CBRE越南商业地产市场2026开年全景解析：机遇与挑战并存
宏观经济表现亮眼，为商业地产发展注入强心剂
越南经济在2025年交出了一份令人瞩目的成绩单。GDP增长率达到7.85%，远超地区平均水平，显示出强劲的经济活力。全年贸易总额高达6,806亿美元，外商直接投资（FDI）注册总额达到285.4亿美元，为商业地产市场提供了坚实的基本面支撑。
值得注意的是，居民消费价格指数（CPI）同比上涨3.27%，通胀水平温和可控，为商业地产租金稳定增长创造了良好环境。
写字楼市场：南北分化明显，新兴项目崭露头角
胡志明市：供应紧张，租金承压
胡志明市甲级写字楼市场呈现"供需两旺"态势。截至2025年第三季度，写字楼供应量达到5,899平方米，但空置率仍保持在较低水平。不过，租金价格出现1.8%的下调，反映出市场竞争加剧。
值得关注的是，市场上涌现出多个优质项目：
Yteco办公大楼位于阮廷昭181号，总建筑面积4,000平方米，共12层加3层地下室，单层面积400平方米，可灵活分割为110-400平方米单位，为中小型企业提供了理想选择。
SC Central Point项目坐落于南圻起义路102号，由A、B两座建筑组成，总面积4,200平方米。A座8层，单层407平方米；B座5层，单层297平方米，可满足不同规模企业需求。
河内：租金逆势上涨，市场信心十足
与胡志明市形成鲜明对比，河内写字楼市场表现更为强劲。供应量同比增长8.8%，租金上涨2.1%，空置率仅微增2.1%，显示出强劲的需求支撑。
工业地产：南北双轮驱动，租金水平稳步提升
北部工业区：土地稀缺，价值凸显
越南北部工业地产市场表现强劲，一级市场（包括河内、海防、北宁、兴安、海阳）土地租金达到142美元/平方米/剩余年限。厂房（RBF）租金为4.9美元/平方米/月，仓库（RBW）租金为5.0美元/平方米/月。
重点项目亮点：北宁省Yen Phong地区的租赁组合项目，总面积12,640平方米，涵盖工厂/仓库出租，为制造业企业提供了一站式解决方案。
南部工业区：价格略高，配套完善
南部一级市场（包括胡志明市、同奈、平阳、隆安、巴地-头顿）土地租金达到183美元/平方米/剩余年限，较北部高出29%。厂房租金5.2美元/平方米/月，仓库租金5.0美元/平方米/月。
典型项目案例：原平阳省新渊（现属胡志明市）的工厂办公综合体项目，总用地面积33,847.2平方米，建筑面积包括工厂8,713平方米、仓库7,460平方米、办公楼3,708.2平方米，展现了现代工业园区的综合配套理念。
重大交易回顾：产业多元化趋势明显
近期完成的重大交易涵盖了化工、物流、家具、能源、电子等多个行业：
富美3项目（化工行业，28.5公顷土地租赁）
南顺项目（物流行业，10,000平方米仓库）
** Bau Bang项目**（家具行业，70,000平方米厂房）
南定武项目（能源行业，10公顷土地租赁）
顺成3B项目（电子行业，21,000平方米厂房）
这些交易反映出越南工业地产吸引了来自不同领域的投资，产业多元化程度不断提升。
基础设施升级：为商业地产发展铺路
越南政府正在大力推进基础设施建设，多个重大项目取得突破性进展：
龙城国际机场航站楼进入蕞后完工阶段，计划于2026年投入运营
老街-河内-海防铁路线5个站点同时开工
嘉平国际五星机场投资项目获得国家批准
跨越104,000亿越盾的海滨公路项目连接芹苴与头顿
这些基础设施项目的实施将大大提升区域连通性，为沿线商业地产项目带来巨大发展机遇。
2026年展望：机遇与挑战并存
机遇方面：
经济持续高速增长，为企业扩张提供动力
FDI持续流入，外资企业办公和工业需求旺盛
基础设施不断完善，区域价值提升
政府政策支持力度大，营商环境持续改善
挑战方面：
部分市场供需失衡，竞争加剧
土地成本上升，开发压力增大
环保要求提高，开发标准趋严
全球经济不确定性影响投资决策
投资建议：因地制宜，精准布局
基于当前市场状况，建议投资者：
写字楼投资：重点关注河内市场，租金上涨空间大；胡志明市则需精选地段，关注新兴区域机会。
工业地产投资：北部适合高科技、电子制造企业；南部更适合传统制造业和物流企业。重点关注交通枢纽沿线项目。
开发策略：必须因地制宜，切忌盲目跟风。深入了解当地产业规划、基础设施建设和政策支持，制定差异化发展策略。
越南商业地产市场正处于快速发展期，虽然面临一些挑战，但整体前景依然乐观。投资者应保持理性，在充分了解市场的基础上做出明智决策。
来源：CBRE公开PPT
https://f.tlcollect.com/fr2/426/84429/CBRE_VIETNAM_COMMERCIAL_MARKET_DASHBOARD_-_JAN_EDITION_-_050126.pdf
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