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2021年中国物流地产行业研究报告

admin3个月前 (09-12)仓库出租信息8

　　物流地产属于工业地产的范畴，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。高标仓是现代物流地产的重要组成部分，拥有空间利用率高、布局灵活、多功能合一、自动化水平高等特点，契合当前电商物流灵活存储和高效转运的要求，因此伴随着我国电商规模的扩张，仓储规模也不断增加。

　　现代物流地产，在拿地选址、开发建设、运营管理等环节均有较高的要求。从物流地产项目的运作流程来看，主要包括获取仓储用地、园区规划设计、仓储建设及设施配备、招商出租、仓储运营管理这几个主要环节，而其中开发商拿地、资金获取以及开发运营的能力是物流地产项目能够成功运营的关键所在，是开发商在主导物流地产产业链时实现价值增长的核心能力。

　　•投资开发阶段：投资开发阶段包括前期资本引入、初始项目评估、选址、土地收购、项目规划及设计、项目施工、项目监控及质量控制等诸多流程，物流地产投资商通过自有资金、外部融资、设立自管基金并引入机构投资者从而获取用于投资开发的资金，并参与公开招标、拍卖及挂牌出售等方式获取土地资源。拿地能力包括两方面，一是选址，即能不能拿到距离交通枢纽、发货端（工业制造业聚集地）或是收货端（消费品聚集地等）附近的地块，地块在配套基础设施、供水供电、土地外形等方面也需要标；另一方面是要有合适的拿地成本以保证未来的收益率、适当的地方政策保证稳定经营。

　　•项目运营阶段：成熟运营阶段主要包含物业管理与后期基金管理等两个环节。

　　（1）物业管理通常负责管理物流设施及租赁，收集租户需求并及时予以反馈。项目完工后，物业开发部门将项目移交给运营部门管理，运营部门通过进一步的招租和服务完善，使项目达到稳定运营状态；现代物流地产设施服务的客户在配送速度、仓储效率、货物保管完好度方面要求较高，更重要的是，仓储是这些类型企业压缩成本的重要环节，故而对降本和增效需求强烈。由于物流地产商通常与客户深度合作，同时作为仓库的出租方和运营方，因此物流地产运营团队的能力就显得至关重要。

　　（2）基金管理中投资商作为私募基金的管理人，负责管理基金投资组合，透过管理基金资产实现增值以及于相关资产运营稳定后寻求机会出让基金投资，以蕞大化内部收益率。基金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业购入旗下物流地产基金。物流地产是重资产行业，初始阶段的拿地与建设都将产生大规模的资本开支，需要尽可能低的融资成本与杠杆加持用于提升收益率，并加速资金流转速度。

　　物流地产项目选址的过程，就是在某个具有若干供应点及若干需求点的经济区域内，选择一个地址设置物流地产项目的规划过程。准确、快速的项目选址可以有效节省费用，促进供应和需求两种流量的协调与配合，保证物流系统的平稳发展，实现物流地产项目开发和运营的良好效益。

　　物流地产的扩张需要大规模开发土地，当前仓储用地稀缺，地方政府供地态度谨慎，拿地能力已成为开发主体规模扩张的蕞大门槛。如果能够在优质的区位中获得土地资源，则可以减轻招商压力，并且可以享受稳定的项目增值，后期退出也相对容易。

　　现代物流仓储设施也是仓储设施中蕞核心的部分。商品通常需经多次运输才能由产地运送至消费终端，在各环节中均需要实体的空间进行存放，期间会对各种不同用途的仓储物流设施产生需求。虽然中国过去有大量的存量仓库，但现代物流业兴起之后，对效率与环境的要求进一步提升，同时也给仓储业提出了新要求，现代物流仓储至此应运而生。现代物流仓储具有诸多优点，其往往处于现代物流的干线运输核心节点，出租率高，稳定性亦强，抗经济波动能力强。

　　现代物流仓储目前已形成区位不同、功能分明的立体化产品体系。根据仓储物流设施所处地理区位与专属功能的不同，将其划分为以下四大品类：

　　•门户仓：商品自产成出库后运抵的首个仓储节点，通常位于重要的港口（海港或联合运输港）附近（高峰期车程在2小时以内），可通过1天以内的公路运输到达下一仓储节点（区域仓）。门户仓的大小、净高、布局、车位和装卸门设计等因素决定了其运营效率的高低。

　　•区域仓：通常位于大城市周边的交通枢纽，可将商品运抵多个消费市场（城市）。由于交通便捷的地点具有稀缺性且用地面积有限，因此区域仓的建造需要平衡区位选择（决定运输效率）与功能设计（决定运营效率）。

