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研究物流地产：从普洛斯说起（下）

admin2个月前 (09-12)仓库出租信息18

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　　原标题：研究物流地产：从普洛斯说起（下）

　　来源：微信公众号菁财资本（jcziben）

　　1、普洛斯：中国物流地产界当之无愧的霸主

　　1.3普洛斯的成功：高效管理、先发与获地优势、网络效应与规模经济

　　2、国内物理地产行业：空间广阔、一超多强

　　2.1中国物流地产行业现状：稀缺、集中、外资主导、需求广

　　2.2发展机遇：“电商、零售连锁化、第三方物流”打开市场需求

　　不再等同于传统的“农民仓”——仅为货品提供场地与遮蔽，现代物流地产在建造标准、后期运营等方面也远高于传统仓储设施，其包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。

　　资料来源：国金证券研究所、菁财资本

　　与传统的仓储设施相比，高端物流地产能有效提升物流环节效率，节约物流费用。这是由于高标准仓库发展较晚，一般位于交通节点；层高更高，地面载荷能力更高；库内和外部道路布局更合理，车辆进出和装卸方便，提升了装卸效率。

　　我国现代高端仓储发展迅速，但与美国相比总量上仍然较低，人均占有现代高端仓储面积差距更大；近年来，零售消费品及高端制造业的旺盛需求使现代物流地产缺口变得十分巨大。

　　根据世邦魏理仕数据，2015年美国高端仓储总量达3.7亿平方米，占仓储总量的20.9％，人均高端仓储面积高达1.17平方米；根据中国仓储与配送协会统计，2015年全国通用仓库面积达9.55亿平米，同比增长约5％；而根据高力国际估算，2015年底我国完工投入使用的高标准仓库占比面积约2000万平米，仅占仓储总量的2.33％，人均高端仓储面积仅0.015平方米，但高标准仓库的供给增长迅速，2015年增速已达54％。

　　资料来源：中国仓储与配送协会、菁财资本

　　产业与消费是高端物流地产行业蕞重要的两大需求。根据戴德梁行的数据，2015年12月，我国存量的高标准仓库布局仍以三大都市圈为主，其中长三角区域电商经济发达，对物流地产的需求大。而从目前开发商获地情况看，未来城市布局还将以三大都市圈为主，也包括核心城市周边的二三线城市，如廊坊、东莞、佛山等。

　　此外，市场的旺盛需求推动了优质物流仓储市场租金的稳步上涨及空置率的稳步下降。以上海为例，过去5年，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8％，远高于住宅投资约2％的租金回报水平。与此同时，上海优质物流园区的空置率也下降至低水平，整体空置率仅9.1％。

　　目前我国高标准仓库供应方集中度非常高，供应主体以外资为主。2015年，前十大供应商中有6个外资供应商，分别为普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙及盖世里，合计市场份额占比高达79.10％，其中，普洛斯（GLP）是业内龙头；而内资供应商仅有宇培、宝湾、易商及新进入的平安，合计市场份额仅为20.80％。随着内资开发商实力增强，对物流地产项目开发运营经验的逐渐积累，凭借自身的本土化优势，预计未来内资物流地产商的份额有望提升。

　　资料来源：广发证券研究所、菁财资本

　　相对于传统仓储设施，高标准仓库能提升运输、装卸、分拨包装等环节的效率，零售电商、第三方物流及高端制造业是拉动现代物流地产发展的三驾马车，代表了近年中国社会消费升级与制造业转型趋势。相对而言，库存周转快的企业和流通类服务公司（第三方物流）更倾向于使用高标准仓库。以普洛斯2016年年报为例，其前五大客户均属于第三方物流与电商行业，存储的主要货种包括快消品、汽车零部件、医疗器械等。

　　资料来源：安信证券研究所、菁财资本

　　近几年，电商得到了爆发式增长，特别是B2C电商规模正逐渐占据主导地位，传统物流设施已不能满足电商“大量/小单/信息化/快速响应”等需求，电商快速及时的配送以及高效的供应链都需要现代物流设施的支持，因此快速增长的电商及其带动的快递行业正驱动高端仓储设施需求的快速增长。预计未来几年中国在线零售行业发展依然将保持较高增速，物流行业进入转型升级阶段，现代物流需求将上涨，尤其对于物流的自动化、机械化及智能化需求将日益增强。

　　近年来，我国电商得到了迅速的发展，市场规模长期保持高速增长趋势，线上零售额占比持续走高，2016年线％。

　　资料来源：申万宏源研究、菁财资本

　　消费升级，零售连锁化，线下渠道变革

　　随着中国经济的快速发展，居民消费能力不断提升。2014年城镇居民人均可支配收入达2.88万元，同比增长9％；农村居民人均纯收入为9892元，同比增长11.2％，预计未来仍将保持稳步增长。而据普华永道数据，相比于美国连锁店销售占零售总额的65％，目前中国占比仅约10％，还有很大的提升空间。居民消费能力的提升将是重要的推动力，因此未来连锁零售的持续发展将进一步增加对现代物流网络的需求。

　　资料来源：海通证券研究所、菁财资本

　　资料来源：广发证券研究所、菁财资本

　　国内第三方物流发展较晚，但随着第三方物流发展的不断深入，已逐渐为企业所接受。第三方物流是指企业将原来的物流部门外包，即提高物流产业化程度，这可以帮助高端制造业策划实施物流管理，提高企业存货周转率，降低库存水平，减少物流开支。因此，高端制造业使用专业化物流企业比例的提升将加大对现代物流设施的需求。

　　近年来，物流产业化程度持续提升，重点工商企业物流外包比例稳步提高，2014年已达65％；第三方物流年收入也快速增长，2014年达近1500亿美元，同比增长为17％，近六年复合增长达20％。

　　资料来源：招商证券研究所、菁财资本

　　国内的物流地产行业参与者按地产商性质可划分为专业物流地产开发商、综合地产开发商以及行业外来者（主要是电商、房产企业和物流企业）三类；按资金性质又可划分外资、国资、民资三类。

　　资料来源：安信证券研究所、菁财资本

　　在国内物流地产市场中，以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资物流地产商，在资本运作、运营理念、产品设计等方面相对超前领先，占据巨大优势，其中，普洛斯在中国的规模优势又是绝对领先。

　　异军突起的民营家族：宇培、易商之前在物流地产市场，中国本土企业相对空白，这是由于近些年中国的商业消费文化才刚刚孕育。物流地产主要是通过未来的成长带来长期的稳定回报，无法像住宅地产通过提高容积率、采取预售方式等方法在短期内获得回报。但近两年，宇培和易商迅速崛起，现已挤入物流领域的前十名，未来将对市场份额形成实质性的影响。

　　物流地产市场有代表性的转型国企为中储股份和东百集团，通过与普洛斯等外资展开战略合作或者引入外资管理团队，学习普洛斯等外资巨头先进的经营理念和经营方式，正在向物流地产积极转型。

　　资料来源：招商证券研究所、菁财资本

　　另外，近年来，由于严格的房地产调控政策以及电商的迅猛崛起，物流地产亦迎来许多新型参与者，吸引了各大企业进军，其一为原先的巨型综合地产开发商如万科，其二为由金融领域向不动产行业转变的平安不动产，也包括上海宇培、远洋地产，富力地产、合生创展等，而新进入者将会导致行业格局变化。

　　资料来源：招商证券研究所、菁财资本