仲量联行近日发布的《2022亚太区房地产市场展望》报告预计，在物流地产市场中，2021年至2022年间，亚太区优质物流地产总存量将增长17%，有望打破年增速纪录。

　　物流地产火热背后的原因是什么？诸多外资机构与房企为何选择进入物流地产这一领域？

　　2021年，黑石集团、凯德集团和ESR集团等一众外资机构在国内物流地产市场频频出手并购。

　　其中，黑石集团以50余亿元接盘富力地产旗下的广州国际机场综合物流园；凯德集团旗下凯德中国信托首次进军中国物流市场，便以16.81亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项优质物流资产。

　　近两年，外资机构缘何在中国物流地产市场频频出手？戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，按照戴德梁行的统计，国内总的高标库存量基本上是按照每年30%的速率在往上增长，同时高标库的租金也在2014年开始与厂房租金形成“剪刀差”，平均租金全面超越了厂房租金。

　　苏智渊认为，从这些表现可以明显看出，在住宅市场面临不确定性，商业办公地产又因疫情遇到市场转折的背景下，物流产品特别是其中的高标库产品已经成为了市场投资的重中之重。而另一方面，随着生鲜冷链和社区团购市场迎来爆发，物流仓库成为房企投资焦点也是完全合乎市场逻辑的。

　　“同时，我们认为，随着人们消费习惯的改变和疫情的不确定性增加，物流仓库在未来的3到5年内仍然会是市场中的热点投资产品。”苏智渊表示。

　　克而瑞研究中心近日发布的研究报告认为，受消费市场提质升级、电子商务兴起以及制造业稳步增长等多重因素驱动影响，不断衍生出了物流地产的新需求。而当前国内物流仓储的人均面积和效率均低于发达经济体，短期处于供不应求的状态，拥有广阔的市场前景和相对可观的投资回报率。

　　近年来，随着国家不断加大物流基础设施投入力度，尤其是重点推进冷链物流产业发展，房企加速布局物流地产的势头也开始愈加明显。

　　分析房企进入物流地产背后的动因，仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖认为，一方面受物流地产另类投资收益的吸引，还有一个非常大的优势来自于拿地的优势，如果房企将拿地优势与物流地产业务结合起来进行投资，这是非常好的一个投资逻辑。

　　万纬物流是万科集团2015年正式推出的独立物流品牌，也是房企转战物流地产赛道绕不过的案例。从其近几年的扩张速度也可以一窥物流地产行业的趋势变化。

　　在冷链物流方面，万纬物流目前在全国运营管理的冷链物流园达30个，已是2019年的3倍。这也是万纬物流自2018年并购太古冷链后显露出的扩张节奏。

　　据万纬物流官方信息，公司主要提供高标准仓储设施和多元化冷链物流服务，核心业务覆盖全国47个主要城市，拥有146个物流园区，30个冷链物流园，仓储规模超过千万平方米。万科集团高级副总裁兼万纬物流董事长张旭曾表示，万纬物流近几年实现了高速发展，形成全国仓网布局，业务不仅限于物流地产，更延伸到仓配一体化和供应链服务。

　　事实上，房企在物流地产领域的扩张路径各有不同。较早涉足物流地产赛道的绿地，近两年在物流和供应链领域的布局版图也已变得更加清晰。

　　绿地打造的专业高标准仓储投资运营及供应链服务平台“G攸仓”，目前已在天津、武汉和成都等国内重要的交通枢纽城市投资了10余个物流园区项目，布局的物流设施面积达到400万平方米。

　　此外，远洋集团旗下投融资平台远洋资本正通过对外收购不断加速布局物流地产，也是房企加速拓展新赛道的代表之一。

　　2021年3月，远洋资本完成了规模5亿元的物流地产基金募集，主要投资于国内的高标仓库、冷链仓库等现代物流设施。当年4月，远洋物流开始作为独立品牌形象运营，主要从事物流地产投资，以及物流地产的建设和资产管理。同年6月，远洋资本通过关联公司从红星美凯龙手中收购了7家物流子公司。

　　资料显示，在收购完成上述公司后，远洋资本运营及开发中的高标准仓库规模将超过400万平方米，资产总价值将超过200亿元。

　　完成一系列的投资动作后，远洋集团在2021年11月正式将远洋资本注入到了上市平台。对此，房玲在研究报告中也指出，远洋集团将远洋物流注入上市平台，后续或会选择将远洋物流出售给私募基金，以实现最终退出的目的，不仅可以将回流资金用于进一步发展，同时也实现了轻资产化，可在地产寒冬下增强企业风险抵抗能力。

　　招商证券研究报告表示，国家就仓储物流行业出台了一系列扶持政策，尤其在近几年较为频繁地出台政策，给予行业较优的成长环境。从长远来看，我国经济面临转型升级，现代服务业更需要高效而低廉的仓储物流设施进行配套，方能得到长足进步。

　　2018 年 12 月，国家发展改革委和交通运输部印发《国家物流枢纽布局和建设规划》，旨在加强物流等基础设施网络建设的决策部署，为实现物流资源优化配置和物流活动系统优化组织所采取的重大举措，对构建现代化物流体系有着重大而深远的影响意义。

　　2020 年 5 月，证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，指出优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施等项目。

　　2021 年 12 月， 国务院发布“十四五”冷链物流发展规划，这也是中国冷链物流领域第一份五年规划，其行业意义重大。规划提到，要打造“321”冷链物流运行体系，即三级节点（国家骨干冷链物流基地、产销冷链集配中心、两端冷链物流设施）、两大系统（服务国内产销、国际进出口的两大冷链物流系统）、一体化网络。

　　“政府从政策层面的支持，很大程度上解决了物流地产企业与物流运输企业扩张的后顾之忧。”来自物流地产头部企业负责投资领域的张士铭表示，疫情加速物流行业和物流地产企业的自我进化和迭代，政府的前瞻布局进一步提升了投资机构对物流地产持续投入，特别是REITs 试点打通了投资、开发、建设、管理、退出的闭环，这为物流地产的持续发展提供重要的动能。

　　从长期的发展趋势来看，影响物流地产发展的供给端和需求端都在发生变化，土地供给目前仍然紧张，受电商和物流供应链升级促使需求端处在高位。

　　“在供给端，无论是开发商还是投资方，除了单纯从市场的需求判断趋势，还要考虑采取何种措施来呼应供给方（政府）的诉求。”黄晖表示，进入物流地产领域的机构，要考量物流地产项目规划的综合性，如何复合型地提升当地经济，产生出除了仓储物流外的溢出效应。

　　“需求端，除了第三方物流公司的业务激增影响，还来自对终端用户有影响的一些消费品牌厂商的需求增长，这些因素推动在供应链、渠道建设、配送方式上发生很大变化，物流地产必须跟上这种节奏应对这些变化。”黄晖表示。（来源：中国经营报、第一财经）

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