“PE”之王189亿打包出售物流地产包！黑石盘的什么局？

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息193

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　　原标题：“PE”之王189亿打包出售物流地产包！黑石盘的什么局？

　　近期，“PE”之王黑石与亚太地区最大的物流地产平台——ESR Cayman Ltd.（易商红木）联手缔造了至少是澳大利亚近五年来最大的房地产交易，金额约29亿美元（189亿人民币）。

　　此前一直在中国市场买买买的黑石集团，此番变身为卖家。买家则是总部位于香港，网络遍布中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的ESR （易商红木），亚太地区最大的物流地产平台。

　　据悉，ESR （易商红木）脱胎于普洛斯，定位于“零售业（主要是电商）的定制物流仓库”，沿用的依然是普洛斯式的“地产+金融”模式，并且比普洛斯玩的更加登峰造极，仓库面积8年暴增300倍，菜鸟、京东、亚马逊等电商巨头都是其主要用户。

　　ESR （易商红木）旗下大部分新增资产，都是易商红木通过资本运作手段并购而来。20年4月，易商红木联合加拿大养老基金、荷兰养老基金共同出资10亿美元布局韩国工业及仓储物流资产，扩大其业务规模及影响力。截至2020年12月31日，ESR总资产管理规模为299亿美元，旗下管理着约32只基金，管理资产总建筑面积为2010万平方米。

　　4月18日，ESR Cayman Ltd.（易商红木）发布公告披露澳大利亚的物流地产包的收购消息。

　　ESR澳大利亚(该公司的附属公司)及共同投资人已与物业卖方及营运公司卖方订立促成契约。根据促成契约，竞标公司(作为ESR Milestone Partnership的受托人)将订立物业单位销售协议，以向物业卖方收购物业组合及若干无形资产。物业组合包括持有位于澳洲的45个工业及物流房地产的单位信托，其总土地面积为360万平方米，建筑可出租总面积为140万平方米。

　　随后，即有外媒报道，“PE”之王黑石集团已同意以约29亿美元（189亿人民币）的价格将澳大利亚的仓库和物流资产组合出售给ESR Cayman Ltd.（易商红木）。

　　据悉，该交易涉及黑石集团旗下Milestone Logistics持有的约45项资产。该物流投资组合由黑石集团整理，涉及数十笔个人交易，始于2016年与澳大利亚开发商Goodman Group的一笔交易，该投资组合目前拥有98％的入住率，其客户的租赁期限平均超过7年。

　　不久前，“PE之王”黑石11亿美元拿下了大湾区最大物流园。

　　疫情确实使得线上零售、生鲜电商发展加速，使得物流地产成为当下最赚钱的生意之一。但黑石却不是因为疫情的发生才开始重视物流地产的收并购。其实，黑石自2013年就开始在中国市场布局投资物流地产，并作为在中国投资的重点方向。

　　2020年11月9日，黑石以44亿元收购富力旗下广州国际机场综合物流园70%的股权，有效补充了黑石在大湾区现有的物流投资组合。

　　2021年1月20日，黑石宣布已经从富力集团收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区，黑石房地产机会型基金将以11亿美元（约合人民币71亿元）拿下该物流园区70%的股权，富力集团的全资子公司富力地产将持有剩余的30%股权。

　　收购完成后，黑石在中国的物流投资组合将扩张约三分之一，物流仓储总面积将达到5300万平方英尺，遍布中国23个城市。布局主要集中在大湾区、长三角、京津冀等地区的核心城市。其中，在大湾区共有5个园区在运营当中，其中2个位于东莞，3个位于佛山。

　　黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示，粤港澳大湾区正在迅速发展成为金融、科技和运输中心，也是中国最大的物流市场之一。

　　受疫情影响，在线购物激增，仓库方面的交易也实现答复增长。物流地产，已成为最受欢迎的房地产类别之一。

　　那么，为何在物流行业高歌猛进之时，黑石选择卖出澳大利亚的物流地产包？

　　此处，不得不提黑石的“Buy it，Fix it”的资管策略。

　　黑石在地产投资上奉行“买入、修复、卖出”的策略。黑石旗下地产基金以机会型为主，但它却较少涉足开发或培育期的物业，而是以成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产。其致力于以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产，然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产，并计划在三年内将这些资产出售给保守的长期投资人。

　　为了能够迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后以收购方式助其迅速提高市场份额。在这个过程中，黑石基金会将其新收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益，待物业资产升值后，黑石就将其出售给保险公司或REITS公司等长期投资人。

　　“修复”的经典案例则是黑石对希尔顿的收购。

　　2007年秋天，黑石集团在房地产泡沫高峰中斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿。通过大力整顿希尔顿管理团队以及大胆推动希尔顿的特许经营策略，希尔顿的经营和财务状况持续改善，不仅熬过了金融危机，还迈向了IPO。

　　2013年12月，希尔顿在纽约证券交易所成功上市，黑石的股权投资升值两倍，净赚进100多亿美元。此后黑石逐步抛售希尔顿股权，在彻底退出投资后，黑石实现约140亿美元利润，回报是黑石初始投资的三倍多。

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