2016年高端仓储物流地产行业分析报告

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息181

提供全球厂房土地选址服务 4000123021

　　5、未来5年物流地产行业需求增速测算21

　　三、物流地产投资方兴未艾，核心城市投资回报率稳定22

　　1、高端仓储租金稳步上扬，投资回报率远高于住宅、商业地产22

　　2、短期供给井喷，一线、探索物流配套、供应链金融、电商园区服务等增值业务方向26

　　物流地产开发业务是选择合适的地点，投资建设包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等以仓储为核心的物流设施，通过出租、出售及为客户提供园区配套管理及服务盈利。

　　虽然从广义的仓储设施角度，我国存在大量的工业用地和仓库面积，但仍以通用仓库或“农民仓”为主，主要用于工业制造和进出口物流，在选址、建设标准和管理运营上与现代高端仓储设施（又称“高标仓”）存在显著差距。本文研究的物流地产仅聚焦于高标仓的开发、运营业务。

　　关注企业持续拿地能力、较低的资金成本和招商/运营能力：PE模式（普洛斯、万科）、自持模式（宝湾、平安）以及自用模式（菜鸟、京东）是物流地产的三种主流开发模式。PE模式代表企业普洛斯通过将运营成熟项目通过物流基金（REITS）打包出售，提前兑现物业销售收入和开发利润，实现轻资产快速扩张。不同模式能力的侧重点不同，整体来看，持续拿地能力、较低的资金成本和招商/运营能力是最需要关注的三大核心能力。

　　2016年高端仓储物流地产行业分析报告

　　一、供应链管理/物流技术进步提升仓储行业标准，高端仓储资源稀缺5

　　2、供应链能力提升、物流技术进步催生国内高标仓建设需求7

　　3、国际对比：国内高端仓资源稀缺，仓储成本长期将呈下降趋势10

　　二、消费升级、渠道变革、第三方物流共同推动高端仓储需求快速增长12

　　3、普洛斯模式：依托物流地产基金建立的轻资产模式31

　　4、宝湾模式：国企背景、自持物业的重资产模式代表34

　　5、菜鸟模式：基于电商体系的开放式仓储体系37

　　6、易商模式：主攻电商客户的民企PE模式39

　　五、拿地能力、资金成本和招商/运营能力是物流地产投资的关键因素41

　　1、土地供应缩窄，拿地能力成为关键41

　　供应链是贯通从产品设计到原材料供应、生产、批发、零售等过程，把产品送到最终用户的各项业务活动（中间多经过运输和仓储环节）。供应链管理的核心，是从消费者角度出发，通过企业间网络协作降低整条供应链的成本，谋求整体效率最大化。

　　仓储中心对物流和供应链管理过程作用重大，能够缩短上下游产业流通过程，提高物流速度和准确度，降低物流成本和损耗。现代仓储系统(WMS)的应用提高了物流信息化程度，通过对收货、质检、流通加工、上架、波次、拣货、包装、装载、出库到库内管理、运输配送等的全流程覆盖，有效优化了存储流程，同时支持了射频识别技术(RFID)、传感器技术、自动化立体仓库、自动存取、自动分拣、货物自动跟踪等技术、设备的应用，进一步提升整条供应链水平。

　　高端仓库是现代物流业发展、供应链管理技术进步的重要基础配套设施：虽然从广义的仓储设施角度，我国存在大量的工业用地和仓库面积，但以通用仓为主，在空间布局、选址、建设标准、配套设施、运营管理、土地权属和经营稳定性上与高端仓储设施存在显著差距。高标仓虽然在初始投入、租金等环节提高了仓储成本，但在体量、软硬件标准、系统和技术承载能力上与物流规模的高速增长和技术不断进步相适应，优化了供应链的整体效率。

　　投资回报水平吸引，群雄逐鹿物流地产：由于资金投入大、回报周期长，终端用户一般聚焦于研发/分销等产业链核心环节，租赁仓储设施仍是主流选择。物流地产聚焦于高标仓的开发、租赁及运营业务，过去十多年行业经历了从零到有的高速增长，租金水平稳步上升，一线城市供需尤其失衡，物流设施投资净回报率6-9%。市场参与者包括以普洛斯、安博、嘉民、宝湾、易商等为代表的专业物流地产开发商，万科、平安不动产等传统地产转型开发商，阿里（菜鸟）、京东等自用开发商。未来物流地产开发市场竞争将越来越激烈，二手土地收购/交易也将更加活跃。

　　（1）自建VS租赁：聚焦核心业务能力，不同用户对高端仓的投资偏好13

　　2、稳定增长的零售消费市场、电商渠道是高端仓储行业的长期驱动力15

　　（1）电商渠道高速增长，推动高端仓储规模扩容16

　　（2）冷链处于爆发初期，潜在仓储需求大17

　　3、快递引领第三方物流规模提速，规模&效率提升推动仓储更新换代18

　　5、中储股份：传统仓储龙头，普洛斯入股助力转型升级49

　　6、汇鸿集团：江苏外贸巨头，重金切入冷链物流50

　　受益消费升级、渠道变革和物流现代化进程，国内高端仓储需求爆发。其在单库体量、软硬件标准、系统和技术承载能力上与物流规模的高速增长和技术不断进步相适应，优化了供应链的整体效率。物流地产投资回报率远高于住宅、商业地产且资产价值稳定。我们测算未来五年行业需求复合增速20%，高端仓储开发企业及相关供应链服务商将受益。

　　2、资金成本决定项目的盈利水平、扩张策略和运营稳定性42

　　3、招商/运营能力对项目成败非常关键43

　　1、东百集团：牵手前安博、普洛斯高管，剑指物流地产新黑马45

　　2、苏宁云商：融入菜鸟体系，物流仓储资源价值待释放46

　　3、深基地B：产业先发优势明显，股权问题解决有助于跨入高增长轨道47

　　4、农产品：农品流通旗舰平台，与普洛斯合资投入冷链建设48

　　四、物流地产参与者和开发模式28

　　1、物流地产行业格局：普洛斯半壁江山，诸侯“跑马圈地”28

　　（1）PE模式不以持有为目的，盈利主要来自以上市或REITS后获取投资价差30

　　（2）自持模式下重资产、长周期运营，要求较强的全产业链管理能力30

　　（3）自用型模式服从整体业务规划，投资目的并不凸显30

　　高标仓占总仓储面积仅2.3%，测算未来五年仍将保持20%左右需求增速：1）内需增长&消费升级：零售商（包括电商）、第三方物流、高端制造业是高端仓库的主要需求方，相关规模将稳定增长；2）物流基础设施升级：专业化、规模化，集约化的物流运作趋势下，部分旧式仓库存在被高端仓库替换的需求，进一步推动高端仓储需求增长；3）国际对比：国内高标库占仓储总量比仅2.3%，美国高标仓占比20.9%，人均高标仓面积是中国的78倍；4）政策推动：国家政策大力推动加强物流设施基础网络建设，提升物流社会化、专业化水平。