大宗交易竞相出手！黑石、凯德、高盛看好物流和产业园项目

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息101

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　　今年以来，多笔外资资本正在进入中国房地产市场。

　　10月至今，黑石、凯德、高盛、康桥、普洛斯等外资力量动作频频。

　　据克而瑞报告显示，2021年下半年以来，随着中国房地产企业流动性危机持续爆发，房地产行业陷入了低迷，境外资本趁此机会计划进入中国房地产市场“抄底”，重点看中仓储物流、产业园区、医疗地产、数据中心等持有型的新基建或新经济不动产。

　　11月10日，凯德投资宣布成立两支在岸人民币基金，即凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期和II期(CBPCF I和CBPCF II)。两支基金规模分别为3.8亿元人民币和36亿元人民币，总规模约40亿元，将聚焦投资中国产业园项目。

　　其中，凯德投资中国产业园核心型人民币基金I期(CBPCF I)收购了凯德投资旗下的腾飞科技楼，该项目位于上海浦东新区的张江高科技园区内。凯德投资中国产业园核心型人民币基金II期(CBPCF II)将收购一个获得LEED金级认证的产业园项目，收购预计于2022年底前完成。

　　凯德投资还表示，将继续扩大人民币基金。在此之前，今年10月份，凯德以20.37亿元的代价拍下了北京东三环写字楼博瑞大厦，刷新了年内北京法拍成交记录。

　　11月8日，黑石房地产基金持有及管理的多元资产管理平台——龙地宣布即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的现代仓库的收购。

　　龙地是黑石于2017年设立的物流地产投资管理平台，截至目前，龙地在全国范围内管理着超过40个物流园区和占地面积超过500万㎡的仓库组合，物流资产规模位居中国前五。此外，其还承接原来由黑石管理的资产，譬如生物医药园区、办公楼、长租公寓和商场等，龙地专注的核心资产类别包括仓储物流、长租公寓和商业办公。

　　11月7日，普洛斯中国收益基金VI（GLPCIFVI）宣布完成募集，规模达76亿人民币，将投资于中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米

　　专注于医疗健康产业投资的CBC康桥资本也在加注。

　　11月1日，CBC医疗基础设施平台（CBC HIP）宣布，已购入上海青浦工业园区生命科学园区内一块优质工业用地。该地块占地83.76亩，CBC HIP计划将其开发成一个高规格的科技园，包括8个生产基地、2个研发办公楼以及其它附属设施，项目预计于2024年第二季度完成。

　　除了上海，CBC康桥资本近期还投资了北京的两个生物医药园，分别是位于大兴生物医药基地的“药谷一号”和位于昌平中关村生命科学园三期的“生命谷国际精准医学产业园”。

　　10月24日，森瑶中国与高盛共同成立合资公司，寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会。合资公司首批种子项目为4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产，同时计划投入更多资金用于潜在项目的开发及收购。

　　（森瑶与高盛首批合作的新基建项目之“苏州相城生产工业机器人厂房”）

　　地产类的项目中，物流地产、产业园和租赁地产等资产类型最受外资关注。

　　世邦魏理仕数据显示，一线城市的物流地产投资净回报率在6%～8%，远高于商业地产的4%～5%和住宅地产的2%～3%。并在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

　　从公开的交易信息看，这一思路几乎也是上述外资的共同选择，并且其投资的项目有如下优势：

　　1. 在地理位置上，普遍聚焦一线城市及周边核心城市；

　　2. 在资产类型上，以仓储物流、冷链、产业园区、生物地产、数据中心、长租公寓等“新基建”或“新经济不动产”为主。

　　据中国房地产业协会和戴德梁行报告显示，截至2021年底，以日本、新加坡、中国香港等为代表的亚洲市场上共有198支活跃REITs，涵盖综合、零售、写字楼、酒店、工业/物流、公寓、医疗健康、数据中心等8类主要物业类型。