01 一个价值50倍的认知陷阱

某沿海城市开发区，2023年急于回笼资金，将3万平方米厂房以1.2亿卖给一家低端制造企业。

一年后，隔壁园区引入同类型厂房，通过产业链招商培育出新能源汽车配件产业集群，10年累计税收贡献达60亿。

同样的厂房，价值差50倍。问题出在哪？

关键就在四个字：把"卖厂房"当成了"招商引资"。

这不是简单的概念混淆，而是底层逻辑的系统错位。2025年，国务院《公平竞争审查条例》正式施行，存量资产盘活必须与产业升级深度绑定。认知不清，不仅错失机遇，更会陷入"越卖越穷"的恶性循环。

02 六个维度看本质：交易与培育的鸿沟

维度一：角色定位

卖厂房的是"交易方"，产权过户即责任终止。

招商引资的是"生态构建者"，要从项目研判、政策适配到投产培育全程跟进。

深圳某园区推行的"招商服务专员"制度，每个项目配一名"产业保姆"，从工商注册到员工招聘全程代办。这种模式下，企业存活率高达92%，而传统"一卖了之"模式不足40%。

维度二：目标导向

卖厂房追求一次性现金回报，天花板就是资产估值。

招商引资追求乘数效应：一个项目带动一个产业链。苏州工业园区测算，优质制造业项目10年税收贡献是厂房售价的20-50倍。

维度三：资源投入

卖厂房投入在交易环节：评估、谈判、过户，一次性结束。

招商引资是持续赋能：政策包、能源指标、中试平台、金融对接。某生物医药产业园每年为入驻企业举办20场资本对接会，5年培育出3家上市公司。

维度四：约束条件

卖厂房只需合规：产权清晰、用途符合规划。

招商引资有高质量发展红线：产业匹配度、亩均税收、研发投入、环保安全。多地建立的"招商联审机制"，项目过会需经发改、工信、环保、税务四部门会签。

维度五：风险防控

卖厂房风险在交易：产权纠纷、税务争议。

招商引资风险贯穿全周期：前期"虚假承诺"、中期"落地难"、后期"履约不足"。2024年某市清理"僵尸项目"，发现23%的转让厂房企业未达承诺税收。

维度六：价值回报

卖厂房是固定收益，无法分享企业成长红利。

招商引资是价值共生。杭州某园区对优质企业"先租后让"，企业亩均税收达标后，租金可抵房款。这种模式既筛选出优质企业，又共享了成长收益。

03 四大危害：认知错位的致命代价

危害一：产业生态断裂

优质厂房是稀缺资源，卖给低端企业后，遇到优质项目时无载体可用。某高新区曾因厂房不足，错失独角兽企业落户，间接损失年产值百亿。

危害二：资源错配

低质低效项目占用土地、能耗、环境容量，导致"劣币驱逐良币"。浙江清理"低散乱"企业，腾出空间后引入芯片项目，亩均税收从3万跃升至300万。

危害三：政策信誉破产

为快速变现，违规承诺配套，结果无法兑现。某园区承诺的"公交专线"三年未开通，引发集体退租，后续招商难度倍增。

危害四：长期竞争力丧失

周边园区构建产业生态，你的园区只剩"空厂房"和"旧故事"。2024年产业园区的租金价差已达3倍，本质就是运营能力的差距。

04 正确打开方式：四步实现资产增值

第一步：建立"流转联审"机制

所有厂房转让、出租，必须经招商部门牵头联审。重点看产业匹配度、履约能力、成长潜力。

天津某开发区实施此机制后，厂房流转项目优质率从35%提升至89%。

第二步：打造"载体+政策+服务"铁三角

厂房是硬件，政策是软件，服务是灵魂。

深圳龙岗区推出"定制化厂房+租金补贴+供应链对接"套餐，对优质项目"一事一议"。某新能源汽车企业拎包入驻，第一年即实现量产。

第三步：实施"产业链招商"组合策略

围绕主导产业，用厂房吸引配套企业。安徽巢湖围绕欧菲光光学产业园，利用闲置厂房引进5家上下游企业，2024年集群产值突破130亿。

第四步：构建"全生命周期"监管

签约不是终点，是服务的开始。建立项目档案，跟踪亩均税收、研发投入、就业贡献。对履约不达标的企业，启动退出机制。

05 2025新趋势：从"房东"到"产业合伙人"

深圳出台全国首个《产业园区运营规范》，用63项指标推动转型。

趋势一：轻资产运营崛起

企生活集团运营68个园区，采用"产业研究+大数据招商+运营闭环"模式，招商效率提升40%，客户留存率超95%。

趋势二：数字化赋能

自研招商大数据平台，沉淀200万客户资源，精准画像匹配。某跨境电商园区定位后，招商率常年保持100%。

趋势三：服务能力变现

租金占比降至50%，其余来自服务：资本对接、人才招聘、技术转化。张江高科"房东+股东"模式，投资收益已超租金收入。

06 给园区运营者的三个忠告

忠告一：别当"甩手掌柜"

厂房出手前，想清楚后续服务谁来做。没有服务能力的园区，迟早被淘汰。

忠告二：拒绝"捡到篮子都是菜"

严格执行产业准入标准。某园区为填满厂房引入10家低端企业，3年后8家倒闭，重新招商成本更高。

忠告三：建立"退出机制"

对履约不力的企业，要有清退预案。深圳某园区约定"连续两年亩均税收不足30万，强制回购"，有效保障了园区质量。

07 结语：选择决定命运

2025年，产业园区进入"存量时代"与"质量时代"叠加期。

卖厂房是"割肉求生"，招商引资是"造血发展"。

同样的厂房，有人卖出白菜价，有人做成产业生态，培育出金凤凰。

你的选择，决定了园区的未来是"钢筋水泥"还是"产业森林"。

记住：优质资产从来不缺买家，缺的是让资产持续增值的运营能力。

别再把卖厂房当成招商引资了。

那叫"暴殄天物"。

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【园区产业招商】 【葛毅明】

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