公募REITs四季报点评：筑底回升

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息108

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　　本文来自格隆汇专栏：业谈债市；作者：杨伟业张明明

　　2022年四季报所展现出REITs的经营表现依然呈分化态势。从四季度单季度EBITDA完成度来看，高速类REITs四季度进一步受疫情影响，表现不佳，5单REITs的单季度EBITDA完成度均低于预测，在70%以下；生态环保类REITs仍然受到降水量等季节性因素的负面影响，四季度单季度完成度表现不佳；园区类REITs受疫情反复以及市场环境影响，出租率普遍下降，EBITDA表现分化；仓储REITs、保障房REITs表现较为稳健，EBITDA完成度基本接近于预测；能源类REITs由于电量需求下降以及费用集中计提，四季度完成度较低。从本年全年累计EBITDA完成度来看，高速类REITs业绩表现深受疫情拖累，5单REITs年化EBITDA完成度在80%上下；生态环保类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素的影响完成度为82.7%；园区类REITs受疫情反复的影响，出租率整体呈现下滑趋势，业绩表现分化；仓储类REITs、保障房类REITs表现较好；能源类REITs受益于三季度的突出表现，完成度位列所有REITs之首，为147.22%。

　　从四季度单季度可供分配收益情况来看，20只REITs可供分配现金流中，11只超额完成，9只低于预期。其中，中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REITQ4完成度遥遥领先，分别为343.20%、173.60%和153.95%，而平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT垫底，完成度分别为58.85%和22.06%。从项目属性上来看，高速公路类完成度最差，环保类和产权类完成度均尚可。从本年年化可供分配收益情况来看，14只超额完成，6只低于预期。在超额完成的REITs中，国泰君安临港创新产业园REIT的年化可供分配金额较募集预测的可供分配金额完成度最高，达141.57%，此外完成度最高的2-4名REITs分别为中航首钢绿能REIT、国泰君安东久新经济REIT和红土创新深圳人才安居REIT。

　　具体项目经营情况方面，高速公路类REITs受疫情扰动以及通行费减免优惠政策影响明显，四季度表现不佳。四季度疫情对交运类扰动明显，加上国常会要求2022年第四季度收费公路货车通行费减免10%，整体高速板块承压。随着减免政策结束和疫情放开，后续高速板块业绩大概率回暖，弹性最大。生态环保类产品中，富国首创水务REIT4季度主要受到季节性、疫情对用水量的影响、今年降水量较低以及合肥项目10月14日发生进水水质异常事件影响，导致EBITDA环比下滑较多。中航首钢绿能REIT报告期内，受北京市新冠疫情影响，厨余垃圾收运处置量同比下降，但发电及生活垃圾处置收入均同比上升，且四季度收到国补电费0.99亿元，带动可供分配现金流明显超预期。园区类REITs受到疫情影响以及年末招租情况较差，出租率较上季度末有所下降。仓储物流类的运营情况继续维持稳定。保障性租赁住房类的REITs作为今年新上市的REITs类型，首次披露季报来看，整体运营表现较为稳健。鹏华深圳能源REIT四季度整体发电量和电价都有所回落，叠加四季度计提费用上升的因素，四季度表现有所回落，后续需进一步观察用电需求及电价的变动。

　　风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差

　　1、Q4经营情况：疫情影响下整体承压

　　从四季度单季度EBITDA完成度来看，高速类REITs四季度进一步受疫情影响，表现不佳，5单REITs均低于预测，在70%以下，其中平安广州广河REIT单季度完成度最低，仅为50.63%；生态环保类REITs仍然受到降水量等季节性因素的负面影响，四季度单季度完成度表现不佳；园区类REITs受疫情反复以及市场环境影响，出租率普遍下降，EBITDA表现分化，其中东吴苏园产业REIT表现最好，完成度为136.16%，建信中关村REIT完成度最低，为69.78%；仓储REITs、保障房REITs表现较为稳健，EBITDA完成度基本接近于预测，其中华夏北京保障房REIT完成度最高，为115.69%；能源类REITs由于电量需求下降以及成本集中计提，四季度完成度较低。

