过去的两三年里，物流地产已经成为蕞爆款的物业类别之一。中国广博的物流地产分布使得市场格局也变得日趋复杂。对于投资者、开发商而言，投资回报率的压缩、租户需求的变化都为行业参与者带来了新的挑战。我们期待借助此文为您厘清中国各区域非保税物流市场发展趋势，助您继续把握物流地产发展“牛势”，为虎年再赢先机。

　　关键趋势一 2020年疫情发生后物流仓储成为蕞具韧性的地产板块，2021年继续保持增长

　　关键趋势二 第三方物流和电商对需求的推动作用蕞为显著。

　　关键趋势三 物流设施作为业内优先实践绿色环保建筑的业态之一，以超前的战略眼光拥抱ESG概念，正积极发展太阳能等可再生能源。

　　关键趋势四 开发商加快投入仓储机器人等新兴技术实现“科技赋能物流地产”，提供智能化的仓储服务吸引更多租户。

　　关键趋势五 非传统物流机构投资者加快进入物流地产，优质物流资产供不应求；标的价值持续上涨，资本化率显著收窄。

　　关键趋势六 随着冷链物流需求一路走高，新建高标仓预制冷库成为新趋势；即在普通仓内预留保温材料、管线和设备的空间，该仓可作普通和冷库两用。

　　关键趋势七 在华东地区，第三方物流持续引领需求增长。同时，地方政府对于高端制造业的加速布局促进来自制造业的扩张需求。其中，新能源汽车配套企业今年在上海的需求有所上升。

　　关键趋势八 廊坊市将成为华北区域物流新节点。市场总体量将在2022年翻倍，知名内外资开发商共同入驻。未来租金水平将随着市场增益实现上浮。

　　关键趋势九 华西一手仓储开发用地供地收窄，未来市场化高标库项目供应将随之回落，供需结构更加健康。核心物流子市场租金及资本值均有望录得增长。

　　关键趋势十 “即时零售”相关产业为实现产业链整合，2021年全年在华南共租赁80万平方米高标仓库，成为华南物流市场一大亮点。

　　二、全国主要城市非保税物流数据一览

　　新增供应导致大部分1.5线和二线%以上，但存量项目去化压力低，近一半城市的成熟存量空置率低于5%。

　　华西2021年净吸纳量达历史峰值；华东除了个别二线城市由于新供应有限，大部分城市年净吸纳量达30-75万平方米；华南由于供不应求，新增供应被快速去化；在华北区，北京的净吸纳量受到供应限制保持低位，其他城市均为正常水平。

　　租金增幅呈区域不平衡反映局部地区超量供应对租金的挤压；华西地区需求趋于活跃，成渝两地租金同比跌幅收窄；华东个别子市场供应扎堆影响平均租金升幅；华南市场供不应求，大部分城市租金升幅大于5%；华北区各个城市租金表现不一，北京、青岛、廊坊保持正向增长。

　　三、2021年四区非保税物流市场回顾

　　四个城市群的交通网络趋于完善，助力城市之间互通互联。非保税仓库主要分布于临近交通枢纽的区位，物流配送效率大幅提高。（基于主要跟踪城市）

　　了解节点城市到周边地区通勤时间，寻找新的投资布点机会

　　第三方物流和传统电商仍为长三角区域需求的主要驱动力。制造业方面，地方政府对高端制造业的重视推动了该行业对高标仓的需求。2021年，新能源汽车及其上下游企业在上海均多次扩租。疫情下，消费者对食品质量的要求推动了对冷库面积的需求，主要冷链运营商在2021年积极的寻求扩张机会。

　　长三角地区整体需求强劲，供需关系平衡。得益于强劲的消费市场，长三角地区对高标库的需求保持活跃，其中核心市场上海的表现尤为抢眼。上海2021年共交付超过90万平方米物流面积，为历史新高，但空置率与去年同期相比仅出现微幅上升。这也从侧面反映出，在强劲租赁需求的支撑下，大量新增供应对整体市场的压力较小。

　　华东地区强劲的租赁需求推动整体市场租金保持增长态势。以核心市场上海为例，尽管市场迎来新一轮供应潮，租金在2021年度同比上涨3.7%，且所有细分市场租金均有不同程度上涨。在环沪市场比如常熟，虽然整体市场存量相比去年同期扩大超四成，新竣工项目租金均高于原市场平均水平或与之持平。

　　北京市场高表现将有效带动扩容后的廊坊。聚焦华北区工业物流市场，北京市表现远超其他城市，周边市场由北京带动，获益广泛。随着廊坊未来的大幅扩容，环京带集群将进一步有效吸纳北京外溢需求。

　　北京大兴机场即将成为高质量物流新节点。新建北京大兴国际机场将促进临空物流产业发展，形成聚集效应。该区域未来将为北京新添核心子市场，其发展路径或将复制租金水平蕞高、市场表现蕞优的首都机场物流园(BALP)，成为北京市场的物流新节点。

　　2021年，北京市场租金同比增长3.6%，与2020年数据相比近乎翻倍。市场景气度已全面回归疫情前水平，全年录得净吸纳量超过6.4万，空置水平低至4.6%。同时，2021年新增供应仅5万余平方米，整体市场需求仍高于总供给。

　　首都政策积极推动引导高精尖项目落地，“光伏建筑一体化”相关项目的区级政策补贴及奖励达到全市覆盖，赋能工业仓储项目低耗转型。

　　电商物流持续作为需求核心来源，带动整体市场空置率回归疫情前水平。下半年的线上销售旺季支撑华北市场的短期租赁需求。冷库需求持续增长，部分租户倾向于大面积长租期的租赁机会。

