近年来，“物流地产”概念在传统房企界出圈，包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、远洋等在内的老牌房企前后将目光纷纷瞄准了物流地产行业。

　　物流地产概念于上世纪80年代由美国率先提出并实践的，主要根据物流企业客户需要，在合适的地点投资和建设业务发展所需的现代物流设施。物流地产包括了各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。

　　当前，国内物流地产建设方兴未艾，老玩家持续发力，新玩家寻机突围，在这样的情况下，对于房企而言，物流地产是否是一门可以长期跑通的生意呢？

　　一个明显的事实是，国内电子商务产业正急速发展，作为电商产业重要支撑的物流产业出现了巨大的市场供需缺口。

　　而物流地产是物流业与房地产业结合的重要衍生产业，因而国内多家房企纷纷进军物流地产，看中的就是电商崛起带来的旺盛物流仓储需求以及该产业稳定的收益、广阔的发展空间。

　　提到房企入局物流地产的相关“玩家”，始终绕不开万科。

　　作为国内房企入局物流地产的先行者，早在2014年，万科就开始涉足物流地产。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，将其作为一个独立的品牌（万纬）运作，并引入了黑石作为公司股东。2017年万科联合普洛斯CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投等，以总价785亿元收购普洛斯并私有化，其中万科以169亿元的代价占股21.4%，成为收购财团中最大持股方。2018年，万科物流又并购了太古实业旗下太古冷链物流资产包，包括上海、广州等7座冷库，不断扩大产业规模。

　　据统计，截至2021年上半年，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积1,149万平方米，累计开业项目建筑面积797万平方米。

　　除万科外，招商局、海航、碧桂园、绿地、远洋等传统房企纷纷涉足物流地产，并已初具规模。以远洋集团为例，数据显示，截至2021年6月，远洋物流在管面积达320万平方米，覆盖北京、上海、南京等17个城市，到了11月19日公告，数据已经增长为远洋物流于中国20个城市管理43个物流地产项目。

　　除了这些传统房地产企业外，目前，中国市场的物流地产商主要包括以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业，以及以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。此外，包括阿里巴巴、京东在内的电商企业也开始布局物流地产，如阿里菜鸟通过自建、共建、合作、改造等多种模式，建造了一系列现代化仓储设施，以期从物流地产中分得一杯羹。

　　房企热捧物流地产，除了有自身产业布局的需求之外，还离不开政策的支持和引导。作为一个集合了土地、物流、运营等多种行业的交叉型行业，国家对于物流地产行业非常重视。

　　早在2015年8月，财政部、国税局就联合发布了《关于继续实施物流企业大宗商品存储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，指出自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

　　此外，2019年3月1日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。《意见》将物流业定义为“支撑国民经济发展的基础性、战略性、先导性产业”，提出要增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。

　　有了政策的引导，就有了清晰的发展方向，而广阔的市场需求又进一步刺激了传统房企入局物流地产行业的信心。

　　正如前文所述，国内物流地产的蓬勃发展，离不开电商产业的强劲需求。目前，中国已成为全球最大的电子商务市场，预计到2024年，电商市场总值将达到3.17万亿美元。这样的产业规模，无疑会为物流地产的发展提供强大的支撑力，同时也会助推物流地产的格局迎来新的转变。

　　此外，疫情加速了线上消费的发展，激发了市场对仓库，特别是高标仓、冷链仓的需求。而随之产生的物流业务外包需求的上升，也加速了物流地产规模的稳步扩张。

　　政策在积极引导，市场也呈现出巨大潜力，再加上疫情这样的偶发性事件的推动，让房企布局物流地产有了底气。但事实上，利益的驱使才是房企谋变的根本原因。

　　业内人士表示，物流地产项目一般开发周期短，项目成本低，展现出优异的资金回报率，势头强过写字楼、商铺等标的物。据相关数据显示，目前我国一线%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%，物流地产的前景广阔而明朗。

　　如果说丰厚的利润吸引着部分头部房企转战物流地产，那么房地产市场如今的艰难环境则成为了房企布局物流地产的又一个直接原因。

　　自2016年以“房住不炒”为主基调的楼市调控实施以来，楼市虚火蔓延的态势得到明显改善，房地产市场趋于健康平稳发展。从另一个方面来看，住宅地产红利期衰退，行业资金紧张，一批开发商终究无法抵御债务危机而走向了破产的命运。据数据显示，截止到11月26日，全国已有380家开发商破产。

　　在这样的情况下，尚有资金实力的头部房企开始布局多条业务发展曲线，而收益稳定且运营风险较小的物流地产就成为了一个极具优势的选择，为房企抵御市场风险提供了坚实的支撑力。

　　当前，国内物流地产行业呈现出了“一超多强”的发展格局，老牌物流地产商普洛斯以3499万平方米的仓储面积独占鳌头，而“多强”主要分为四大类，分别是进入中国的外资企业（丰树、安博等）、传统房企转型（万科、远洋等）、电商企业自建仓储区（阿里、京东等）、独立经营物流地产的其他企业（易商红木、环普等）。

　　由于不同的业务专长，物流企业往往有着不同的发展路径。尤其是对于传统房企来说，从住宅地产转战物流地产，运营模式和用户群体发生巨大转变，在摸索中逐渐形成了适合自身发展的经营模式。

　　克而瑞研究中心从进入模式以及参与程度的不同，将房企布局物流地产的分为了四种模式——房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作。

　　房企主导运营，很好理解，就是房企通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产，比如万科在2015年撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司；招商局成立全资下属子公司——招商局物流集团有限公司等。

　　收购参股物流企业，就是房企通过收购物流地产商股权、与国内的外资物流企业合作开发经营的模式布局物流地产。比如万科在2017年7月联合厚朴投资、高瓴资本、中银投以及新加坡普洛斯的创始人梅志明共同参与了普洛斯的私有化。

　　与物流企业合作，顾名思义，也就是房企与物流企业进行战略合作。比较典型的案例就是2017年中集集团以9.3亿引入碧桂园作为产城业务战略投资者，2020年，碧桂园又以16.06亿元增资中集产城，持股达30%，双方合作的主要方向就是存量土地和产业资源，形成优势互补。

　　与电商企业合作，就是典型的多行业的交叉业务合作，比如荣盛发展2017年8月与菜鸟网络签订了战略合作。双方通过战略合作发挥各自优势，共同为电子商务企业、物流公司、仓储企业、第三方物流服务商、供应链服务商等各类企业提供优质服务，支持物流行业向高附加值领域发展和升级。

　　以上四种模式基本囊括了房企入局物流地产的基本玩法，可以预见的是，在“一超多强”的发展格局之中，房企还面临着诸多结构化的发展机遇。

　　住宅等传统地产市场的日趋饱和促使一部分头部房企开始寻求多元化的发展之路，有的房企集中力量积极布局物流地产，客观上促使了物流地产发展的“春天”提前到来。

　　但是，物流地产终究与住宅地产有着本质的区别，无论是经营特点还是客户对象，都很难像住宅市场那样存在很大的投机性需求。因此，房企在入局物流地产之前，需要做的是在纷繁复杂的市场环境中，理出一条清晰的发展之路，否则很容易撞得头破血流。

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