唯总内参物流地产前景广阔房企投资布局建议

葛毅明135246785151年前 (2024-09-12)仓库出租信息129

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　　原标题：唯总内参物流地产前景广阔，房企投资布局建议

　　物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的，属于产业地产的范畴，是根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。电商及新零售的高速成长、利好政策的促进等将物流地产带到了一个新风口。

　　1、政策促进物流地产行业突破性发展

　　虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。

　　无论是国家层面的政策法规，还是地方性的政策法规，都直接或间接、或多或少地包含着对于物流地产发展的指导性意见，尤其是像《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》、《全国物流园区发展规划（2013-2020）》等政策法规更是集中围绕物流仓储设施城镇土地使用税和物流园区这些物流地产行业中的具体问题或细分领域发展制定和出台的规划文件和政策法规。

　　例如，财政部、国家税务总局2012年联合发布的《关于物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策的通知》提出，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

　　毋庸置疑，以上政策法规的相继出台，为物流地产的发展营造了积极的政策环境。2018年6月，财政部发布《关于开展2018年流通领域现代供应链体系建设的通知》，要求强化物流基础设施建设，夯实供应链发展基础。发展单元化流通，提高供应链标准化水平。

　　加强信息化建设，发展智慧供应链。聚焦重点行业领域，提高供应链协同化水平。推广绿色技术模式，提高供应链绿色化水平。

　　可以看出，近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有如此大的突破性发展。

　　2、物流业发展带动高端物流设施的需求

　　过去10年间，随着经济发展，物流地产迎来爆发式的增长，需求日渐旺盛。数据显示，我国物流地产整体市场规模从2005年的不足3亿元增长到2016年的超过100亿元。2017年，全国社会物流总额252.8万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%，增速比上年提高0.6个百分点，物流需求稳中向好。

　　近年来，住宅、商业、写字楼等已经告别高速增长，物流地产行业成为地产行业中增长最快的子领域，同时受到政策的支持。

　　高标仓储设施作为供应链中的周转物流环节，一般选择交通节点，且地面载荷能力更高，设计更为合理，能够极大提高企业存货周转率，降低仓储成本。

　　同时，高标仓储是整个供应链信息和资源整合的载体，有利于实现物流规模化，极大提升了运输货物周转能力及运输效率，同时高标仓储网络化的布局有利于缩短运输半径，对运输成本也起到明显降低作用。中国产业信息研究网发布的《2018-2023年中国物流地产行业市场调查研究与发展前景咨询报告》数据显示：截至2017年，我国高端仓储设施面积约为2500万平米。

　　此外，根据戴德梁行测算，我国高端物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右，预计至2020年，我国高标准物流仓储设施的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，现代物流设施需求规模将达到266亿元，而到时供应量或只有5600万至6600万平方米，供应缺口或超过1亿平方米。在相当长一段时期内，我国物流地产市场将维持供不应求的态势。

　　3、新零售、电商发展助推物流地产快速增长

　　近年来随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型连锁超市、便利店、专卖店和电商等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规模扩大的主要动力，国内零售行业目前维持10%以上的速度增长，大大带动仓储需求的增长，快速增长的零售业为国内快递带来现爆发式的增长，其上游仓储业的投资规模也不断攀升。普洛斯数据表明，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍左右，每平方米的物流仓储面积约能支撑7万元左右的交易额。

　　按这个测算，目前电商规模为4.7万亿元，对高标准仓库储的需求就在6700万平方米左右，远超目前供给。

　　传统商品房开发销售模式面临开发成本增加，融资收紧、资金回收压力大，增量开发面临天花板。由于普遍看好物流地产的发展前景，房企开发商纷纷转开拓新市场，新业务，通过多元化业务获得较高的投资回报收益，物流地产因其本身的特性逐渐成为企业新的业务增长点与未来突破口。

　　从物流地产行业开发链条可以看出，物流地产是一个更加精细化的业务，涵盖了从拿到-建设-采购-招商-资金运营-物业管理等完整的开发经营链条。而物流地产投资回收期通常在15年以上，为开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战，所以建议房企投资布局物流地产根据企业自身情况，选择合适的投资模式，抢占市场。

　　目前国内房企涉足物流地产领域，从进入模式以及参与程度的不同主要可以分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种类型。

　　三胜咨询研究员曾远彬认为：物流地产的规模化发展时期已去，在增量用地规模减少的情况下，企业间通过更加灵活的合资、战略合作、入股等形式打破土地获取瓶颈，实现优势互补；把握高标仓储的智能化发展机遇，不断丰富、提升运营服务内容及水平将成为发展趋势。

　　新时机、新挑战面前，物流地产商唯有深谙行业发展特点与趋势，才有可能在市场从“蓝海”向“红海”跃进的过程中占据一席之地。返回搜狐，查看更多