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CBRE：2024中国房地产市场展望仓储物流篇

admin3周前 (12-15)仓库出租信息36

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　　2024/2/26 10:21:00

　　[提要]2023年仓储物流市场在跨境电商大举扩张下净吸纳录得722万平方米，同比增长44%，为仅次于2021年的第二高峰。新增供应则达到了创纪录的1,200万平方米，推升年底空置率至21.8%的历史高位。

　　2023年仓储物流市场在跨境电商大举扩张下净吸纳录得722万平方米，同比增长44%，为仅次于2021年的第二高峰。新增供应则达到了创纪录的1,200万平方米，推升年底空置率至21.8%的历史高位。

　　2024年国内高标仓市场蕞重要的变化来自于供应端。根据CBRE世邦魏理仕统计，预计今年高标仓新交付面积将下降至780万平方米，且2025年将进一步小幅回落。这意味着过去三年年均1,000万平方米的供应高峰已经画上句点。

　　在廊坊、苏州等华北和华东区域内的环一线年高标仓新增供应量将同比大幅下降超过60%以上，推动市场进入存量去化阶段。二线城市中此前供过于求较为严重的武汉也将进入供应收敛期。

　　2024年国内消费的进一步复苏，以及制造、零售餐饮等行业的供应链物流增长将为高标仓储租赁的持续活跃奠定良好的经济和行业基础。而CBRE于2023年开展的租户调研提供了另一侧面的证明：59%的受访企业计划在未来三年增加在国内仓储租赁面积。

　　国家邮政局预计2024年全国快递业务量将增长约8%，来自国内电商和快递快运的仓储分拨需求将相应增长。

　　另一方面，随着国内制造业升级和餐饮连锁化的推进令供应链物流需求加速增长。从CBRE的统计数据来看，过去三年制造、零售餐饮等行业直接或通过供应链物流外包服务企业租赁的高标仓面积的年复合增速超过40%。2023年这部分需求在新租面积中的贡献已经超过1/3。

　　除此以外，作为去年狂飙突进的因素，跨境电商的扩张需求仍有望在2024年保持强劲。

　　综上所述，CBRE预测2024年国内主要城市高标仓净吸纳量将达到750万平方米左右，同比小幅增长，并带动整体空置率回落至20%的水平。

　　注释*：新增供应包含已拿地项目及已知旧改项目

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2024年2月

　　从公开渠道所获取的信息来看，2024年中国跨境电商“四小龙”——速卖通、希音、 Temu和TikTok的成交金额（GMV）将继续高速增长。

　　除了成交金额快速放大的推动，2023年跨境电商高标仓陡峭的增长需求在很大程度上源于Temu为代表的全托管模式的全面爆发。全托管模式下，跨境电商平台全接管支付、物流、仓储、运营环节，境内集货、质检、拣货、分拨和发货所带来的仓储需求急剧上升。

　　2024年伊始，全托管模式方兴未艾之际，半托管模式成为行业新的助燃剂。1月速卖通联合菜鸟全面上线半托管业务后，优选仓备货量与去年同期相比增长600%。

　　数据来源：公开资料整理，世邦魏理仕研究部，2024年2月

　　半托管模式为跨境电商卖家提供了兼具自主运营和物流售后效率的选项和更多的灵活性，进一步拓宽了卖家基数和商品类型，也将相应促进国内高标仓需求的增长。与此同时，更多商品品类的中小型卖家的入驻预计将推动跨境电商租仓需求向广东以外的浙江、福建等区域蔓延。从CBRE目前了解的情况来看，预计在2024年后交付使用且已被跨境电商预租的高标仓面积已经超过150万平方米。