不少想在印尼布局的投资者，都在土地买卖上栽过跟头：

•有的没查土地抵押状态，付了定金才发现产权有纠纷；

•有的没要配偶同意书，签了协议却因婚姻财产问题交易搁浅；

•还有的没明确税费承担方，过户时被额外收费…… 

印尼土地交易涉及PPAT、BPN等多个环节，流程复杂且法律要求严格。本文从投资者视角出发，梳理印尼土地买卖的核心知识、全流程步骤与关键避坑点，帮你清晰掌握合规交易要点，避免走弯路！

01印尼土地买卖核心概念

在印尼土地交易中，预购协议（PPJB） 和土地买卖契约（AJB） 是两大核心文件，二者功能不同，却缺一不可：

1. 预购协议（PPJB）：交易 “定心丸”，非强制但必用

•定义：交易双方在签署正式买卖契约前签订的约束性协议，可在公证人面前签署，也可私下签署（建议公证增强法律效力）。

•作用：解决交易中的 “时间差” 问题 —— 比如买方需要分期付尾款、卖方需补办土地证书（如分割、合并证书）、买方申请银行融资等，都可通过 PPJB 锁定交易，明确双方权利义务。

•两种类型：

a.未付清款项的 PPJB（PPJB Belum Lunas）：最常见类型，买方按约定分期付款，付款完成后再签 AJB；

b.已付清款项的 PPJB（PPJB Lunas）：买方已全款支付，但因行政流程（如土地证书更新）暂无法签 AJB，用协议保障所有权过渡。

2. 土地买卖契约（AJB）：产权转移 “法定凭证”，强制必备

•定义：由国家授权的土地事务官（PPAT）制作并见证签署的法律文件，是土地所有权从卖方转移给买方的唯一合法依据（依据《1998 年第 37 号政府条例》第 2 条第 1 款）。

•核心要求：必须在 PPAT 面前签署，签署后需提交至国家土地局（BPN）办理土地更名登记，完成后买方才算真正获得土地所有权。

•法律效力：无 AJB 或 AJB 未经 PPAT 见证，即使付款，土地产权也不发生转移，买方无法对抗第三方（如卖方再将土地卖给他人）。

02印尼土地买卖全流程

1. 前期调研：查清土地 “底细”，避免产权风险（关键！）

•查产权状态：

通过国家土地局（BPN）官网或线下窗口，核实土地证书（如所有权证 SHM、建筑使用权证 HGB）的真实性、有效性，确认土地无抵押、无查封、无产权争议（可委托本地律师或 PPAT 协助查询）；

•查用途合规：

确认土地用途符合区域空间规划（RTRW），比如想在雅加达做商业项目，需优先选择 “金三角” 区域（苏迪曼大街、塔姆林大街等 CBD 范围），符合《雅加达 2024 年第 7 号区域空间规划条例》（非合规用途可能导致后续无法建房或被罚款）；

•查婚姻财产：

若卖方已婚，需确认土地是否为 “婚姻共同财产”—— 若是，后续签协议必须取得其配偶同意（依据《1974 年婚姻法》第 36 条）。

2.签订预购协议（PPJB）

•必写内容：

a.交易原因（如 “卖方需办理土地证书分割，买方分期支付尾款”）；

b.责任与费用：谁负责办证书（分割、合并等）、谁承担税费（增值税 PPN、土地权利设立税 BPHTB、公证费等）；

c.时间节点：完成证书办理、付款的具体期限，逾期后果（如违约金比例、协议解除条件）；

d.付款安排：每期付款金额、期限、方式（建议银行转账留凭证），以及买方违约时卖方的追偿权利。

•避坑提示：PPJB 需明确 “若因卖方原因（如产权问题）导致无法签 AJB，卖方需双倍返还定金”，避免资金损失。

3.准备交易材料：两类主体材料缺一不可

4. 签署土地买卖契约（AJB）：PPAT 见证是核心

•流程：双方与 PPAT 会面，PPAT 核实材料真实性后制作 AJB，双方签署；PPAT 会同步将 AJB 提交至 BPN 备案，确保交易合法性；

•费用：PPAT 服务费通常为土地交易金额的 0.5%-1%，由双方协商承担（需在协议中明确）。

5. 办理产权过户与税费缴纳：完成最后一步

•过户登记：AJB 签署后 14 个工作日内，由 PPAT 协助向 BPN 申请土地更名，更新土地证书上的所有权人信息（约 1-2 个月完成）；

•税费缴纳：

a.土地和建筑物权利设立税（BPHTB）：通常为交易金额的 2.5%-5%，一般由买方承担（可协商）；

b.增值税（PPN）：11%，若卖方为企业需缴纳；

c.印花税：契约金额的 0.1%，双方各承担一半。

03投资者必知的6个避坑要点

1.产权清晰是底线：无论价格多低，坚决不买 “无证书”“证书在补办” 或 “有抵押” 的土地，BPN 的产权查询报告必须要；

2.配偶同意书不能少：即使卖方称 “土地是个人财产”，也要要求提供婚姻证明和配偶同意书 —— 印尼法律默认婚后取得土地为共同财产，无同意书的交易可被撤销；

3.外国人买地有禁区：外国公民不能直接购买土地，需通过 “外资企业 + 符合投资领域” 的方式（如在印尼设立公司，以公司名义购买），且需取得 BKPM 批准；

4.税费承担写清楚：避免模糊表述（如 “税费按法律规定承担”），要明确 “BPHTB 由买方承担，PPN 由卖方承担”，防止过户时扯皮；

5.PPAT 选择要靠谱：优先选有 10 年以上经验、在 BPN 备案的 PPAT（可查 BPN 官网名单），避免因 PPAT 操作失误导致 AJB 无效；

6.协议公证更保险：PPJB 建议在公证人面前签署，AJB 虽由 PPAT 见证，但重要补充条款（如违约责任）可额外公证，增强法律效力。

04投资者常见QA问答



Q1
印尼土地有哪些类型？外资能买哪种？

A1：常见类型有  “所有权土地（SHM，仅限印尼公民）”，“建筑使用权土地（HGB，外资企业可买，期限 25-95 年）”，“使用权土地（HP，多为政府划拨，不可买卖）”。

外资企业只能买 HGB 土地，且需用于合规投资项目（如建厂、办公）。

Q2
签了PPJB后，买方可以反悔吗？

A2：若买方无正当理由反悔，需按 PPJB 约定支付违约金（通常为定金的 50%-100%）；若因卖方原因（如产权问题）无法交易，买方可要求返还定金并索赔。

Q3
土地过户后，还需要做什么？

A3：拿到新土地证书后，需到当地税务局登记 “土地税”（每年缴纳，税率约 0.1%-0.3%），避免因漏缴税款导致证书失效。

印尼土地交易流程环环相扣，一步错可能导致百万甚至千万投资打水漂。

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