沪市REITs交流会：详谈保租房、产园与仓储物流的当下与未来
（原标题：沪市REITs交流会：详谈保租房、产园与仓储物流的当下与未来）
观点网对国内公募REITs市场而言，2024年是提质扩容的一年。
随着政策端的支持与市场成熟度的提升，过去一年，公募REITs供给再度提速，发行数量及规模创下新高，底层资产类别不断拓展。
二级市场方面，虽部分基金出现波动，但市场价格整体表现稳定，其中，能源基础设施和保障性租赁住房REITs综合表现较为突出。
4月9日下午，上交所召开沪市REITs专场投资者交流会，其中，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及国泰君安临港创新产业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等参加会议。
在宏观经济的影响下，不同版块间底层资产的经营情况如何？市场承压情况如何？或能从财务报告与基金管理人的答疑当中，逐一剖析。
自2022年5月被纳入公募REITs范畴以来，保租房REITs始终被资本市场称作“蕞为稳健”的板块。
以本次参与沪市REITs交流会的两只保租房公募REITs为例，2024年，从基金合并层面，华夏北京保障房REIT全年收入为7227.23万元，同比基本持平；基金净利润3352.72万元，同比增长7.89%；基金EBITDA录得5487.64万元，基金可供分配金额为5384.86万元，对应发行价的年化分派率为3%。
作为首只由市场化机构运营的保租房REITs，华夏基金华润有巢REIT的整体表现同样不容小觑。
年内，该基金实现收入为7907.69万元，对比上年同期微增0.85%；基金EBITDA录得5003.99万元，同比增长4.67%；基金可供分配金额为4904.45万元，对应发行价的年化分派率为4.06%。
二级市场表现上，截至2024年12月31日，华夏北京保障房REIT基金价格较年初大涨46.58%，较发行价提升42.91%；而华润有巢REIT的价格则较年初上涨29.44%，较发行价上涨19.03%。
在交流会上，有巢住房租赁深圳有限公司董事总经理陈佳表示，这一业绩充分体现了市场化机构运营的华润有巢REIT在业绩增长上的韧性。
不过，随着市场的持续供应，过去一年，租赁住房的市场化租金、出租率略有波动。
其中，华夏北京保障房REIT的两个底层资产，均出现了一定下滑。其中，文龙家园公租房项目年末出租率为95.01%，同比下降2.33%；熙悦尚郡公租房项目的出租率则下滑3.28%至93.08%。
综合计算，华夏北京保障房REIT底层资产的整体出租率为94.39%，较上年同期96.94%下降2.55个百分点。
对此，北京保障房中心有限公司财务部副部长林楠表示，这个波动主要受到配租的频次、租户意向、适配性以及租户到期时间等多种因素的综合影响。
“两个项目都在2024年进行了相对较为集中的配租、换租工作，特别在四季度存在大量续租换租的工作，考虑到配租工作频次的安排和配租流程所需的时间，因此对年末时点的出租率会产生一定程度的影响。”
不过，从财报数据来看，截至2024年12月31日，文龙家园项目平均剩余租期已经从0.96年增加到1.62年，熙悦尚郡的平均剩余租期由1.08年增长到2.39年。
相比之下，华夏基金华润有巢REIT底层资产有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，年末出租率分别达94.07%和94.58%，相对稳定。
但值得注意的是，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目均位于上海松江区，目前，松江区入市的R4用地较多。
对此，有巢住房租赁深圳有限公司战略管理部负责人李伯乔则认为，截至2024年年末，上海市松江区已有8个R4用地入市，除有巢泗泾项目及东部经开区项目外，其于6个处于早期开业、运营稳定的状态，预计不会影响到本基金底层资产的经营情况。
“还有一个项目即将入市，面积只有2.5万方，只有四栋楼，总房间数529间，潜在的新增供应较小，对底层资产的出租率和租金，预计不会产生明显的影响。”
从经营层面来看，租赁住房板块营业收入、经营指标整体比较稳定，对比之下，产业园版块受整体经济环境影响较大。
此前，中金公司发布研报提到，现阶段我国产业园区资产仍处于去化阶段，供给端，北上商务园区供给分化，其中北京市场或已度过短期供给高峰，而上海市场供给尚处于高位；需求端整体仍然偏弱，北上商务园区净吸纳量尚未现明显修复。
上述研报提到，在当前宏观及供需形势下，产业园区业主普遍采取以价换量策略，市场租金价格有所下调。
从披露数据来看，国泰君安临港创新产业园REIT是已上市产业园REITs中少有的租金同比增长的项目之一。
据了解，该基金持有两个产业园，其中，临港奉贤智造园一期于2013年11月开始运营，截至本报告期末已运营时间11.2年，临港奉贤智造园三期于2017年6月开始运营，截至本报告期末已运营时间7.6年。
报告期末，两个底层资产的租金单价为1.28元/平方米/天，较上年同期增长5.79%，临港奉贤智造园一期与三期项目的租金单价分别为1.25元/平方米/天、1.29元/平方米/天，分别上涨5.04%、5.74%。
