观点指数 近日，南山控股发布公告，称已认缴出资2.5亿元参与投资设立了南联壹号并购资金，并已完成了首个产业园项目的收购，未来将以基础设施公募REITs为退出渠道。

　　另外，子公司宝湾物流则在8月份启动了以天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园及嘉兴宝湾物流园等4个项目作为底层基础设施项目，申报发行公募REITs。

　　南山控股的主业包括仓储物流、房地产开发和产城综合开发，物流园和产业园都正符合基础设施公募REITs涵盖的资产类别。

　　经过多年发展，南山控股的仓储物流部分盈利模式成熟；而产城综合开发业务则仍在起步阶段，有待市场进一步验证。

　　成立并购基金，对外收购成熟资产或成为南山控股产城综合开发未来加速发展的新路线。

　　随着南山控股的物流仓储、工业园区等持有型资产日益增多，再加上房地产业务受整体环境影响业绩大幅下降、盈利增长承压，其财务负担逐渐加重，为了企业的健康发展，必须寻求财务和业务结构的优化。

　　因此南山控股分别以物流园与产业园两类不同资产推动公募REITs的发行，为公司未来进一步提升资产运营能力，并进一步获取收益提供了新路径。

　　地产拖累整体业绩，仓储和产城保持增长

　　三季报显示，南山控股前三季度实现营业收入49.21亿元，同比下降5.45%；归属于上市公司股东净亏损2.71亿元，同比下降 174.05%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净亏损3.3亿元，同比下降 330.25%；毛利率22.78%，较去年同期上升2.05%。

　　公司的亏损主要由于前三季度部分城市受疫情的影响较大，地产收入结算规模下降；同时投资收益因去年同期实现了赤湾房地产出表及胜宝旺的并表，但本期无该项发生而大幅下降。

　　数据来源：公司公告，观点指数整理

　　然而收入下降，成本却上升。公司销售费用率、管理费用率分别为4.12%和13.65%，同比上升0.55%和2.00%；制造业研发投入增加，研发费用上升77.4%。

　　由于三季报无分行业版块业绩，故观点指数以中报数据做指标。从行业版块看，截至2022年上半年，尽管地产板块收入下降明显，但仓储和产城业务却保持上升态势，分别增长了13.74%和871.17%，占总收入的比例分别由17.13%、0.46%提升至36.82%、8.38%。

　　仓储物流现经营隐忧，REITs拓宽融资渠道

　　受益于租金的稳步增长，宝湾物流2022年上半年实现营业收入8.03亿元，同比增长17.5%；经营净现金流7.71亿元，同比增长66.1%。主要源于原有园区稳定运营，以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。

　　然而，尽管整体收入不受影响，但宝湾物流的仓库平均使用率明显下降。截至今年上半年，宝湾物流仓储园区的整体出租率已由2021年末的94.5%降至87.1%，长沙望城宝湾更出现了出租率大幅下降71.1%至27.0%的情况。

　　目前宝湾仍保持扩张步伐，上半年通过投资拿地与项目收并购的方式，落实杭州速能、南京高新三期2个项目，新增获取土地面积共85.6亩。

　　不过亦要注意到，虽然宝湾物流有加快发展速度的诉求，但大量自持项目在一定程度上拖慢了该进程。因此，2020年宝湾物流开始积极思考如何盘活手上资产，包括采取了类REITs的操作模式，以“股+债”的模式将上海明江和广州宝湾物流园进行资产证券化。

　　今年，南山控股子公司宝湾物流在8月份启动了以天津宝湾物流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园及嘉兴宝湾物流园等4个项目作为底层基础设施项目，申报发行公募REITs。

　　通过实施基础设施公募REITs项目，公司可实现自持物业资产出表，经初步评估预计可为公司实现归母净利润约4.9亿元。

　　产城开发业务仍在起步，并购基金曲线参与REITs

　　在疫情扰动园区运营的当下，二级市场上的4只产业园公募REITs的底层资产仍受追捧，估值均有所提升，这给予南山控股建立产业园区“募投建管退”业务闭环一个契机。

　　今年9月南山控股参与投资设立南联壹号并购基金，由中联基金和南山控股联合发起设立，是国内首支以生产制造类工业园区为收购标的，以基础设施公募REITs为退出渠道的并购基金，首期目标资产规模25亿元。

　　本次完成并购的工业园项目位于上海市宝山区，建筑总面积约7万平方米，由13栋单层、双层厂房和2栋配套建筑组成，以标准厂房为主要业态。

　　并购基金未来旨在收购位于长三角、大湾区、北京等地区的符合基础设施公募REITs资产标准的工业园区项目，目标选址与已发行的园区REITs相吻合，可以看出南山控股在产业园区REITs领域的着力。

　　南山控股寻求财务与业务转型，手上大量的存量资产拖慢了园区扩张步伐，急待资本化，而中联基金则正谋划向不动产投资孵化延伸；南山控股具有先进制造业背景和产业资源，而中联基金则拥有在REITs领域的存量资源优势，因此一拍即合。

　　随着南山控股产城综合开发业务的不断拓展，产城综合开发业务已由点到面初步形成规模，公司已落地项目包括：合肥岗集综合交通物流港、武汉临空港宝湾科技园、德阳科技园（一期+二期）、成都新都产业园、西安智造园以及无锡车联网小镇等。上半年还新获取土地299亩，落地顶汊一体化科技园、重庆巴南智造园2个项目。

　　尽管发展迅速，但与成熟的仓储物流业务相比，南山控股的产城开发业务还在起步阶段，尚缺乏参与REITs发行的条件，因此从收购成熟资产入手进入REITs市场是一个更便捷、理想的方式。

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