　　从本年全年累计EBITDA完成度来看，高速类REITs业绩表现深受疫情拖累，5单高速REITs年化EBITDA完成度在80%上下，均显著低于说明书预测值；生态环保类REITs首创水务项目受到全年降水量较低因素的影响完成度为82.7%；园区类REITs受疫情反复的影响，出租率整体呈现下滑趋势，业绩表现分化，其中华夏合肥高新产园REIT表现最好，完成度为115.70%，博时蛇口产园REIT全年累计完成度最低，为88.61%；仓储类REITs、保障房类REITs表现较好；能源类REITs受益于三季度的突出表现，完成度位列所有REITs之首，为147.22%。

　　2、可供分配情况：全年完成度尚可

　　从四季度单季度可供分配收益情况来看，20只REITs可供分配现金流中，11只超额完成，9只低于预期。

　　其中，中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REITQ4完成度遥遥领先，分别为343.20%、173.60%和153.95%，而平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT垫底，完成度分别为58.85%和22.06%。中航首钢绿能REIT完成度高主要源于期初现金及交易所国债较多；博时蛇口产园REIT完成度高主要源于欠缴租金在四季度基本完成收缴，以及计划管理人对免租租金超过减免管理费金额的垫付；富国首创水务REIT完成度高主要源于调增了预留运营费用；鹏华深圳能源REIT完成度高主要源于应付项目的变动。浙商沪杭甬REIT完成度低，是因为固定资产投资的调减项进一步压降了本就较低的单季度EBITDA完成度。从项目属性上来看，高速公路类完成度最差，环保类和产权类完成度均尚可。

　　从本年年化可供分配收益情况来看，14只超额完成，6只低于预期。在超额完成的REITs中，国泰君安临港创新产业园REIT的年化可供分配金额较募集预测的可供分配金额完成度最高，达141.57%，此外完成度最高的2-4名REITs分别为中航首钢绿能REIT、国泰君安东久新经济REIT和红土创新深圳人才安居REIT。

　　四季度高速公路类REITs受疫情扰动以及通行费减免优惠政策影响明显，四季度表现不佳。四季度疫情对交运类扰动明显，加上国常会要求2022年第四季度收费公路货车通行费减免10%，整体高速板块承压。该9折优惠政策于2023年1月1日起结束，后续高速板块业绩有望回暖。

　　平安广州广河REIT四季度收入同比下降29.4%、环比下降34.86%，四季度可供分配现金流得完成率为58.85%，全年累计可供分配现金流得完成率为76.15%；浙商沪杭甬REIT四季度收入同比下降10.43%、环比下降19.8%，四季度可供分配现金流得完成率为22.06%，全年累计可供分配现金流得完成率为73.74%；华夏越秀高速REIT四季度收入环比下降19.01%，四季度可供分配现金流得完成率为75.54%，全年累计可供分配现金流得完成率为89.33%；华夏中国交建REIT四季度收入环比下降13.99%，全年累计可供分配现金流得完成率为86.2%。国金中国铁建REIT四季度收入环比下降17.38%，全年累计可供分配现金流累计完成率为91.4%。

　　生态环保类产品中，富国首创水务REIT4季度主要受到季节性、疫情对用水量的影响、今年降水量较低以及合肥项目10月14日发生进水水质异常事件影响，EBITDA四季度同比下降31.92%、环比下降45.27%。

　　中航首钢绿能REIT报告期内，受北京市新冠疫情影响，厨余垃圾收运处置量同比下降，但发电及生活垃圾处置收入均同比上升。另外本季度收回历史期间国补电费0.99亿元，今年可供分配完成度较高，为134.64%。

