一个24000平米的单层标准库，从动工到建成平均仅需8个月的时间，从取得土地到竣工平均12个月左右。物流地产项目的开发建设，蕞艰难的从来不是资金或者技术问题，而在于拿地。

　　物流仓储用地供不应求、审批严格的特征，使得越来越多的人聚焦在土地性质、拿地流程上。

　　本期头等仓将通过查阅相关政策文件，回答上述与“土地”密切相关的几大问题，以供大家参考。本文为原创，转载请保留所有“头等仓”字样。

　　*以上文件均可通过公众号【头等仓TOODC】后台回复关键词【土地】免费下载。

　　一、土地主要分类、定义、使用年限

　　土地分类是一个很泛的说法，在所有的地产投资中，通常行业默认的仅讨论【城市建设用地】，并且分为以下4大类，分别是：商业用地（商服）、工业用地（工业仓储用地）、住宅用地、综合类及其他类用地。

　　但是严格来说，随着管理的精细化及土地类型发展的多样化，为了更好地区分不同土地的用途，在现行的土地相关的管理文件中，将城市建设用地划分出9大类、36中类、47小类。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，具体9大分类及土地使用权出让年限如下：

　　简单来说城市建设用地的使用权出让年限为：

　　居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他一律50年。

　　看了2种分类，大家可能会觉得奇怪，行业默认的分类中物流仓储用地与工业用地合称工业用地，但是现行的诸多文件中工业用地与物流仓储用地为单独的2个分类，造成这种现象的原因是什么？

　　过去都是工业用地，后来逐步有区分。工业用地里面主要是厂房，也可以建一些自用的仓库。纯粹的仓储用地就只能纯粹建仓储物流仓库。

　　全国大多数地方还是不分那么清楚的，拿地时候和政府谈好即可。只是在趋势上，大部分城市的土地的管理逐步在细化、规范化。

　　根据国家土地管理相关规定（如2018《城乡用地分类与规划建设用地标准GB50137（修订）》的条文说明，3.2.1中的现状分类对照表内），工业用地包括仓储用地。

　　所以，仓储用地肯定是工业用地性质。但是，各地方政府的做法也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓储用地、停车叫停车用地，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。

　　但是不论是工业用地性质还是综合用地性质，土地使用权出让年限均为50年，唯一不同的是产证上土地用途和审批报建时各地政府流程不一样。

　　城市土地均为【国有土地】，农村土地均为【集体土地】。国有土地使用权转让，均是针对城市土地。

　　土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断，土地使用权二级/三级市场由原划拨、承租土地使用权人协议出让。

　　对于所有通过出让方式取得使用权的土地，土地使用者始终只有土地使用权，而没有所有权，所有权始终是国家/集体所有。

　　工业地产属于经营性用地，拿地流程、开发流程与住宅地产类似，流程上区别仅在于，工业地产项目的开发不需要《商品房销售（预售）许可证》，工业地产项目如果要销售只能以整体的资产转让或买卖公司、股权转让的形式。

　　国有土地的使用权取得方式分为：划拨、出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或入股和国有土地授权经营等五种方式。

　　但对于经营性地产开发如房地产、工业地产行业来说，国有土地使用权取得方式主要为土地出让。

　　其中，土地出让包括土地招标、拍卖、挂牌及协议出让这4种方式。

　　几种主要的土地使用权取得方式的适用情况及区别：

　　（注：地产开发投资中不适用承租方式取得土地使用权，因为对于承租的土地，租赁人无法行使处分权，即转让、消费、出售、封存处理等。）

　　简单来说，非经营性土地的使用权大多以协议、划拨地方式取得，经营性土地的使用权大多以招拍挂出让的方式取得。

　　提供国有土地招拍挂出让信息的主体为为政府，通过招拍挂取得使用权的土地为一手土地。招拍挂数据通常在各地政府网站上有交易统计，是目前市场上新增土地供应的重要指标。

　　下图为招标、拍卖、挂牌三种出让形式的适用范围及区别：

　　头等仓，物流地产服务专家，2.2亿仓库资源，让租仓更简单！

　　房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等。

　　房地产开发过程中从政府部门取得的主要的5个证件（这5个证件贯穿整个开发过程）有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。（工业地产不需要该证，有产权证即可）

