投资咨询机构第一太平戴维斯最新发布的“4季度上海市场回顾”，申城甲级写字楼租金已开始走低，工业物流地产需求旺盛。

　　第一太平戴维斯报告对上海去年4季度的写字楼、住宅、公寓、商品住宅用地、投资等各类市场作出分析，并展望今年市场情况。

　　在甲级写字楼市场：去年4季度有3个新项目入市，存量540万平方米，空置率较上一季度上升2.9个百分点，为8.1%。平均租金为每平方米每天人民币(下同)8.45元，较上一季度下跌0.4%，全年增幅1.1%。

　　预计今年有9个写字楼项目交付，总面积达669000平方米。大量新增供应和市场需求放缓导致全市空置率上升，租金将会走低。

　　在住宅销售市场：新建商品住宅供应量4季度环比上涨15.9%至360万平方米，同新房成交量基本持平。成交均价继续环比增3.4%，至每平方米25100元，再创上海一手市场新高。由于政府的房地产调控措施对自用型买家影响较小，未来住宅市场依然以刚性需求为主导。

　　在高端公寓市场：4季度无全新项目入市，成交量继续增长至294600平方米，成交均价环比上涨1.1%，至每平方米65300元。

　　在商品住宅用地市场：去年4季度有32幅商品住宅地块成交，共计约240万平方米可建面积，环比下降45.6%。平均楼板价每平方米11400元，环比上涨19.2%。本季度平均溢价率为120%。许多知名开发商如嘉华、绿地、恒大、恒盛地产等均有积极表现。

　　在商业零售市场：4季度有1个项目入市，带来30000平方米新增供应。核心商圈首层租金环比上升0.5%，至每平方米每天47.0元；非核心商圈环比升0.1%，至每平方米每天18.5元。餐饮及生活方式类租户为成交主力，主流服饰类品牌保持谨慎。

　　预计今年将有11个商铺新项目入市，合计供应量约100万平方米。市场未来两极分化的格局或更凸显，现有项目底租水平或保持稳定，大幅调整可能性极低，但新项目或调低预期租金，以达到较高的开业入驻率。

　　在投资市场：去年4季度共达成13宗交易，总额约228亿元。写字楼项目在所有物业成交中占比最大，吸引来自国内外的投资者，自用型买家异常活跃。展望新年，虽然整体市场基本面偏弱，但由于大量内资资金入市逐利，物业资本值仍将保持稳中略升，收益率进一步收窄。工业物流地产收益稳定，且市场需求旺盛，预计该物业会持续吸引更多市场关注。

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