原标题：物流地产迎来重要窗口，如何布局抢先一步？

　　强劲的消费需求、蓬勃发展的O2O零售行业以及日益成熟的大数据技术正在重置中国物流业的布局。

　　电商企业正在加紧前置微仓的布局，与消费者距离将缩短至三公里范围。消费者线上下单后约一小时后即可送达。

　　2020年，中国生鲜食品的网络交易金额将达人民币 3,410 亿元，冷链仓储需求加剧。

　　作为衡量物流产业效率的关键指标，中国的物流业成本近年来有所下 降，占 2017 年 GDP 的 14.6% 。 但中国物流与采购联合会的数据显示， 这一比例仍高于美国同期7.7% 的水平，表明中国在提高物流效率方面 仍拥有巨大潜力。物流效率的差异主要来自于高库存及管理成本。 然 而，在旺盛消费力的推动下，未来几年物流企业的物流配送速度将会提升。

　　前置微仓+大数据：从最后1㎞到最后1hr

　　作为推动送货速度和提升网上购物体验的重要一步，零售商正在建立一 个超越前置仓的微型仓库网络，即前置微仓。其目标在于减少库存，增 加日常用品和货物(如电脑、通讯和家用电子产品、快消品、新鲜和冷 冻食品)，并使其与目标客户之间的送货距离缩短到3公里内。

　　大数据技术使零售商能够准确预测需求最高的产品，并在前置微仓中提前囤货。在这种情况下，交付时间可以缩短至一个小时或更少。

　　二线城市中产阶级崛起，带来前置仓发展机遇

　　国内主要零 售商战略性地将大量前置仓布局于 一线城市附近，而对成都、重庆、 武汉、郑州、青岛、济南、福州和 厦门等中产阶级人口巨大且消费能 力充足的二线城市覆盖力不足。 未来一至两年，电商领导企业在成 都的自建仓储设施将投入使用，届 时将释放出位于新都、青白江、龙 泉驿、毗都等绝佳地段的大量可租 赁仓储空间。

　　传统思维：多项举措保证特殊库投资收益水平

　　区域分拨中心的功能要求也发生转变

　　未来趋势：开发商和资本市场逐步认可特殊库的价值

　　天南地北新鲜食材，冷链发展爆发期

　　生鲜需求增长迅速，但发展空间仍然很大

　　过去五年中，消费者对于高品质与安全可靠的生鲜需求大幅增长。作为消费频次最高的产品类型，零售商未来对该市场的关注度必然会不断增长。根据前瞻产业研究院的预测， 2018年全国生鲜行业网络交易总额已达人民币2,103亿元，并将于2020年增长至人民币3,410亿元。

　　但相比需求的增长，中国的人均冷链仓储量仅为约0.1立方米，与发达市场的人均水平仍有较大差距。 强劲的需求与有限的设施使零售商与物流企业开始加速对冷链仓储与设备的投资。

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