为什么物流地产开发商偏爱冷库？
原标题：为什么物流地产开发商偏爱冷库？
不知道大家有没有发现，近几年增长最快的几大市场为咖啡、限制茶饮以及新晋网红品类-预制菜，比如现象级的Manner，以及奶茶三兄弟—喜茶、乐乐茶、奈雪的茶都对高标准冷库有着较大的租赁需求。物流地产开发商们便趁此机会让自己搭上它们的增长顺风车，妥妥做个收租公。维龙中国在金山亭林的项目喜提1W平方米妙可蓝多冷库租赁大单便是一个典型的例子。
得益于近些年在渠道深度和广度方面持续发力，在广告的助推之下，妙可蓝多在上海新冠疫情期间迎来了销量的强劲增长。与此同时，妙可蓝多在上海金山的创新奶酪基地二期项目于去年12月正式开工。妙可蓝多持续扩大的产能催生出了对其高标准冷库的租赁需求。维龙上海金山物流园区凭借着绝对的地理优势，顺利签下这一单。当然这绝不仅仅是地理位置优越的功劳。瑞莱博认为维龙背后的投资人-著名的房地产基金-基汇资本运筹帷幄、提前布局更是锁定这笔交易的关键。基汇资本通过对维龙上海金山物流园区内的部分单元实施干改冷，为客户打造了拎包入住的冷库设施，并且满足客户对多温层的存储需要。
此外，受到需求持续走高的鼓舞，过去的一段时间，物流地产巨头们在冷库方面的布局可谓一个比一个狼人。先有安博中国、丰树集团分别宣布与启橙中国达成战略合作，在全国范围内共同建设高标准冷库。
紧接着，万纬物流与宁波市商贸集团组建合资公司，投资约30亿元，开发35万平方米的现代化、多温层 高标库及自动立体冷库。
除了能妥妥地做个收租公之外，还有哪些因素驱动着物流地产界嗅觉敏锐的资本大鳄，在冷库这条赛道上一路狂奔的，瑞莱博接着和接着和大家往下聊。
第二，缓解物流地产商拿地难的压力。如今的物流地产商早已过了靠吹嘘自己是标普500强企业，资产管理规模超多少个billion就能跑马圈地的年代。“拿地难”已经成为所有物流地产开发商的发展瓶颈。以华东地区为例，一块工业或仓储用地的投资强度普遍在400-800万人民币/亩。在综合验收环节，核定实际固定资产投资成为重要的考核指标。
对于那些与投资协议及土地出让合同中约定的投资强度有明显偏差的项目，地方政府轻则要求开发商根据差额比例补缴土地出让金，重则直接缓发综合验收意见书和不动产权证书，并且保留收回土地的权利，作为与开发商二次博弈的重要筹码，哪一招不是按住了开发商命门的。要想达到上述投资强度，除非有超级租户的神助攻，否则单凭物流地产开发商们想凭借着一己之力，几乎是不可能完成的任务。
冷库概念的出现，一方面依靠真金白银的投入，使得项目的总投资实实在在得到了提升。另一方面，冷库的招商及运营往往有机会与当地一部分食品头部企业形成强绑定，在保障民生和提升当地农副产品销量，优化产业链布局和运营效率方面也会有诸多加分。地方政府的政绩得到满足，涨了面子，开发商的日子自然也会好过不少，政商关系很重要，懂的都懂！
第三，扩大资管规模。大家有注意到吗？近几年，各大巨头的财报中，有关新项目开发量这一指标已经不似从前那般浓墨重彩。取而代之的，冷库、ESG成了行业新的buzzword。除了满足人民对美好生活的向往和实现碳达峰、碳中和的伟大目标之外，这两个概念其实都直指一个经营指标：资产管理规模。不要忘了，AUM始终是这个行业最举足轻重的业务指标之一。
在短期内无法解决拿地难的系统性矛盾的当下，通过对已建成项目进行干改冷，或者索性一步到位开发高标准冷库成了不少物流地产商不得不进修的一门新课程。一般干改冷的成本大致在1800-3000元/平方米，可基本满足包括15-30度空调阴凉库，或者1-7度冷藏库的存储要求。如果是用于存放肉类、冰淇淋等需要零下18℃的冷冻环境的冷冻库，改造成本还会增加。如此一来，项目的投资规模，也就是开发商该项目项下的AUM提升了30-60%。施工工艺不同，设备品牌差异，进口还是国产、维保期限长短，采购招标流程，这些细节都直接影响着最终的建造/改造成本。当然，瑞莱博不是这方面的专家，在这里就不班门弄斧了，有不同意见的小伙伴，可以在评论区分享你的观点哟！
最后一点，提供差异化的产品，增加收入、抵抗市场波动。目前，在全国的一些城市出现高标库短期内天量供应的局面。你以为靠一己之力或者占据一个位置绝佳的Location就能扛得过市场下行时的泥沙俱下？“你把握不住孩子，因为这里的水很深。”这时，如果能通过前期充分的客户访谈，精准定位、合理规划、将部分干库改建成干冷结合的多温层园区，这样的产品一定能击中部分客户的sweet spot，从而让开发商从价格严重内卷的红海中抽身出来，进入相对蓝海的领域，为客户创造出更多的具有壁垒的业务价值。对项目租金收入的保值、增值不失为一种主动求变。选择比努力更重要！
瑞莱博旨在打造一个以数据为核心驱动力，专注于物流仓储设施的资产管理服务平台。瑞莱博为租户、房源、选址顾问、分销渠道及其他行业上下游参与者建立一个高效、真实、诚信的生态圈，利用自主研发的大数据技术，依托瑞莱博的专业服务团队，为客户的经营、管理及决策赋能，为客户降低运营风险，提升运营效率。
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