图：北京南-固安，层层是首层，买一层得二层，300平起售 的 京津冀企业总部科创园 2026年1月杀出黑马产业园

正文

01 真相了！园区招商难的"锅"，大环境不背

"现在招商太难了，大环境不好啊！"

走访各地园区，这句话几乎成了标配开场白。2025年一线城市商务园区净吸纳量跌至-6.3万㎡，确实让人心惊。

但就在同行集体唱衰时，贵安综保区却悄悄完成了签约金额和厂房去化率"双超"目标，一口气引进21个工业项目。

同样的天，不同的命。问题真的只是"大环境"吗？

02 同质化厮杀：30万家园区的集体自杀

全国超30万家产业园，总建筑面积62亿平方米，人均4.7㎡的产业空间。但真正形成集群效应的，凤毛麟角。

致命伤是什么？盲目跟风。

山西、内蒙古多家园区，一窝蜂搞煤焦化、煤化工，最后陷入"抢食"困局。70%的园区挂着"科技园""文创园"招牌，却连具体产业方向都说不清。

某三线城市跟风建低空经济园，结果空置率60%，活生生造出个"鬼城"。

没有差异化定位，就是慢性自杀。

03 致命误区：还在用"房东思维"做招商？

传统园区沉迷"三板斧"：建厂房、给优惠、等上门。

企业来了才发现，要产业链没协同，要服务没专业，要人才没配套。最后只能拍屁股走人，留下空荡荡的厂房。

重庆合川的逆袭值得深思。

面对两家破产车企的闲置资产，合川没有"病急乱投医"继续招整车，而是精准切入汽车零部件赛道。

10天完成厂房定制化改造，100天实现企业投产，两年引入14个配套项目。闲置资产变身"香饽饽"。

这就是"产业合伙人"思维的力量。

04 信息壁垒：传统招商模式的致命伤

还在为3000元获取一个有效客户沾沾自喜？5%的转化率告诉你：这条路越走越窄。

企业选址平均要对比十多个园区，耗时2-3个月。信息混乱、数据滞后，让双方都在"盲选"。

数字化招商不是选择题，是生死题。

05 破局之道：从"等风来"到"造风口"

精准定位是第一步。

不是"广撒网"，而是"一针见血"。深入研究区域产业基础、资源禀赋，找到差异化赛道。

产业链思维是核心。

从"房东"变身"产业合伙人"。不只是提供空间，更要构建产业生态，让企业来了就能扎根。

数字化能力是标配。

建立数字化台账，精准匹配企业需求。让信息透明化，让决策科学化。

服务运营是关键。

从"只租不营"到"全生命周期服务"。企业入驻只是开始，持续赋能才能长久。

06 写在最后：别做等死的"温水青蛙"

大环境是所有园区都要面对的"共性问题"，但定位清晰度、产业协同力、运营服务能力，才是决定胜负的"个性变量"。

企业选址最终看的不是环境有多好，而是你能带来多少实实在在的价值。

还在抱怨"大环境"的园区，不妨问问自己：

• 产业定位清晰吗？

• 招商策略精准吗？

• 运营服务专业吗？

• 数字化程度够吗？

别做等风来的猪，要做造风口的鹰。

因为，真正的招商高手，从来不在抱怨环境，而是在创造可能。

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【园区产业招商】 【葛毅明】

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