　　•城市仓：位于城市内部的中小仓库，能够在1-2天的时间内将商品运送至城市内的各个社区市场中，是伴随着电商的发展而兴起的仓库品类。

　　•前置仓：能够在数小时内快速触达大量消费者。与城市仓类似，前置仓也是电商发展的产物，目的在于尽可能地缩小商品与消费者之间的距离。前置仓的区位布局以运输效率为首要考虑因素，通常较老旧，且面积较小。

　　伴随着物流的发展与进步，我国自动化物流装备不断得到提升与发展。智能仓储物流系统是以智能化立体仓库和智能输送分拣系统为产品表现形式，包括自动化仓储系统、自动化搬运与输送系统、自动化分拣与拣选系统、软件系统等。其中，自动化仓储系统主要包括货架、堆垛机等自动化存储设备；自动化搬运与输送系统主要包括有轨导引小车（RGV）、自动导引运输车（AGV）、智慧型引导运输车（IGV）、仓储机器人（AMR）等；自动化分拣与拣选系统主要包括水平拣选系统、垂直拣选系统等；软件系统主要包括仓储管理系统（WMS）、自动控制系统（WCS）、制造执行系统（MES）等。智能仓储物流系统综合了自动化控制、自动输送、场前自动分拣及场内自动输送，通过货物自动录入、管理和查验货物信息的软件平台，实现仓库内货物的物理运动及信息管理的自动化及智能化。

　　物流地产行业一般由地产商、物流商和电商三者主导，随着市场的扩展，还出现了多主体联合经营的形态。地产企业主导型运营模式是地产商作主导，租售给物流商并代其管理，这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。物流企业主导型运营模式是物流商自有地产，自己经营管理，优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。地产、物流商直接合作运营模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。电商企业主导型运营模式侧重于自建仓储物理体系为下游客户提供物流服务，优点是仓储运营效率好。

　　近几年我国物流行业的迅猛发展，2020年全国社会物流总额近300万亿元，同比增长3.5%，总体保持稳定增长，业务总量、新订单和从业人员均处于持续扩张的状态。在消费线上化趋势下，当前我国快递业务中超过80%是终端消费产生的快递，2021年快递业务量超过1,000亿件，同比增长10%以上，预计今年行业件量仍将维持高增速。

　　土地资源方面，新入局企业面临优质地块稀缺、新增地块开发成本较高、土地置换时间成本大等挑战。高标仓开发方面，低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率，因此龙头仓储地产企业具有先发优势，导致了如今行业集中度高的行业竞争格局。根据国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行数据统计，2020年普洛斯存量物流仓储面积市占率28.5%，占据行业主导。而国内的万纬与宝湾物流，市占率分别为8.0%和6.5%，相对于头部企业普洛斯仍有一定的差距。

　　目前国内对于物流地产相关的政策规划主要围绕仓储行业发展水平难以满足日益增长的需求这一矛盾，让国内仓储行业走上更为规范、快速的发展道路，为行业发展营造较好的政策环境。2012年商务部发布《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，指导仓储业加快推进传统仓储向现代物流转型升级。2017年国务院发布《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，进一步推进物流降本增效，提升物流业发展水平。2020年以来的疫情对物流行业尤其是冷链物流提出了新的要求。

　　中国仓储与配送协会前身是1995年成立的中国商业仓储协会，1997年更名为中国仓储协会；2016年5月，经民政部核准，更名为中国仓储与配送协会，是全国仓储配送行业的非营利性社团组织。现有共同配送、冷链、危险品、保税、钢材、金融仓储、中药材仓储、技术应用与工程服务、自助仓储、包装与单元化物流、智慧物流、家居物流、零部件物流等分支机构。协会还承担了国际仓储物流联盟（IFWL）秘书处工作。

　　针对行业发展水平难以满足日益增长的需求这一矛盾，国家就仓储物流行业出台了一系列扶持政策，尤其在近几年较为频繁地出台政策，给予行业较优的成长环境。物流是实体经济的有机组成部分，推动物流高质量发展是降低实体经济特别是制造企业物流成本水平，增强实体经济活力的必然选择，对我国深化供给侧结构性改革、增强经济发展内生动力以及提升社会经济运行效率具有重大意义。

　　普洛斯（GlobalLogisticProperties，GLP）成立于1993年，总部设在美国，是全球领先的现代物流设施供应商，普洛斯的前身是ProLogis，分别在2002年、2003年先后进入日本以及中国市场，并取得快速发展。普洛斯在中国有70个地区市场，投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。普洛斯REIT是中国首批公募基础设施REITs之一，也是2021年上交所发行的首支“仓储物流类”基础设施公募REIT。

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