首批试点的基础设施公募REITs最早于5月31日正式启航，这意味着具有中国特色的公募REITs终于靴子落地，新的万亿级市场被打开。

　　5月17日，中国证监会正式准予沪深交易所9单基础设施公募REITs注册，19日至20日，9单试点项目相继发布了询价公告，基础设施公募REITs基金产品发售在即，预计合计募集规模达到300亿左右。

　　从项目类型来看，涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾发电几大主流基础设施类型。

　　其中，产业园类公募REITs有3单，分别是华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金。

　　仓储物流类公募REITs有2单，分别是中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金和红土创新深圳市盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

　　选址960重点关注这5单与产业地产、工业地产息息相关的试点项目。

　　万融大厦：建筑面积41707.23平方米，可租赁面积41610.68平方米，期末出租率84.08%；平均租金127.92元/月/平方米。估值10.35亿元。

　　万海大厦：建筑面积53592.84平方米，可租赁面积52646.25平方米，期末出租率94.36%，平均租金145.74元/月/平方米。估值14.93亿元。

　　位于张江科学城集成电路产业园核心区，总建筑面积50947.31平方米，整体可租赁面积43487.84平方米，截至2020年末，已出租面积43275.24平方米，出租率稳定在99.51%左右，平均租金5.19元/平方米/天。估价14.7亿元。

　　1)国际科技园五期B区总建筑面积为330206.28平方米，总可出租面积为 271223.25平方米，截至2020年末，已出租面积为243666.23平方米，出租率为89.85%，平均租金41元/平方米/月。

　　2)2.5 产业园一期、二期总建筑面积约230923.94 平方米，总可出租面积约153957.06平方米，截至2020年末已出租面积约107696.10平方米，出租率为70%，平均租金为61.2元/平方米/月。

　　由7个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，建筑面积合计约704988平方米。截至2020年12月31日，平均出租率约 98.72%，合同租金及管理费平均约40.04元/月/平方米，估值合计约 53.46亿元。

　　盐田港现代物流中心建筑面积共计约32.0万平方米，可租赁面积约26.6万平方米。出租率100%，估价17.05亿元。

　　询价公告显示，5单基金产品的询价时间除蛇口产园定在25日外，其他4单基金产品询价时间皆在今日（24日）。

　　产品询价范围2元/份-5元/份之间，普洛斯仓储REIT询价区间最高，3.700元-4.260元；其次为东吴苏园产业REIT。发售数量从5亿份至15亿份不等。5单产品合计募资规模约137亿元至157亿元之间。

　　募资规模最大的当属普洛斯仓储REIT，询价区间最高，发售数量最多，达15亿份，单体募资规模可达五六十亿元。

　　公募REITs基金发售均采用向战略投资者定向配售（以下简称「战略配售」）、向符合条件的网下投资者询价配售（以下简称「网下发售」）、向公众投资者定价发售（以下简称「公众投资者发售」）相结合的方式进行。

　　统计显示，3种发售方式份额占比从高到低依次是：战略配售＞网下发售＞公众发售，其中战略配售占比超过50%。

　　据悉，参与战略配售的战略投资者由原始权益人或其同一控制下的关联方和其他战略投资者组成。规则要求，原始权益人或其同一控制下的关联方持有份额不低于发售数量的20%，锁定期不少于60个月，以保证公募REITs产品和收益的稳定。

　　5单产品中，蛇口产园的原始权益人认购32%，东吴苏园产业REIT原始权益人及关联方认购份额高达40%，其余3单产品的原始权益人均认购20%。

　　证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司等专业机构投资者组成其他战略投资者，积极参与到首批基础设施公募REITs认购。据多家媒体报道，当前机构投资者展现出较高的认购意愿。

　　值得注意的是，5单来自产业地产及工业地产领域的基础设施公募REITs产品将统一在5月31日开始发售。

　　40天，中国基础设施公募REITs完成了从0到9的进化。从4月21日，深交所正式接受招商蛇口基础设施公募REITs申报，到5月31日首批试点产品发售，中国基础设施公募REITs跑出了百米冲刺的加速度。

　　借助基础设施公募REITs的东风，越来越多优质的产业地产、工业地产有望建立资本循环体系，打通「投融管退」资金闭环，实现园区资产轻量化运作，专业化运营。

　　作为产业地产和工业地产的深度参与者，我们正在经历和见证这美好时代。

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