　　首先由生鲜电商以及垂直领域电商领头的第二梯队电商企业快速发展，形成与传统电商分庭抗礼之势；其次在制造业领域，包括食品、电子信息、汽车零配件在内的制造业企业高标库租赁需求显著抬头。这与我国制造业不断转型升级，向更高附加值、技术密集型产品发展的大趋势密切相关。

　　2021年第四季度，成都高标库市场连续11个季度租金下调后，首次录得较为明显的企稳信号。这一方面得益于活跃的需求拉动空置率显著回落，业主租赁压力以及降租意愿有所下降。另一方面，从一手土地市场出让情况来看，成都仓储开发土地出让面积自2020年起录得明显下降，预示成都高标库市场未来集中供应风险显著降低。业主见低价竞争难以持续，租金有望于2022年步入上升通道。

　　近年来包括跨境即时零售在内的新兴行业发展喜人，逐步成长为租赁市场一大主力。此外，疫情常态化带动线上消费和冷链物流向好，冷库需求因头部生鲜电商快速扩张而水涨船高。强劲的市场需求除了显著推动已竣工项目空置去化以外，预租市场表现尤为活跃。

　　广深两大一线城市引领地区消费市场稳步增长，并带动仓储需求一路上行；得益于区域配送效率突出，东莞在大湾区的物流配送战略核心区位显著加强，深受租户青睐；再加上新供应较去年有所下滑，2021年末东莞整体空置率仅为1.1%。

　　随着部分难以在东莞觅得合适仓储空间的租户开始转向惠州等其他仓储市场，华南市场呈现“百花齐放”的局面。长期的低空置提振业主信心，华南各市租金均稳步上涨；其中，东莞2021年全年租金增长达7.6%，领跑全国。

　　四、2022年全国非保税物流市场展望

　　长三角强劲的消费市场将持续推动当地对高标库的需求。在核心市场如上海，大苏州，杭州等，强劲市场需求将推动租金保持稳定增长。同时，近年表现相对较弱的市场如南京，嘉兴，供需关系将继续改善，租金将企稳小幅回升。

　　对于高品质食品的需求不断上升，从而不断促进对冷链仓储的需求。受益优越的地理位置及强劲的消费市场，大型冷链运营商均计划在华东地区多个城市扩张其冷库存量。随着中国制造业的加速转型升级，华东多个制造业高地城市预计将收到更多制造业及新能源产业的租户关注。

　　大型第三方物流企业更加聚焦科技驱动。仓储作为基础物流设施，在运营管理中的智能化提升亦将形成新的趋势。大型开发商已在上海等华东城市建设智慧物流园区，并计划将智能化加速覆盖至多个园区。

　　北京市政策红利积极引导工业物流项目新能源设施升级，加快光伏建筑一体化项目审批落地；市内各行政区均覆盖一次性奖励或产能补贴等政策，头部企业已获批相应资金，市场热度将持续走高。同时，实施可持续发展战略将为项目的资产证券化打开新的机会窗口。

　　北京工业物流地产的供应周期将在两年内进入尾声。未来，北京强劲的市场需求将由新建大兴机场为轴点、以廊坊市2022年扩容增量为枢纽，进一步向环京物流带全面渗透，驱动周边长足发展。

　　北京工业地产的强势经济体量使其成为华北区物流领军城市，租金涨幅持续数倍领先其他城市。未来五年涨幅将超15%，作为区域核心引擎不断提供增长动能。预测廊坊未来租金水平都将保持稳中有进，未来五年增幅将在4.5%-6%之间。

　　随着成都高标库市场租户企稳，仲量联行预测，未来3年，低位运行的空置率将带动核心物流子市场高标库项目资本值上升；全市平均资本化率未来三年将因此继续呈现收窄的趋势。2022年，租金企稳以及仓储物业的短期增值预期都为成都高标库市场打开了新的投资窗口。

　　2.西部物流园跻身重庆核心物流子市场

　　重庆快速路二横线西段季内正式开通运行。进一步优化了沙坪坝区向西向北的交通运输时间和距离，西部物流园对北碚区、两江新区的物流辐射能力增强。西部物流园凭借便捷的交通条件，以及较大的城配辐射面积，成为了大量零售商贸、生鲜电商、冷链服务企业的仓储首选地。

　　制造业领域，包括食品、电子信息、汽车零配件、白色家电在内的制造业企业高标库租赁需求显著抬头。这与我国制造业不断转型升级，向更高附加值、技术密集型产品发展，以及进出口货物量增长的大趋势密切相关。未来成渝地区，成都龙泉驿、重庆两江龙盛两个毗邻工业园以及汽车制造基地的子市场，需求有望进一步增长。

　　预计电商及第三方物流企业租赁需求增长势头不减；此外，随着华南地区产业转型升级稳步推进，包括跨境即时零售在内的新兴产业将继续在未来华南仓储市场中占据不可忽视的地位。

　　伴随着更多物流仓储项目入市，优质物流项目供应不足的局面将稍微缓解；但华南地区稳定的市场租赁需求将确保新增供应对存量项目的空置率和租金影响有限。

　　自6月21日上市交易以来，首批仓储物流类型的公募REITs表现优异；截至2021年1月18日，红土盐田港REIT较认购价涨幅达42.9%、普洛斯REITs较认购价涨幅达29.3%（其中三个仓库位于华南）；物流资产增值潜力可见一斑，其对于投资者的吸引力在2022年预计将持续。

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