　　3、开发房地产项目的流程可分为6个环节：选址→立项→取得土地→规划设计→开工建设→竣工验收。具体每个环节涉及到的人、事、物如下图所示：（文末可下载完整PPT）

　　注：工业地产不需要《商品房销售（预售）许可证》，有产权证即可。

　　1、物流仓储用地与工业用地的关系如何？土地性质分为哪几种？使用年限分别多长？

　　头等仓答：物流仓储用地属于工业用地；土地性质按照所有制分为国有土地、集体土地，国有土地中的城市建设用地分为9大类、36中类、47小类；城市建设用地中除居住用地使用年限70年、商服用地使用年限40年外，其他类型的土地使用年限均为50年。

　　2、土地出让类型有哪些？相互之间的区别何在？

　　头等仓答：土地出让类型分为招标、拍卖、挂牌、协议出让4种，相互之间的区别在于经营性或非经营、政府对土地是否有特殊要求和限制。

　　3、地产开发有哪些流程，需要取得哪些证明？

　　头等仓答：地产开发的流程分为选址→立项→取得土地→规划设计→开工建设→竣工验收，需要的证明分别有《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》（工业地产不需要此证，有产权证即可）等。

　　特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

　　彻底“废”了？国家出手揭开马云真面目，他都做错了什么？

　　2022-10-26 10:46:44

　　张钰：“我一年和30多个导演睡过，手里有20多盘录影带”

　　2022-09-28 23:19:42

　　苏纳克的秘密：新冠疫情知情人、参与者！

　　2022-11-01 00:02:57

　　为模仿梅艳芳花500万整容13次，相似度90%从月入3000元到年入千万

　　2022-10-31 11:02:04

　　鱼潮来袭？内蒙古河道内鱼群泛滥拥堵河道，当地人：再多，不敢抓

　　2022-11-01 11:10:33

　　球迷的狂热！印度小镇球迷制作梅西巨幅广告牌，放在河中央

　　2022-11-01 10:31:06

　　陈永贵子女今何在？长子成了部长，小儿子经商身家百亿

　　2022-10-31 09:21:59

　　马斯克爆出一则“猛料”，随后又删了！

　　2022-11-01 00:05:46

　　动作越来越大！4国想逼中国低头？铁杆兄弟访华，外交部高度赞赏

　　2022-10-31 16:54:41

　　张艺谋妻子：独自走机场！打扮复古优雅，时髦大方，好有名媛气质

　　2022-11-01 08:48:04

　　国务院办公厅：进一步破除区域分割和地方保护等不合理限制

　　2022-10-31 21:34:37

　　离任前的蕞后几天，特拉斯疯狂迷上这件事……

　　对线岁费翔现身英国牛津大学，满脸黑胡渣帅气迷人，独居国外住别墅

　　2022-10-31 14:55:30

　　山东省东营市人大常委会主任王晓军接受审查调查

　　2022-10-31 15:22:53

　　刚刚，广州GDP出炉！数读广州11区，谁更有发展前途？

　　2022-11-01 11:08:58

　　声势浩大的支持乌克兰集会活动在布拉格举行

　　2022-10-31 14:38:44

　　又轰下38+12+3，他这样打下去，欧文的全明星首发悬了

　　2022-10-31 20:07:03

　　男星萧闳仁车祸坠山谷！车翻10圈严重变形玻璃粉碎，5人全受伤

　　2022-10-30 23:02:44

　　“吃一顿饭，做4次爱”：2022蕞恶心的男人出现了！

　　2022-09-15 20:39:33

　　刘德华：周润发罕见合体，这美颜开的，连亲妈都不认识吧！

　　2022-11-01 08:19:39

　　2022-11-01 14:14:44

　　南四环中海大红门地块也有动静了，得房率超高？

　　周报｜10月第4周中建·玖合府网签超19亿再夺销冠

　　总价998万！朝阳「青云上府」还剩一套四居特惠房

　　海南楼市，比房价一直跌更难的是：销量仍跌27%!

