2 月 8 日，嘉实京东仓储基础设施 REIT 在上交所挂牌上市，这是首单民企仓储物流 REITs 产品，也是 2023 年国内首单上市的 REITs 项目。此次发行募集资金 17.57 亿元人民币，网下投资者询价获得超 126.04 倍认购。

　　国内基础设施 REITs 开闸，为物流地产的投资回报提供了新的退出路径，仓储物流地产越来越受到机构投资者青睐。不仅仅是京东，普洛斯、顺丰也将物流资产证券化为 REITs 进行募资。

　　业内普遍认为国内高标仓仍然存在庞大的扩容空间，不过近年来供给快速上量。截至 2022 年第二季度末，中国高端物流仓储市场存量达到了 9497 万平方米。戴德梁行中国区产业地产部主管以及董事总经理苏志渊指出，从需求端看，电商物流早在两、三年前就超越了制造业物流，占据市场需求份额 50% 以上。

　　不过，随着电商行业增速见顶回落，物流地产市场的供需结构已开始出现新的变化。

　　据国家统计局数据显示，2022 年全国网上零售额 13.79 万亿元，同比增长 4%，首次跌至个位数。若 2023 年延续低增长，传统制造业物流不太可能填补电商原有市场份额，短期内物流仓储的空置风险有可能显现。

　　高标准物流仓库的市场景气度有一定滞后性，一般而言滞后于整个经济发展一年左右时间。比如 2022 年有比较明显的经济增长低迷，2023 年一些仓储业主可能要考虑当企业退租时空置面积由谁承接。

　　同时，高标仓存在区域发展不平衡情况。苏志渊指出，北上广深一线城市均存在供不应求的情况，不会出现明显市场风波，要重点关注供过于求的二三线城市，如以武汉为中心的华中，以成都、重庆为中心的西南地区等。

　　戴德梁行数据显示，截至去年下半年，华东区和华南区的全国高标仓供需平均空置率最低，仅有 10%，区域内平均租金接近 40 元每平每月。华中、华西南地区空置率在 18% 至 19% 左右，平均租金也最低，约 26 元每平每月。

　　就北京市场而言，仲量联行报告显示，2017 年至今的五年间，物流板块租金上涨最快，年均增幅高达 8.3%。2020 年整体市场受新冠疫情扰动进入下行周期后， 物流仍是唯一一个未受到明显冲击的板块，租金同比上涨 3.6%。

　　同时，2023 至 2025 年北京预计将有 123 万平方米的新增供应入市，约为北京目前物流地产市场总体量的 50%。

　　仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人米阳指出，中短期内，北京物流地产市场扩容会给环京带中紧靠北京的部分物流项目带来一定空置压力。北京地区的新项目预计将在一年内被快速去化，不会给市场带来长期压力，空置率在未来三年将保持 10% 以下的健康水平。

　　市场中也在出现新的机会。如生命医药产业园区以及联动预制菜行业、仓配一体化逐渐发展的冷链仓库。 冷链仓库的最大机会在于，谁可以第一个提出高标准冷链仓库的标准化，那就有可能成为冷链行业的普洛斯。 苏志渊称。

　　商业地产大宗交易方面，戴德梁行数据显示，2022 年，中国内地大宗交易额相较 2021 年下跌了 15%，但仍旧超过了两千亿大关，总交易额达到 2260 亿元。工业物流 2022 年成交额相比于 2021 年翻了一倍，占总投资额的两成。

　　戴德梁行资本市场董事总经理邱会预计，今年将是商业地产大宗交易的大年，总交易额或将突破 2500 亿元。

　　他指出，今年一月份仅上海大宗交易成交额已超过 100 亿元，全年有机会达到一千亿元。同时，以往大宗交易的外资占比约在 30% 左右，不过外资普遍面临资金成本不断升高，预计内资将在接下来的一到三年内会挑起大梁。

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