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　　“物流地产”的概念于20世纪80年代出现在美国，并展开了一系列实践。近年来，随着新零售和新物流的发展，物流地产也在我国火爆起来，众多行业巨头纷纷开始布局。

　　所谓物流地产，就是物流企业根据客户的需要，在合适的地点投资建设符合需求的现代物流设施，其主要形式就是物流园。

　　我国物流地产行业虽然发展迅速，但从整体来看还存在一些问题，例如在低水平的人均仓储面积中，还存在低水平的仓储模式问题。据统计，2018年，拥有信息化管理的现代物流仓储占比仅为25%，其他都是旧式仓库等老旧设施。

　　与此同时，随着土地成本的不断提升，物流地产的招商、运营也陷入困境，即物流地产的发展进入了瓶颈期。传统的“跑马圈地”模式已经不再适用。

　　随着新零售和新物流的发展，新物流地产运营模式也应运而生，如金融物流、保税物流等，众多参与者力求通过模式创新在这片复杂的红海中脱颖而出。

　　经过多年布局，物流地产行业已经形成“一超多强”的市场格局，其中，普洛斯独占鳌头，其市场占有率接近70%，运营仓储面积高达1750万平方米;而其他物流地产企业的运营仓储面积仅为250万 ~ 400万平方米。

　　在看似稳固的市场环境下存在大批活跃的竞争者，其构成也并不局限于传统物流企业。具体来看，物流地产企业主要可以分为以下4类，每类参与者又各有优势。

　　外资企业通常在国外具有较为领先的仓储设施技术和管理水平，且有充足的资金。在进入我国市场之后，外资企业依靠既有模式和经验进行快速复制。事实上，在很长一段时间内，外资企业在我国物流地产行业都发挥着领路人的作用。

　　传统房企具有较强的拿地能力，且土地储备丰富，可借助房地产业务提供的资金加持。因此，传统房企能够快速利用工业用地储备建设物流园，并拥有极强的收购能力。

　　经过多年的发展，电商企业已经拥有齐全的上下游链条，对新物流的发展理解得更加透彻，且拥有相对稳定的仓储需求。因此，在现代化物流地产建设中，电商企业具有突出优势。

　　物流地产企业专注于行业的发展，往往在物流地产的某一领域具有较强的创新能力，是行业创新者，如环普的产业物流园、际链的际享仓等。

　　物流园是物流地产的重要形式。(广州物流 )根据服务对象的不同，物流园主要分为5类，即货运服务型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型。

　　当下，影响物流园发展的蕞主要因素是资源整合能力。

　　物流园的占地面积通常极大，但实际运营面积却很小，大量土地资源处于闲置状态或被挪作他用。与此同时，在园区内部，竞争往往也大于合作，难以形成有效的互联互通。

　　在物流地产的革新发展过程中，物流园要想充分发挥其中心作用，就要采用更加有效的运营策略，释放物流园的网络优势、集成优势和服务优势，整合物流园资源，引导物流产业的提升。

　　对此，物流园的运营策略主要可以从以下3个方面着手。

　　在物流园的发展中，企业要避免单兵作战，切忌同质化竞争。物流园绝不只是一个较为集中的场地，而是一个在合作共赢中发挥规模效应的平台。

　　要用好这一平台，就离不开信息化交易平台的建设。只有在物流园内建设相对公平的信息交流平台，并对相关交易信息进行妥善管理，才能避免物流园的内部竞争。

　　物流园的建设需要巨额资金的投入，不仅是仓库，还有各种物流装备。如果物流园内的物流装备或仓储资源能够共享，那么资源配置将会更加合理。

　　对此，管理方可以建立公共租赁交易平台，园内企业如果有任何设施、设备处于闲置，都可以出租给有需要的企业，从而提高资源利用率，并充分发挥资源价值。

　　如今的物流核心就在于客户服务，任何模式的成败蕞终都可以归结于客户体验和评价。物流园区的建设同样不能闭门造车，只有基于完善的客户反馈机制，才能不断发现并改正物流园存在的问题，促进物流服务水平持续改善。返回搜狐，查看更多

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