69个智慧物流园区+760万平米仓储面积+Reits，国务院加快建设全国统一大市场政策出台，公司是A股稀缺物流地产核心标的

　　中共中央国务院发布《关于加快建设全国统一大市场的意见》，安信策略林荣雄认为稳增长、稳预期，防范化解系统性风险，是今年经济工作的重要方向，对《意见》提到的第三方物流等领域，建议重视和持续关注；

　　公司是A股物流地产核心标的，旗下宝湾物流是国内知名物流园区开发商和运营商，在全国拥有并管理69个智慧物流园区，华创证券吴一凡认为目前高标仓缺口明显，具备快速发展潜力，供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨；

　　公司房地产开发坚持“区域深耕、布局重点城市”策略，吴一凡认为未来或迎来行业催化；而“园区+业务”可视为向上的弹性“期权”，未来看好公募Reits有望为公司获取收益提供新路径；

　　吴一凡预计公司2021-23年盈利分别为7.2/8.7/10.5亿，对应PE分别为18/15/12倍，按照分部估值给予2022年合理估值为191亿，对应一年期股价为7.05元；

　　风险因素：宏观环境导致房地产业务推进不及预期、园区+业务进展低于预期。

　　69个智慧物流园区+760万平米仓储面积+Reits，国务院加快建设全国统一大市场政策出台，公司是A股稀缺物流地产核心标的

　　事件：中共中央国务院发布《关于加快建设全国统一大市场的意见》，《意见》提出我国将从基础制度建设、市场设施建设等方面打造全国统一的大市场，其中提出建设现代流通网络。

　　安信策略林荣雄认为加快建设全国统一大市场，是当前应对疫情对全球及国内经济不利冲击的需要，也是为我国未来十五年内经济继续保持中速增长打下更扎实基础。

　　并且，稳增长、稳预期，防范化解系统性风险，是今年经济工作的重要方向，对《意见》提到的第三方物流等领域，建议重视和持续关注。

　　华创证券吴一凡深度覆盖南山控股，公司主业包括仓储物流、房地产开发和产城综合开发，是A股物流地产核心标的，看好公募Reits及“园区+”探索有望成为未来新看点。

　　（1）物流地产：看好物流地产行业发展，宝湾物流有望享受发展红利；

　　（2）房地产开发：区域深耕、布局重点城市，或迎来行业催化；

　　（3）“园区+业务”可视为向上的弹性“期权”，公募Reits有望为公司获取收益提供新路径；

　　吴一凡预计公司2021-23年盈利分别为7.2/8.7/10.5亿，对应PE分别为18/15/12倍，按照分部估值给予2022年合理估值为191亿，对应一年期股价为7.05元。

　　物流地产：宝湾物流有望享受行业发展红利

　　（1）《意见》提到的第三方物流等领域，高标仓缺口明显，具备快速发展潜力；

　　根据吴一凡测算，我国当前实际高标仓或仅约8000万方，缺口或达7000万平方米以上，供需关系趋紧推动物流仓储租金持续上涨。

　　（2）公司旗下宝湾物流：国内知名物流园区开发商和运营商；

　　截至2021年6月底，宝湾物流在全国拥有并管理69个智慧物流园区，运营管理和规划在建仓储面积共760万平方米。

　　房地产开发：区域深耕、布局重点城市，或迎来行业催化

　　受政策调控加码影响，房地产业务毛利率逐步下滑，但从合同销售面积看，2019-20年销售面积（平均49万平）显著高于2015-18年（平均36万平）。

　　吴一凡认为公司坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，抗风险能力相对较强。

　　南山控股未来看点：公募Reits及“园区+”探索

　　（1）公募REITs预计可提供全新退出方式；

　　物流仓储公募REITs是优质投资资产，我国首批仓储物流公募REITs上市后市场表现良好。

　　2020年发行类Reits，可视为公司对成熟运营的物流园区进行产融结合的重要尝试，当年的业绩大幅增长主要便是由于成功发行类REITs从而确认投资收益。

　　（2）“园区+”的探索：光伏业务，拟利用自身仓储资源开展的业务延伸；

　　公司拥有丰富的屋顶资源，吴一凡预计共可有约600万方面积用于铺设屋顶分布式光伏，可实现装机0.6GW。

　　并且，公司公告拟参与中国核能科技定增，标的公司在分布式光伏领域深耕多年，有较为完整的分布式光伏供应链，双方一旦成功合作，可以优势互补，协同拓展。

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