不过，守住了租金单价的国泰君安临港创新产业园REIT，却没能守住出租率。
报告期末，临港奉贤智造园一期的整体出租率仍旧保持100%，临港奉贤智造园三期的整体出租率则减少5.07个百分点至91.27%，受此影响，资产项目的整体出租率下降3.27%至94.36%，报告期末剩余租期为1347.06天，租金收缴率微降1.6%至98.3%。
经营情况方面，从基金合并层面来看，国泰君安临港创新产业园REIT实现全年收入为4547.12万元，同比减少7.57%；净利润2231.95万元，同比下降9.99%；基金EBITDA录得3464.78万元，经营活动现金流净额录得3186.15万元。
该基金相关人士透露，“在未来一段时间里，美国关税战、宏观环境和市场变化的因素都是充满不确定性的。”
与产业园区类似，仓储物流市场同样表现出明显的“以价换量”情况，整体的出租率也表现出小幅下行趋势。
有数据显示，2024年仓储物流仍处于供应高峰，全年新增供应量达到1.65亿平方米，不过，得益于直播经济与跨境电商业务的热潮，需求端呈现出温和复苏的态势。
从目前已经披露业绩的几个仓储物流REITs来看，均出现了不同程度的波动，其中，中金普洛斯REIT全年收入4.56亿元，净亏损9889万元；2024年，该基金实现总收入1.3亿元，较2023年微降0.7%；净利润2300.08万元，较2023年下滑约50%。
嘉实京东仓储基础设施REIT的业绩同样出现一定下滑。从基金合并层面来看，年内，该基金实现全年收入为1.09亿元，同比微降5.22%；净利润2895.66万元，而去年同期为亏损3589.41万元；基金EBITDA录得7159.23万元，经营活动现金流净额录得7931.49万元。
基金可供分配金额为7973.16万元，对应发行价的年化分派率为5.23%，期末基金总资产17.79亿元，基金净资产为16.13亿元。
该基金持有三个物流基础设施项目，分别位于重庆、武汉、廊坊，合计建筑面积35.1万平方米。
不过，得益于京东集团本身的产业链条，嘉实京东仓储基础设施REIT的底层资产主要承租人仍为京东物流旗下子公司，因此整体出租表现较为稳定，年末出租率为100%，租金收缴率亦为100%，主要承租人加权平均剩余租期为1557天。
对此，该基金经理魏晨熙表示，百分之百出租率以及长租约，有利于为基金提供稳定的现金流，降低市场波动对基金收入的影响，应对行业周期的变化。
除过去一年的成绩，资本市场对于公募REITs扩募及未来的业绩预期，保持较大的关注度。
上海证券交易所债券业务中心常务副主任张小义表示：“在现阶段，扩募可能比IPO更重要。”
他表示，REITs的本质意义在于它是一个持续运营的资产主体，如果它是一锤子买卖，投资者就看不到更多的增长意义，更多的成长性。如果一旦扩募，它既可能平滑相关的业绩，又可能产生更多的更好的回报。
其中，今年3月26日，华夏北京保障房REIT扩募申请获批，本次拟购入基础设施项目为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。
截至2024年末，上述项目评估总值合计约8.3亿元，出租率分别为92%、94%、92%、98%。
针对扩募，北京保障房中心有限公司财务部副部长林楠表示，将有助于北京保障房中心持续发挥资本市场的优势，盘活优质的存量的资产，实现可持续的高质量的发展。
而华夏基金华润有巢REIT则计划购入位于上海市闵行区的有巢马桥项目，项目租赁住房部分总建筑面积为79445.31平方米，住房总数为1600套，对应房间总数为2483间，其中8间自用，实际可出租房间数为2475间。
对于做实增量方面，华夏基金华润有巢REIT基金经理所付晶强调，其一，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入、城市中有产业支撑、有交通配套的租赁住房可扩募资产。
“近期，华润有巢也在积极关注并获取相关项目，持续提升潜在扩募资产池的规模。”他表示，其二，华润有巢也在探索通过Pre-REITs到公募REITs的模式，形成围绕REITs的投融建管退闭环。
国泰君安临港创新产业园REIT的扩募计划同样受到了证监会和上交所的受理，本次拟购入上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区，建筑面积18.235万平方米，可出租面积10.464万平方米。
据了解，新购入的基础设施资产的总投资金额约为10.76亿元，确定新购入基础设施资产于价值时点2024年9月30日的市场价值为16.93亿元。
至于嘉实京东仓储基础设施REIT，京东集团副总裁、京东产发首席投资官张雪岩透露，基金也在全力推进公募REITs的扩募工作，目前已经启动了优质资产的系统性筛选，同时联合内外部专业机构开展了资产的合规性评估工作。
“希望通过扩募的实施，实现以下几方面的价值提升，头部个是资产多元，通过注入区位互补、租户多元的优质资产，降低单一资产的权重，进一步提升分派率的稳定性和可预测性；第二，是收益增厚，通过规模效应再叠加运营的提效，能够提升现金的收益率；第三是平台增长，强化嘉实京东REITs作为行业标杆的头部地位，吸引长期资金的入驻和配置。”
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