接触型消费快速回暖，餐饮反弹一马当先，1-2月成都餐饮消费同比增加6.5%，高出零售消费4.2个百分点。汽车和智能电子等升级类消费需求持续释放，有效激发消费活力。

　　· 餐饮扩张势头明显，外来连锁品牌首店亮相后迅速拓店。达美乐在凯德金牛首店亮相后，迅速于市内多店布局；Peet’s Coffee于万象城亮相后，也于近期布局多家商业项目；Alimentari Mulino、醒食、Mstand等均有新店围挡。

　　· 内资新能源汽车开店仍积极，抢占下沉市场。问界进驻SM广场；腾势进驻北城天街、成都三利爱琴海购物公园；智己进驻万象城等。

　　· 电子和智能装备的进驻情况比较理想。进驻品牌以定位年轻生活方式的游戏、智能家居为主，如：PICO、追觅、Razer雷蛇、华为等。

　　消费基础设施首次纳入REITs试点，构筑成都零售地产发展新动能

　　3月24日《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。仲量联行中国区零售地产及消费研究负责人朱建辉表示：“成都优质零售物业市场投资开发规模大、密度高，总存量常年稳居全国第三。庞大的存量市场亟待升级焕新，消费基础设施发行REITs将有效缓解企业资金压力、盘活存量市场，让消费载体持续跟进消费端的演变与发展，加速城市商业发展再升级。”

　　头部季度，部分瞄准年末购物旺季的零售商贸客户短租到期退租。同时双流、新都两个核心子市场仓储项目因土地规划调整出现短期租赁波动。季内，成都高标库市场租赁活动以搬迁为主，对净吸纳量贡献有限，全市净吸纳量录得-0.8万平方米。空置率环比小幅上升1.4个百分点至12.0%。但纵观全年，大幅回落的供应面积，以及远离主要子市场的项目位置使得成都高标库租赁竞争压力大幅缓解，租金有望于下半年触底回升。

　　天府机场首个市场化高标仓储项目投入市场

　　新年伊始，9.0万平方米的普洛斯天府空港物流园正式交付使用，成为天府机场周边首个投入使用的市场化高标仓储项目。今年以来大量客运航班转场至天府机场，新机场交通通达性也显著提升。向西与成都主城区，向东与重庆以及成渝城市群主要城市的便捷的交通往来，赋予天府机场较强的川渝区域物流分拨集散优势。简阳也借此成为成都又一新兴物流子市场。

　　受城市土地利用规划调整影响，双流、新都两大核心子市场租赁活动出现波动

　　2022年，国家发改委，政府工作报告中，明确提出“慎重从严把握撤县(市)改区，严控省会城市规模扩张。”仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“中西部强省会城市未来发展路径也正在从摊大饼式粗放扩张转变为存量土地上的精耕细作，尽可能提升单位建成区面积所创造的经济价值。”其中，一些距离中心城区较近的近郊行政区土地功能价值凸显，这些地区一方面需要承接部分中心城区外溢的商业居住功能，另一方面也承担着提升地均产值、吸引高附加值产业的重任。

　　在此背景下，部分近郊工业物流园区开始腾笼换鸟，例如新都作为距离主城区蕞近的行政区，拥有成都蕞传统的公路物流集散中心——传化公路港。如今公路物流集散业务已无法满足日益增长的经济效益诉求。随着公路港迁移至青白江，原本聚集于新都的专线快运企业也陆续搬离，仓储需求萎缩。而另一方面，区域内另一产值较高的主导产业——医药健康产业，企业集群已发展成熟，未来新都区医药商贸业聚集度有望进一步提升。季内医药供应链企业的仓储整合升级步伐加快，并有望于年内逐步收割传统快运企业搬迁带来的空置面积，成为新都市场的核心需求租户。

　　与此同时，成都另一距离主城区极近的物流子市场双流，也正在面临新建干线交通网络带来的挑战。部分高标库项目与基础设施建设用地规划重叠，不得不拆迁，租户搬迁至其他子市场，新租赁活动暂停。头部季度，双流和新都子市场净吸纳量分别为-6.6万和-1.5万平方米。

　　市场供需拐点已至，租金有望于下半年进入上升通道

　　2023年全年预计新增供应19万平方米，较往年显著收窄，双流、新都、龙泉驿、青白江、新津五大传统物流子市场均无增供应，租户竞争压力大幅缓解，迎来高标库去化以及租金修正的蕞佳时间。因此虽然仓储需求在年初出现波动，但全市平均租金仍保持稳定，净有效租金报21.2元每平方米每月。仲量联行预计高标库租金将于下半年进入上升通道。