当前不少地方政府推出零租金模式，以吸引企业入住，某种程度上成为招商的“杀手锏”，但也是“双刃剑”！

产业园区，据权威机构戴德梁行报告显示，全国主要城市产业园空置率徘徊在30%-50%，部分非核心区域、定位不清晰的产业园区空置率甚至超过了50%。

小编整理、总结、分享《产业园从空置到满租“黄金七法”》一文，整理出7个经过实践检验的“续命绝招”，这些策略均源自一线运营的宝贵经验，为产业园的可持续发展提供了重要参考。

法则1

先培育产业生态，再精准招商

某国家级开发区在起步阶段并未急于建设标准厂房，而是投入三千万元建设共享实验室，尽管当时遭到质疑，园区仍坚持向周边高校和科研团队免费开放。一年后，一家团队成功研发出新材料并实现量产，自然成为园区的首个入驻企业。如今，该园区三成企业均围绕该实验室衍生而来。

这一案例充分证明，构建支撑企业发展、促进科研成果转化的‘优质土壤’，方能吸引‘凤凰’企业入驻，为产业园的长远发展打下坚实基础。产业园‘养商’的核心，在于预判区域产业发展趋势，提前布局关键基础设施和公共服务平台，营造促进企业成长的产业生态，而非仅依赖后期招商政策吸引企业。

法则2

助力企业发展，搭建资源对接平台

长三角某园区每年投入20%利润，举办行业展会，邀请采购商，并主动承担部分活动费用，助力企业发展。

例如，一家智能传感器企业原本知名度不高，经园区策划的对接会，成功与上百家制造企业建立联系，并获得五百万元订单。企业因此扩大规模，并带动产业链上下游企业入驻。

这种‘以投入换信任’的策略，实为园区长期收益打下坚实基础。

法则3

盘活空置厂房，打造创业孵化空间

标准厂房面积过大，导致许多中小企业因租金压力或实际需求不足而难以入驻，这是不少产业园面临的共性问题。珠三角地区的某一产业园通过创新运营模式，成功解决了这一难题，将“空置厂房”转化为“创业孵化器”。

园区巧妙地将一栋3000平方米的标准厂房划分为十个小单元，创新推出‘共享工位+独立车间’混合租赁模式。一家无人机配件企业从20平方米工位起步，随着业务不断扩展，现已增至200平方米车间。

目前，该产业园区的厂房入驻率达到了100%，得益于灵活的分割租赁模式，园区不仅实现了高效的厂房利用率，而且通过吸引多元化的租户，园区的综合收益甚至超过了传统整栋出租模式。更为重要的是，企业间形成协同创新氛围，甚至联合研发新产品。

这种模式不仅有效盘活了园区的闲置资源，还为小微企业和创业项目提供了低成本的发展空间，有助于培育更多有潜力的企业，为园区的长期发展储备优质资源。

法则4

聚焦企业需求，提供精细化服务

西部某园区运营者定期与企业负责人交流，专注解决实际困难。例如，针对食品企业反映的招工难问题，园区迅速与人社部门合作举办招聘会；面对物流成本高的情况，园区借鉴了多个企业通过优化供应链管理降低物流成本的成功经验，组织多家企业共同与物流公司谈判，成功降低运费三成。

这些细致入微的服务，相较于传统优惠政策，更能提升企业黏性。据研究显示，老客户推荐新客户的比例高达40%，而发展新客户的成本是挽留老客户的3-10倍。这一数据充分说明，当产业园真正为企业着想，帮助企业解决实际困难时，企业也会以积极的方式回馈园区，为园区的招商工作提供有力支持。精细化服务能增强企业归属感与忠诚度，形成口碑效应，为产业园持续发展增添动力。

法则5

应对政策波动，签订弹性土地协议

政策环境变化是产业园发展的不确定因素，若政策调整与产业规划不符，将严重影响园区发展。某一产业园通过前瞻性的规划，与地方政府签订“弹性土地协议”，成功抵御了政策波动带来的风险。

根据协议约定，前五年按工业用地计价，若产业发展未达预期，可转为物流用地；若发展良好，可补差价升级为科研用地。

这一安排为企业提供了稳定的政策预期，去年当地产业规划调整时，该园区未受影响，反而承接了来自其他园区的优质企业。

法则6

挖掘内部潜力，构建全员招商体系

传统的招商工作主要依赖专业的招商团队，而某一产业园则打破了这一局限，充分挖掘园区内部员工的潜力，将物业人员等转化为招商线索的重要来源，构建了全员参与的招商体系。

园区鼓励保洁、保安等员工关注企业动态，如听到企业扩产意向或发现频繁送货的车辆，上报线索可获得奖励。保安留意到频繁出入的‘精密仪器’货车，经追踪与沟通，成功吸引一家寻求新址的优质企业入驻，该企业后成为园区核心客户。这一案例充分证明，园区内的每一位员工都可能成为招商工作的 “眼线”，通过建立有效的激励机制，能够充分调动员工的积极性，为招商工作提供更多的线索与机会，拓宽招商渠道，提高招商效率。

法则7

创新租金收取方式，保障现金流与长期收益

某产业园创新租金模式，允许优质企业‘股份抵租’，此举既确保了园区短期现金流稳定，也为长期收益打下坚实基础。

一家新能源材料企业曾以5%股份支付半年租金，现该企业筹备上市，园区所持股权价值飙升数十倍，远超传统租金收益。同时，企业将园区视为合作伙伴，主动引入上下游资源，形成深度绑定关系。

综上所述，产业园区的可持续发展，关键在于转变运营思维：从单纯追求租金收益的“房东”模式，转向与企业共同成长的“共生”模式。上述七项策略虽在具体操作上有所不同，但核心理念一致，即真正以企业需求为中心，通过构建良好的产业生态，实现园区与企业的双赢。

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来源：中关村三创科技产业园

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