　　德国工商总会支持朔尔茨访华：访问中国是正确的

　　四国领导人本周密集访华 释放了哪些信息？

　　富士康基层管理者亲述：15天发生了啥 员工为何恐慌

　　广西江边别墅山部分建筑已荒废20多年 曾是富人区

　　女副局长疑戴3万元耳钉 媒体：戴真品也不等于有问题

　　德国工商总会支持朔尔茨访华：访问中国是正确的

　　四国领导人本周密集访华 释放了哪些信息？

　　富士康基层管理者亲述：15天发生了啥 员工为何恐慌

　　广西江边别墅山部分建筑已荒废20多年 曾是富人区

　　女副局长疑戴3万元耳钉 媒体：戴真品也不等于有问题

　　看了国家队名单 只能祝福男篮福大命大

　　博格巴确定因伤无缘世界杯 法国冠军中场彻底被拆

　　意甲-03年新星替补传射建功 罗马客场3-1逆转获胜

　　乌克兰要求将伊朗踢出世界杯:向俄罗斯提供武器

　　C罗模仿安东尼转圈圈，转了180度球跑了，自己笑了

　　胡杏儿晒孩子过万圣节 三兄弟造型可爱

　　秦岚和小17岁男星拍吻戏 男方被蹭口红氛围暧昧

　　孙怡离婚后女儿近况曝光！5岁大福软萌可爱个头高

　　冯小刚否认移民美国 解释称是送女儿入学短暂陪伴

　　董洁晒13岁儿子近照 顶顶身高瞩目10年没见爸爸

　　富士康基层管理者:这15天到底发生了什么

　　抄袭上瘾国货之光 有人骂无耻有人真香

　　午评：沪指涨0.86% 光伏等赛道领涨

　　冯仑：结婚买房上车可以 投资买房没机会

　　富士康基层管理者亲述：这15天到底发生了什么？

　　马斯克从特斯拉调来50多名员工接管推特

　　空间站梦天实验舱与空间站组合体在轨完成交会对接

　　天猫双11：开卖1小时102个品牌成交额过亿

　　来点跑车味 瑞虎7 PLUS能打动本届年轻人吗？

　　极简化设计+竖直大屏 沃尔沃EX90内饰公布

　　极氪009今上市 轴距超GL8还有15.6英寸吸顶屏

　　更凶更猛 智己L7 Snake Performance今晚上市

　　实时健康监测 BeyonCa品牌首款车型GT Opus 1亮相

　　想让孩子学习好，三个习惯要从小培养

　　孩子厌学? 65%日本家长认为原因“在于自己”

　　多地公布2023年高考报名时间

　　布朗大学官宣：永久性取消校友面试

　　教育部：严防“名校父母”输出“鸡娃”理念

　　消息称苹果考虑为 iPhone SE 4 搭载 5.7 至 6.1 英寸屏

　　赠一年官方 AC+：iPhone 14 Plus 手机 5749 元起再补千元券

　　OriginOS 3 将于11月8日发布，系统更加流畅

　　经典副屏设计稳了！华为Pocket S折叠屏新机线下海报曝光

　　百丈岩下的古村 好像是穿越到过去

　　这个隐藏的“小柬埔寨”，风情旖旎

　　中国秋天蕞美的打卡地 江西婺源篁岭

　　四川一座寺庙像藏在深山的“皇宫”

　　黄渤、金靖齐出手，家装烦恼全没有

　　新婚夫妇改造父母老宅 前后差距也太大了！

　　均价10元的超实用清洁好物 双11凑单就选它！

　　海归美女装88平老洋房 网友:中式风原来这么潮

　　贵阳女童患血癌，医生提示：小心这种餐具

　　非洲的“生命之树”，养活十几种动物，果实没人吃？

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号