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　　物流行业:物流地产价值透视,内外资玩家竞逐跑道

　　物流行业:物流地产价值透视,内外资玩家竞逐跑道

　　发布时间：2016-08-30

　　物流地产属工业地产范畴,核心关注价值链条。物流地产的载体包括物流园区、仓库、配送中心、分拨中心等,其价值链核心在于拿地、运营与资金回流环节。1)土地供应规范,一线城市短缺:国家关于工业仓储用地政策已较规范,一手市场需经招拍挂获取土地;一线城市供给短缺造成了一线周边二线)运营收入稳定:长约带来的租金收入和可能有的管理费;3)金融属性较强:海外地产商非常善于使用私募地产基金以提升杠杆并加快资金回流。

　　一超多强外资领先,内资民资迎头赶上。从中国的物流地产行业份额上看,外资迄今依旧占据行业前三,其中普洛斯以超过55%的市场占有率遥遥领先。动态观察内资民营企业近两年有上升势头,根据戴德梁行数据,截止2015年底宝湾、宇培与易商分列行业3、4与6位。

　　未来物流地产行业竞争将趋于激烈。需求面看,未来的物流地产行业需求仍然来自电商、零售商和高端制造商对仓储条件升级的需求,尚未见到新的强势拉动力量;而从供给方面,由于地方工业/仓储用地的供应有限,土地开发商将从一手招拍挂市场转而向二级土地市场,从而推高成本。我们认为未来行业竞争激烈程度将会加剧,主要的竞争资源在于土地与客户。

　　观察指标:选址成本为基础,运营能力成关键。对于单个物流地产项目或开发商,需要在匹配区位经济发展趋势的前提下确定选址并关注成本,同时落定合同、出租率和IT 能力等软实力也逐渐成为关键。

　　资本市场标的数量超出预期:在15年普洛斯进驻中储、16年东百集团广东购地、南山控股吸收宝湾物流等事项完成之后,A 股市场上的物流地产标的数量其实已经超出了我们先前的预期,另有港股上市的宇培。A 股暂时未有纯正的物流地产标的,多为转型或拓展标的,而这些公司的原先主业或涉及商住地产、传统仓储,或是与土地资产关联紧密的百货零售,均属于天然的业务延伸。

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