　　具体分底层资产来看，园区类REITs受到疫情影响以及四季度招租情况较差，出租率较上季度末有所下降。

　　其中，东吴苏园产业REIT减免租金政策在2022年前三季度结束，四季度项目公司各项收入均恢复至租金减免前的正常水平，EBITDA四季度同比上升33.8%、环比上升2.63%，可供分配现金流主要受到本期应收应付的调增，四季度同比上升66.11%、环比上升59.84%。

　　华安张江光大REIT季度末出租率为92.60%，环比进一步下降3.68%；平均月租金为164.1元/月/平方米，环比略升0.9元/月/平方米。另外，基础设施项目的重要现金流提供方租户之一（租赁面积合计为12,302.25平方米，占项目可租赁面积比例约28%），其全部租赁合同于本年末到期，到期后该租户不予续租。外部管理机构积极寻找替代方案，并已完成签署4,039平方米的租赁合同。另外值得关注的是，张江区域在未来2年将拟入市超过50万方的项目，市场存量的增加将为入驻企业带来更多选择，项目未来运营情况将面临更多挑战。

　　建信中关村REITQ4出租率继续环比下滑3.50%至81.29%，一方面由于四季度北京再度受到疫情的影响，园区需配合北京市整体防疫工作进行封楼管控及居家办公，一定程度上影响了项目正常招商、运营及客户带访。另外，部分客户经营承压，办公扩张意愿不足，承租能力减弱。另一方面，互联网科技行业办公需求有所萎缩，行业进入转型时期。园区所在的上地区域处于需求不足和主力租户行业面积调整的阶段，全年净吸纳量为-20.4万平方米，上地区域年末空置率同比上升7.7%，达到15.2%；另外值得关注的是，度小满科技（北京）有限公司作为Q4贡献合同租金等收入超10%的租户，租约面积将于2023Q3到期，未来续租情况需持续关注。

　　博时招商蛇口REIT四季度平均出租率同3季度维持83%的水平，低于募集中预测2022年万融大厦项目90%的出租率、万海大厦项目92%的出租率。主要受到两方面的影响：一是大部分租户免租协议在本期签署，减免租金达376.73万元；二是受本年宏观经济低迷以及疫情反复的持续影响，部分租户出现到期不续约或提前退租等情况，项目租赁招商承压。

　　国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT和华夏合肥高新产园REIT均为新上市REITs，Q4表现稳定。其中，国泰君安东久新经济REITQ4出租率为98.83%，本年累计可供分配现金流完成度128.8%；国泰君安临港创新产业园REITQ4出租率为99.21%，本年累计可供分配现金流完成度141.6%；华夏合肥高新产园REITQ4出租率为90.26%，本年累计可供分配现金流完成度118.7%。

　　仓储物流类的运营情况继续维持稳定。红土盐田港REIT的出租率继续稳定在99%，中金普洛斯REIT Q4平均出租率为94.18%，相较2022年Q3末小幅降低0.83个百分点，主要原因为普洛斯通州光机电物流园前期单一租户到期调整。

　　保障性租赁住房类的REITs作为今年新上市的REITs类型，首次披露季报来看，整体运营表现较为稳健。中金厦门安居保障性租赁住房REIT截至四季度末出租率为99.15%，可供分配现金流完成度为105.7%；红土创新深圳人才安居REIT中，截至四季度末，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为98.16%、配套商业出租率为100%、配套停车场出租率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为99.06%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率分别为99.51%和98.79%。可供分配现金流完成度为112.02%；华夏北京保障房REIT中，截至四季度末，文龙家园项目出租率为97.7%，熙悦尚郡项目出租率为92.0%，可供分配现金流完成度为109.45%。

　　鹏华深圳能源REIT四季度整体发电量和电价都有所回落，叠加四季度计提成本上升的因素，包括对机组进行计划内检修产生了检修费用，同时预提2022年全年运营管理机构的固定及浮动运营管理服务费，四季度表现有所回落，后续需进一步观察用电需求及电价的变动。

　　政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差