戴德梁行：2021年武汉物流地产市场回顾报告
2021年对于武汉物流地产市场是特殊的一年，全市高标库的年度供应规模创历史新高，结合后疫情时期的宏观因素影响，市场的供需关系面临重构。日前，戴德梁行产业地产部发布《2021武汉物流地产市场回顾》，对武汉物流地产市场现状及趋势进行了深度解读。
观点一：新增供应创历史新高 未来一年仍将持续放量
截至2021年底，大武汉市场（含葛店、孝感）高标库存量达437万㎡，同比增长约30%。其中，2021年度新增供应体量超100万㎡。
受疫情因素的影响， 2020年新增供应量相对有限。部分项目的延期入市，也在一定程度上导致了2021年增量项目的集中爆发。
▲市场存量及未来供应——Q4 2021
据不完全统计，2022年市场仍将有约80万㎡的新增供应。其中东西湖板块的增量占比接近半数，达40万㎡。
作为传统优势区域，东西湖及江夏板块2022年底高标库体量均有望突破100万㎡；蔡甸板块近年来备受投资者青睐，供应规模将跻身前三甲；其余板块增速则明显放缓，新增供应量相对较为有限。
观点二：竞争格局激烈且分散，新玩家陆续入局
普洛斯全市项目规模已达百万方量级，仍保持较大的领先优势；万纬、宝湾、易商红木等头部企业亦保持同步跟进；伴随新项目的逐步交付，安博及头部产业集团在武汉市场的占有率稳步上升。
整体市场延续了激烈且较分散的竞争格局，二十余家物流地产商均有在营项目。瀚溥、凯德中国等新势力的陆续入局，则体现了投资者对武汉市场的信心与认可。
▲ 物流地产运营商市场份额——Q4 2021
观点三：供需平衡被打破，租金下行压力较大
截至2021年底，武汉市区域高标库平均租金为24.5元/㎡/月，较2020年出现一定幅度回落，同比降幅约6.5%。
东西湖板块租金水平仍领跑全市，受新沟板块多个新项目入市影响，平均租金出现小幅下调。葛店、孝感板块受受制于区位因素，租金水平处于低位。
2021年度新入市项目普遍采取了较为激进的租金策略；受疫情持续的影响，外地企业落地武汉的新增需求减少；社区电商在2021年下半年需求出现萎缩等，以上因素共同导致了市场供需结构失衡，市场租金普遍承压。
▲武汉物流地产租金水平——Q4 2021
截至2021年底，武汉市整体空置率约为23%。受新项目集中入市的影响，核心板块如东西湖、江夏及蔡甸的平均空置率均有所上浮。黄陂由于客户换租、需求减少等因素，空置率大幅上升；孝感区域则得益于原葛店京东的迁入，存量得到有效去化。
▲ 武汉物流地产空置率水平——Q4 2021
观点四：供应之变-维持高增长态势，结构出现调整与分化
从2016年至2021年，全市高标库供应量呈持续上升态势，复合增长率高达26%。尽管市场持续放量导致招商去化存在一定压力，但整体来看，投资者对武汉市场的发展前景持积极态度。
▲ 武汉市场近两年活跃区域供应体量（万㎡）
而除了传统物流地产项目外，电商自建库的持续扩张，京东、菜鸟、唯品会、苏宁等企业仓储面积预计将超过250万㎡，在满足电商平台自用需求的基础上，频繁地参与到市场化竞争与经营，使其已经成为供应端不可忽视的一环。
客户方面，电商自建库的客户群体指向性较为明确，电子商务或平台客户占主导；而传统高标库则客户群体更为广泛，包括电子商务、第三方物流、制造业等。
经营方面，电商自建库与传统物流地产高标库有本质不同，传统物流地产高标库的主要收益来源于仓储租金收入；而电商自建库除租金外，在运营端可实现如订单处理费、二次入仓费等一系列的运营收入，因此在租金成本方面，电商自建库具有比较优势。
戴德梁行武汉产业地产部主管及董事蒋国俊表示，与往年相比，2021年武汉物流地产市场遇到了近年来从未有过之变局。供应端、需求端和整个行业都在变，市场整体供需关系面临重构。如何应对并积极拥抱变化将是每个从业者重点研究的课题。
随着国内公募REITs的进一步成熟发展，物流仓储作为公共服务属性较强的一种产业基础设施，在后房地产时代将进一步吸引投资者的关注与加码。武汉作为九省通衢，在商贸物流领域拥有得天独厚的交通区位优势。适逢建设“国家商贸物流中心”的时代机遇，各市场主体还须打磨内功，在招商、运营等维度提升综合实力，方能穿越当下市场形势的迷雾，静待花开复苏日。
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