作为基础设施公募REITs市场蓬勃发展的一年，去年REITs发行速度及发行规模创下历史新高。近日，根据机构发布的统计数据，消费基础设施作为后起之秀，仅一年发行规模就达213亿元，且得益于良好的市场表现，其市值已在2025年一季度超越产业园区，占不动产权类产品的首位。

　　特别值得关注的是，在房地产市场发展新模式的背景下，保租房REITs涨势强劲。截至目前，国内7家租赁住房REITs已有6家交出了2025年头部季度财报成绩单。一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅达29.8%，保租房行业总回报指数上涨34.8%。

　　受益于广泛的刚性居住需求与具有竞争力的租金价格，保租房展现了其良好的逆周期特性和抗风险能力。

　　底层资产经营表现亮眼租金单价实现不同程度上涨

　　根据戴德梁行近日发布的《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告》，随着中国内地REITs市场进入常态化发行，其市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡共同成为亚洲蕞大的三个市场，合计约占亚洲总市值的三分之二。截至2025年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场已上市产品共64只，总发行规模达1748亿元，总市值达到1860亿元。2024年REITs市场迎来发行热潮，共有29只REITs上市，其中不动产权类产品上市了19只，收费收益权类产品上市了10只，达到年度上市数量的峰值。从股价表现来看，全市场REITs股价较发行价的平均涨幅为26%。在64只REITs中，仅有6只REITs折价，业态类型主要集中在产业园区及高速公路。

　　可以看到，2024年，消费基础设施REITs底层资产经营表现亮眼。大部分消费基础设施出租率自上市后实现正增长。此外，大部分底层资产的租金单价实现不同程度的上涨，各个资产的平均收缴率达99%。

　　其中，保障性租赁住房REITs底层资产的表现突出。尽管合计16处底层资产的平均期末出租率同比小幅回落，但仍保持在93%以上，且个别保租房项目在2025年一季度已实现出租率的修复和提升。2024年报告期末保租房平均租金单价保持小幅上涨，收缴率维持稳定水平，接近100%。受益于广泛的刚性居住需求与具有竞争力的租金价格，保租房稳健的运营表现展现了其良好的逆周期特性和抗风险能力。

　　戴德梁行估价及顾问服务部主管杨枝表示，随着消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市，C-REITs市场的底层资产呈现出多元化发展趋势。在利率下行的背景下，较高的分派收益率形成的利差吸引了投资者的关注并带来增量资金流入，市场交易更为活跃。

　　租赁住房为新市民、青年人改善居住条件。

　　7只上市租赁住房REITs表现不错

　　自2022年国内首只租赁住房REITs上市以来，目前共有7只上市租赁住房REITs，分别是华夏北京保障房REITs、红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs、华夏华润有巢REITs、国泰君安城投宽庭REITs、招商蛇口租赁住房REITs、汇添富上海地产保租房REITs。

　　截至目前，除上海地产保租房REITs之外，其余6只均已发布2025年头部季度财报，各家营收规模、盈利表现、出租率呈现出显著分化，但总体运营稳健。

　　根据一季报的数据，国泰君安城投宽庭REITs以4466.74万元收入领先，其余产品的营收则分布在1000万至3000万元区间。华夏北京保障房REITs凭借860.94万元净利润和46.5%的高净利率排名头部。中金厦门安居REITs以99.26%的出租率接近满租状态，红土深圳安居REITs和华夏北京保障房REITs也保持95%以上的高出租率，表明保障房类资产需求刚性较强。从投资者回报角度来看，国泰君安城投宽庭REITs以3.20%的年化现金流分派率居首，租赁住房REITs整体分派率集中在2.68%~3.20%区间。从2025年4月收盘价绝对值看，7只保租房REITs收盘价环比均呈上涨趋势，其中涨幅蕞大的是上海地产保租房REITs，约8%，华夏北京保障房REITs涨幅6%排名第二。

　　保租房REITs发行节奏也在加快，一季度新增汇添富上海地产保租房REITs及苏州恒泰REITs即将开售，新黄浦发布公告拟发行筑梦城保租房REITs，中金厦门安居保租房REITs扩募项目正式申报至上交所，扩募项目与新发并行。还有多家机构合作设立Pre-REITs以孵化公募REITs上市，其中，险资投资积极。

　　预计未来累计发行规模将超250亿元

　　值得关注的是，依据规划，“十四五”期间全国预计筹建870万套（间）保障性租赁住房房源，旨在助力2600余万新市民、青年人改善居住条件。2025年作为“十四五”规划的收官之年，亦是保租房筹建任务达成的关键节点。

　　克而瑞长租基于目前核心城市供应规律，以新建土地开发入市和存量资产改建入市这两种方式为基础进行的测算显示，2025年及2026年是保租房集中供应的爆发期。公募REITs作为保租房主要融资路径，随着保租房REITs发行节奏加快，且已有多家企业推进保租房REITs申报工作，预计未来累计发行规模将超250亿元。

　　对市场而言，通过REITs等金融工具盘活存量资产、扩大租赁房源供给规模，将为住房租赁市场注入更多活力，随着市面上租赁房源结构的进一步优化，也将在极大程度上缓解新市民、青年人等群体的居住压力。

　　对企业而言，REITs的发行能够有效筹集长期权益资本，构建可持续发展的投融资模式。

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